나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10782 [1] 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10782 [1] 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10782
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로70다길 68 문성빌, 제3층 제301호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10782 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로70다길 68 문성빌, 제3층 제301호 | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 197,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10782 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제3층 제301호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10782 (1)이며, 감정평가액은 247,000,000원입니다. 건물은 2021년 4월 22일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조로 지어진 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 토지 면적은 20.05㎡ (약 6.06평)이며, 건물 면적은 22.89㎡ (약 6.92평)으로, 이는 전용면적에 해당합니다. 본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "금천구민문화체육센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 해당 지역은 완경사지의 장방형 토지 위에 공동주택(도시형생활주택)이 건축된 형태이며, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 도로 이용에 불편함이 없습니다.

1.3. 건물 정보

건축물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕으로 이루어진 5층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2021년 4월 22일로 비교적 신축에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배와 일부 타일 마감으로 시공되었습니다. 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 내부적으로는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. 다만, 다음과 같은 몇 가지 법적 제한 사항이 있습니다. 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 장애물제한표면구역(진입표면구역, 공항시설법), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망, 교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m, 육군수도방위사령부 관할, 군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 이러한 규제들은 향후 재산권 행사나 건축 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 부서에 정확한 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특별히 주목할 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 주의사항입니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건으로 매각이 진행된다는 의미로 해석됩니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 명도 시 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 토지 및 건물에 대한 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 상권 분석

본건이 위치한 독산동 918번지 일대는 주거 기능과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 주변에 다세대주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, "금천구민문화체육센터"가 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설(상점, 식당, 병원, 학원 등)이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 수월합니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 풍부한 상업 시설을 이용하기 위해서는 일정 거리 이동이 필요할 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

단지형 다세대주택으로 이용 중인 본건 주변에는 독산초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 독산 근린공원, 금천폭포공원, 관악산근린공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 금천구민문화체육센터가 가까워 문화 및 체육 활동을 즐기기에도 좋습니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 독산역(1호선) 등 주요 교통 거점으로의 접근이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건은 법적 제한 사항으로 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공항 장애물 제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이러한 구역 지정은 건축물 증개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으며, 군사시설 보호 구역은 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점과 주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차를 필요로 할 수 있습니다. '가축사육제한구역'이나 '장애물제한표면구역' 등은 직접적인 혐오시설의 존재보다는 관련 법규에 따른 행위 제한에 더 큰 의미를 가집니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 깨끗한 상태의 도시형생활주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 금천구민문화체육센터, 공원, 학교 등이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 신축 건물이라는 점은 관리 측면에서 장점이 될 수 있습니다. 다만, 다양한 법적 규제 사항과 임대차 관련 불확실성은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 명도를 비교적 수월하게 할 수 있는 가능성을 시사하지만, 명도 관련 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

신축 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 금천구 지역은 도시 재생 및 개발이 지속적으로 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 공원과 문화체육시설이 인접하여 정주 여건이 뛰어납니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 위험을 일부 해소할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계