나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10632 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10632 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10632
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로13나길 15 에스케이파크리움, 제102동 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10632 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로13나길 15 에스케이파크리움, 제102동 제6층 제602호 | 감정가: 335,000,000원 | 최저가: 268,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10632 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다. 감정가는 335,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10632 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 335,000,000원

토지 면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

건물 면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울강신초등학교"에서 남동측에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 어린이공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 일반적인 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다. 화곡역을 중심으로 형성된 상권은 주거지와 관공서, 학교가 인접한 복합 상권으로 풍부한 배후수요와 유동인구를 갖추고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제6층 제602호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있으며, 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있을 것으로 추정됩니다. 토지는 6필지가 일단으로 구성되어 있으며, 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)' 부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 양호하며, 남측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경이 있으며, 임차인이 매수인에게 대항력을 포기해야 하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 이러한 조건은 명확한 법적 검토와 절차 준수가 필요하며, 매수인에게 부담이 될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

화곡역 주변 상권은 서울 강서 지역의 대표적인 복합 상권 중 하나로, 주거 밀집 지역의 풍부한 배후수요와 유동인구를 바탕으로 형성되어 있습니다. 대로변에는 금융권, 법률 사무실, 병원 등이 밀집해 있으며, 이면에는 다양한 업종의 점포들이 조화를 이루고 있습니다. 특히 20~40대 직장인을 주요 고객층으로 하며, 생활형 및 소비형 아이템이 뚜렷하게 구분되는 특징을 보입니다. 저밀도 아파트와 재개발 사업으로 인해 향후 강서 지역 최대 상권으로 성장할 잠재력도 있습니다.

1.6. 생활정보

본 건은 서울강신초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 어린이공원, 녹지 공간 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 지하철 5호선 화곡역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선도 운행하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "임차인의 대항력 포기조건 매각"입니다. 이 조건으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 불명확하여 기존 임차인이 있을 경우 명도 관련 추가적인 확인이 필요합니다. 검색 결과, 마곡지구 인근에 대규모 열병합발전소 추진 관련 주민 반대 사례가 있으나, 본 건 소재지인 화곡동과는 직접적인 관련성이 낮아 보입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 입지 좋은 다세대주택입니다. 풍부한 배후수요를 갖춘 상권 내에 위치하여 임대 수익 창출 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각 등 권리 관계에 있어 특별한 주의가 요구됩니다. 이러한 조건들을 면밀히 검토하고 합법적으로 해결할 수 있는 방안을 마련한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라 : 학교, 공원 등 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 배후수요 풍부 : 다세대주택 및 아파트 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 상권 발전 가능성 : 강서 지역의 핵심 상권으로 성장할 잠재력이 있으며, 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 확인 : HUG 인수 조건 및 임차인 대항력 포기 조건을 철저히 분석하고, 법률 전문가와 상담하여 안전하게 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계