나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10632 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울강신초등학교"" 남동측에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트, 어린이공원, 학교 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철역(화곡역) 등
소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내
제6층 제602호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공부상 ""도시형생활주택(단지형다세대주택)"" 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10632 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 335,000,000원

토지 면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

건물 면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보

주의사항:

* 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울강신초등학교 남동측에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 어린이공원, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

일반적인 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

본건이 속한 토지는 6필지로 구성되어 있으며, 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물 부지로 이용 중입니다.

토지는 남측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

지역지구는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 4일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑5)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을3 주택임차권, 갑4 소유권이전, 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 가압류, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 강제경매, 갑13 압류)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(전경수)가 보증금 329,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2022년 4월 26일, 확정일자는 2022년 4월 7일입니다.

하지만 해당 임차권은 등기부등본상 말소(을3)되었으며, '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 및 '주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'하는 특별매각조건이 있습니다.

따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액은 456,580,379원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 아파트, 학교, 어린이공원 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 단지 형태를 띠고 있습니다.

인근에 화곡역이 있어 시내 접근성이 좋으며, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울강신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 어린이공원이 있어 주거 쾌적성에 기여할 것으로 보입니다.

지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

주변의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 특별한 사정으로 인해 다시 매각되는 경우입니다.

'중요시설물보호지구(공항)'에 해당하여 항공기 소음 등 공항 관련 영향을 받을 수 있습니다.

'임대관계 등 미상'으로 기재되어 있어, 공부상 확인되지 않는 별도의 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 파악된 임차인(주택도시보증공사)의 경우 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없으므로 크게 문제되지 않을 수 있습니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높다는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, HUG의 인수조건 변경 및 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다.

인근에 지하철역이 있고 학교, 공원 등 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 주거지로서의 가치가 높습니다.

재매각 물건이므로 이전 입찰가의 조정 여부에 따라 저가 매수의 기회가 될 수도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 소형 주택으로 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려 가능합니다.

HUG 관련 인수 조건으로 권리 낙찰 후 명도 등 후속 절차가 비교적 간편할 수 있습니다.

화곡역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

주택도시보증공사가 채권자이자 경매 신청인이므로, 매각 절차가 안정적으로 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 335,000,000원입니다.

최근 인근 신축 다세대 주택(2019년 준공, 19.98㎡)의 실거래가가 216,000,000원(약 3,576만원/평)인 점을 고려할 때, 본건(29.97㎡, 약 9.07평)의 적정 시가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 주변 시세 및 감정가, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 325,000,000원 (3억 2천 5백만원) 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.