나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경6537 [1] 전라남도 강진군 마량면 수인리 448-16 주1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 마량면 수인리 소재 '수인마을' 서측 인근에 위치하며, 부근은 전·답 등이 주를 이루는 농경지대로서, 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진·진출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형의 평지로, 공업용건부지임.
일련번호 2) 사다리형의 평지로, 공업나지임.

인접 도로상태

일련번호 1,2) 본건 서측으로 노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로 및 남측으로
노폭 약 4미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,
도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 준보전산지<산지관리법>, 연안육역(준보전연안)<연안관리법>

일련번호 2) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개, 돼지)
취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리)취수시설, 도로,
하천, 저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설, 도로, 하천, 저수지 등의 직선거리는 관련
부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 연안육역(개발
조정연안)<연안관리법>, 연안육역(준보전연안)<연안관리법>

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가) 일반철골구조 기타지붕 단층 1층 건물로서,
벽체: 판넬마감 등,
바닥: 에폭시마감 등,
창호: 새시창호 등임.

일련번호 3(나)~3(바) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감,
내벽: 우레탄폼 위 갈바륨마감,
바닥: 에폭시마감 등.

일련번호 3(사) 일반철골조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
벽체: 판넬마감 등,
바닥: 에폭시마감 및 콘크리트마감,
창호: 새시창호 등임.

일련번호 3(아) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
외벽: 노출콘크리트패널 및 징크판넬마감,
내벽: 석고위페인팅마감, 벽지마감 및 폴리싱타일마감 등,
바닥: 폴리싱타일 및 장판지마감 등,
창호: 알루미늄새시마감 등임.

일련번호 4(자) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감,
내벽: 우레탄폼 위 갈바륨마감,
바닥: 에폭시마감 등.

이용상태

일련번호 3(가) 공장(세척실, 내포장실, 외포장실, 박스창고, 전실, 로비, 소독실, 화장실)
으로 이용중임.
일련번호 3(나)~3(바) 창고시설(냉동창고)로 이용중임.
일련번호 3(사) 공장
1층: 내포장실, 외포장실, 냉동건조실, 준비실, 제품입고장, 화장실
2층: 창고로 이용중임.
일련번호 3(아) 사무실(1층) 및 숙소(2층)로 이용중임.
일련번호 4(자) 창고시설(냉동창고)로 이용중임.

설비내역

일련번호 3(가),3(사) 급배수설비 및 위생설비, HACCP설비 등 되어 있음.
일련번호 3(나)~3(바),4(자) 냉동설비 등 되어 있음.
일련번호 3(아) 급배수설비 및 위생설비, 냉난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '건물개황도' 참조.

- 기호 ㄱ) 일반철골구조 판넬지붕 단층, 휴게실, 약 41.4㎡
기호 ㄴ) 경량철골조 폴리카보네이트지붕 단층, 물치장, 약 33.7㎡
기호 ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 6.0㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 기계기구 포함 매각
- 목록 1, 2 지상 조경수 포함 매각
- 목록 1 공부상 ‘임야’이나 현황은 ‘공업용건부지’임
- 목록 1, 2 일단지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 장흥지원 2024타경6537 (1)

* 소재지: 전라남도 강진군 마량면 수인리 448-16 주1동

* 용도: 공장 (현황: 공업용건부지)

* 감정가: 3,267,158,240원

* 토지면적: 8,455.00㎡ (약 2,557.6평)

* 건물면적: 2,425.56㎡ (약 733.8평), 제시외 건물 81.10㎡ (약 24.5평) 포함

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOO (신용보증기금, 에이치에프아이삼일유동화전문 등으로 추정)

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 강진군 마량면 수인리 소재 '수인마을' 서측 인근에 위치.

* 주변환경: 본건 부근은 전·답 등이 주를 이루는 농경지대로서, 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

* 교통: 본건까지 차량 진·진출입이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8미터의 왕복 2차로 아스팔트포장도로 및 남측으로 노폭 약 4미터의 콘크리트포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 연안육역 등으로 지정되어 있음.

* 토지 현황: 일련번호 1) 토지는 공부상 ‘임야’이나 현황은 ‘공업용건부지’로 이용 중임. 일련번호 1, 2) 토지는 일단지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 2021년 8월 23일자 중소기업은행 근저당권.

* 등기부채권 총액: 5,045,506,565원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-11-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원.

* 기타 권리: 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정임. 본건 임의경매 개시 결정은 신용보증기금(2024타경6537) 및 에이치에프아이삼일유동화전문(2024타경6568)에 의해 이루어졌음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전·답 위주의 농경지대에 위치하며, 주변 환경은 대체로 무난함.

* 주된 용도가 공장 및 창고 시설로 이용되는 지역으로, 일반적인 상업 지역의 상권과는 거리가 있음.

* 인근에 ‘수인마을’이 있으나, 배후수요가 풍부한 상업 지역과는 거리가 멀어 산업 활동에 초점이 맞춰진 지역으로 판단됨.

* 도로 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건이 농경지대 내에 위치하여, 인근의 상세한 편의시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어려움.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보로는 인근 혐오시설 유무를 파악하기 어려움. (추후 현장 조사 필요)

* 주변 환경: 대체로 무난한 농경지대로 구성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건으로 권리관계가 복잡할 수 있으나, 현재 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정임.

* 토지 공부상 지목이 ‘임야’이나 현황 ‘공업용건부지’로 이용 중인 점은 향후 용도 변경 등과 관련된 이슈가 발생할 수 있음. 다만, 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 가능성은 존재함.

* 감정평가서상 ‘가축사육제한구역’ 등 다양한 토지이용계획 상의 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 넓은 토지 면적과 다수의 건물로 인해 관리 및 유지보수에 부담이 있을 수 있음.

* 임차인 김 (1억원 보증금) 및 유 (0원 보증금)가 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 유 임차인의 경우 보증금이 ‘0원’이므로, 명확한 채권 관계 및 인수 여부 확인 등 추가적인 주의가 필요함.

1.6. 종합 의견

전라남도 강진군 마량면에 위치한 본 물건은 공장 및 부속 건물, 토지 일괄매각 건으로, 넓은 면적과 다수의 건물을 갖추고 있어 산업 활동을 위한 기반 시설로 활용 가치가 높음.

주변 환경은 농경지대로 이루어져 있으나, 도로 접근성은 양호하며 공업용 건부지로 활용되고 있음.

등기부상 복잡했던 권리 관계는 대부분 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 보임.

다만, 공부상 임야 지목, 다양한 토지이용계획 상의 제한, 중복/유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

향후 공장 운영 또는 임대 수익을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물 일체를 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* 넓은 대지 면적(약 2,557.6평)과 다수의 건물(약 733.8평 + 제시외 24.5평)을 활용한 사업 확장 또는 향후 재개발 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 기재된 기계기구, 목록 1, 2 지상 조경수까지 포함 매각되어 즉시 활용 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3,267,158,240원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 실제 가치, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

* 본 물건의 경우, 감정가액이 높은 편이므로 일반적인 경우보다 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 응찰가를 결정하는 것을 권장함. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 상세 분석 및 현장 조사가 필수적임)

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