나이스옥션 법원경매 해남 2023타경1753 [1] 전라남도 완도군 보길면 예송리 231-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2023타경1753 [1] 전라남도 완도군 보길면 예송리 231-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경1753
• 주소: 전라남도 완도군 보길면 예송로 264-34
• 감정가: 231,127,000원
• 최저가: 103,545,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

해남지원 경매3계 2023타경1753 | 소재지: 전라남도 완도군 보길면 예송로 264-34 | 감정가: 231,127,000원 | 최저가: 103,545,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2023타경1753 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 231,127,000원으로 책정되었습니다.

소유자는 박OO, 채무자는 강OO, 채권자는 양OO이며 중복사건으로 진행되고 있는 점을 참고해야 합니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 물건의 소재지는 전라남도 완도군 보길면 예송리 231-1이며, 용도는 단독주택입니다.

토지 면적은 387.00㎡ (약 117.06평)이며, 토지 지분율은 38700으로 전체입니다.

건물 면적은 272.00㎡ (약 82.28평)이며, 건물 지분율은 27200으로 전체입니다.

건물은 철근콘크리트조 판넬지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 마감되었고 새시창호입니다.

이용 상태는 1층 주차장 및 창고, 2층 단독주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 분석

본건은 전라남도 완도군 보길면에 위치한 도서지방 내 '예송마을'에 소재합니다. 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 일반적인 농어촌 지대입니다.

본건은 부정형 평지로 단독주택 건부지로 사용되며, 계획관리지역에 해당하여 비교적 건축 행위에 유리한 용도지역입니다.

다만, 현상변경허가 대상구역(문화재보호법)으로 지정되어 있어 건축이나 대수선 시에는 제한을 받을 수 있습니다.

교통 상황은 도서지방의 특성상 땅끝항 등에서 운항하는 여객선을 이용해야 하므로 제반 교통상황은 다소 불편한 편입니다.

도로는 세로(불)에 접하고 있어 차량 진입이나 이용에 불편함이 예상됩니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 매각 물건의 범위

본건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권의 성립 여지는 적습니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 확인될 경우, 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요한 리스크)

가장 중요한 주의사항은 '목록1. 및 타 지상에 타인소유 주택이 소재하는 것으로 추정되며 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 확인을 요함'이라는 점입니다.

이는 매각 대상 토지(231-1) 위에 타인 소유의 건물이 존재할 가능성을 시사합니다.

낙찰자가 이 물건을 인수할 경우, 경계 측량을 통해 정확한 경계를 확정하고, 만약 타인 소유 건물이 본건 토지를 침범하고 있다면 해당 건물 소유자와의 법적 분쟁(건물 철거 및 토지 인도 청구 등)이 불가피할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 전라남도 완도군 보길면 예송리는 '예송갯돌해변'이 가까이 있으며, 이곳은 천연기념물로 지정된 상록수림 방풍림이 병풍처럼 펼쳐져 있는 관광 명소입니다.

주변은 주거 시설과 농경지 위주로 형성되어 있어, 상업 시설은 예송마을을 중심으로 한 소규모 상권이나 관광객을 위한 편의시설에 한정될 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 보길면 소재지나 완도읍으로 이동해야 하며, 접근성이 낮습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 오히려 예송갯돌해변, 상록수림, 고산 윤선도 유적지 등 관광지가 인접하여 미려한 자연환경을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법률적 리스크 (경계 분쟁)

최대 리스크는 '타인 소유 주택 존재 추정 및 경계 불명확'입니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 절차뿐 아니라 경계 침범에 대한 법적 대응 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 매수자는 경계 측량 비용 및 관련 소송 비용을 감안해야 합니다.

5.2. 지리적 리스크 (접근성)

도서지방에 위치하여 육지와의 접근성이 여객선에 의존하므로, 접근성이 낮고 물류비용이 높으며 생활에 불편함이 따를 수 있습니다.

5.3. 규제 리스크

계획관리지역으로 건폐율/용적률은 비교적 유리하나, '현상변경허가 대상구역'으로 인해 건물의 신축, 증축, 개축 시 문화재청 또는 지자체의 허가 및 심의가 필요할 수 있으며, 이로 인해 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 보길면 예송리라는 미려한 자연환경을 갖춘 관광지 인근에 위치한 대형 단독주택입니다. 토지 면적(약 117평)과 건물 면적(약 82평)이 커서 세컨드 하우스, 펜션, 또는 가족용 주택 등으로의 활용 가치가 높습니다. 또한 계획관리지역에 위치하여 용도상 장점이 있습니다.

그러나 경매 진행 상의 '타인 소유 주택 추정 및 경계 불명확'이라는 치명적인 법률적 리스크를 안고 있습니다. 이 리스크는 단순한 명도 문제를 넘어 토지 경계 분쟁을 유발할 수 있으므로, 입찰 시에는 이 부분을 충분히 감안하여 보수적인 가격으로 접근해야 합니다. 임대관계 미상인 점 또한 주의해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 뛰어난 자연경관: 완도 팔경 중 하나인 예송갯돌해변 인근으로, 사계절 관광객 유입이 가능한 위치입니다.

2. 넓은 토지 및 건물 면적: 대지 약 117평, 건물 약 82평의 비교적 큰 규모로 다양한 활용 가능성이 높습니다.

3. 용도지역: 계획관리지역으로 향후 활용 및 개발에 용이합니다.

6.3. 결론

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 타인 소유 주택의 현황 및 점유 상태를 면밀히 확인하고, 경계 측량 가능성 및 예상 비용을 고려한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 리스크를 감수하고 투자하는 경우, 향후 관광지 숙박 시설 등으로의 활용을 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계