나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10681 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제4층 제402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2·5호선 「까치산역」 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및 업무시설 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상10층 지하1층건 내 제4층 제402호로서
(사용승인일: 2018.09.19)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트(방2, 욕실, 주방, 거실, 보일러실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역,소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10681 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제4층 제402호

용도: 아파트

감정가: 241,000,000원

토지면적: 7.94㎡ (약 2.4평)

토지지분: 7.9436㎡ (약 2.4평)

건물면적 (전용면적): 26.36㎡ (약 8.0평)

분양면적: 제공된 정보 내에서 별도 확인 필요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 「까치산역」 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역과 간선·지선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

3. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경10681)

등기부상 권리현황:

* 소유권보존 (2018-12-20): 김진원 외 13명

* 공유자전원지분전부이전 (2018-12-31): 손종호

* 주택임차권 (2024-10-14 등기, 전입 2022-09-29): 김준희 (금235,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (2025-07-01): 주택도시보증공사 (금235,000,000원) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김준희)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-29

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 매수인은 해당 임차인에게 보증금 반환 채무를 부담하지 않습니다.

* 임차인: 채지원

* 보증금: 0원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 지하철역 인근에 아파트 및 업무시설 등이 밀집한 주거지대입니다. 토지는 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 2018년 9월 19일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 지상 10층 건물 중 4층 제402호입니다. 내부 구조는 방 2개, 욕실, 주방, 거실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 주택도시보증공사(김준희)는 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 보증금반환채무를 인수하지 않으나, 대규모 보증기관과의 이해관계가 존재하므로 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대해 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연식(2018년)의 아파트로, 더블 역세권(2, 5호선 까치산역) 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 또한, HUG 임차인 관련 권리관계가 특별매각조건으로 정리되어 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 이점으로 작용할 것입니다. 다만, 소형 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 복합적인 토지이용계획은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트 (2018년 사용승인)

* 지하철 2, 5호선 더블 역세권 (까치산역) 인근의 우수한 입지

* HUG 임차인 관련 권리관계 명확히 정리되어 매수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 241,000,000원을 기준으로, 소형 면적, 입지 조건, 신축 연식, 그리고 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적인 경매 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰 사례를 참고할 때, 약 170,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.