나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10770 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 311-1 제지층 제3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""오류동역"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 주위로는 아파트 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(오류동)역 및 버스정류장이 소재하는 등,
대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제지층 제3호(현황 '제103호')건으로서,
(사용승인일:1986.11.19.)

외벽 : 벽돌쌓기마감 등,
창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령
부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10770 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO (오케이저축은행으로 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 311-1 (새주소: 서울특별시 구로구 서해안로34가길 46)

* 토지면적: 22.93㎡ (약 6.93평)

* 건물면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

* 건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제지층 제3호 (현황 '제103호')

* 사용승인일: 1986년 11월 19일

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 101,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류동역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 오류동역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

* 개봉역 남부 지역은 경기도 서부 권역행 버스들의 주요 정거장 역할을 하며, 광명시와 동일 생활권으로 볼 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

* 2010년 4월 5일 접수된 오류2동새마을금고의 근저당권 (을8)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리(소유권) 외에는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 인수 보증금: 0원.

* 기타 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항은 없으나, 지상권 관련 불명확한 기재가 존재할 수 있어 최종 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대관계는 미상입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 본 건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 오류동역 인근으로, 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

4.2. 상권 특성

* 주거 지역 내 형성된 소규모 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 오류동역을 통한 서울 시내 접근성이 좋아 배후 수요가 안정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 오류동역 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

* 개봉초등학교, 개웅중학교, 고척중학교, 오류중학교 등 다수의 초중고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매 개시 결정이 등기되어 있어 권리 분석에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 노후도

* 1986년 건축되어 약 38년 경과된 건물로, 전반적인 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

* 감정평가서상 건물 호수(제지층 제3호)와 전유부 등기부상 호수(2층 203호) 간 차이가 존재하며, 현황은 '제103호'로 표기되어 있습니다. 실제 방문을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계가 미상으로, 점유자 현황 확인이 필요합니다 (단, 인수 보증금은 없습니다).

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동역 인근에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 주거지입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화, 다수의 권리관계, 그리고 호수 표기상의 불일치 등은 입찰 전 충분한 검토가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서남권 역세권 입지로 잠재적 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 높은 시장 시세를 고려한 시세 차익 가능성.

* 주거용 부동산으로서 안정적인 수요 기반.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 101,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 건의 시가는 약 123,000,000원 ~ 146,000,000원으로 추정됩니다.

* 이에 따라, 인수할 보증금이 없고(0원) 매각으로 소멸되는 권리가 대부분임을 고려하여, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

* 안정적인 낙찰을 위한 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다. (감정가 대비 약 123.7%, 추정 시세 하단가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.