나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2286 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 산318-43 시앤시리조트제1동 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2286 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 산318-43 시앤시리조트제1동 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매2계 2024타경2286 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 몰둠벙길 24 (시앤시리조트제1동) | 감정가: 5,815,793,440원 | 최저가: 2,605,475,000원 | 용도: 숙박시설

1. 순천지원 2024타경2286 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경2286 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 산318-43 시앤시리조트제1동

용도: 숙박시설 (리조트)

감정가: 5,815,793,440원

토지면적: 2,110.00㎡ (약 638.28평)

건물면적: 3,088.96㎡ (약 935.06평)

건물 제시외면적: 258.20㎡ (약 78.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 시OOOOOOOO

채무자: 시OOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함, 유체동산(가구,가전,집기등) 매각제외.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 "굴전마을" 북서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주변은 임야, 리조트, 펜션, 주택 등이 혼재하는 국도 주변 해안지대로, 아름다운 해안 경관을 조망할 수 있는 지역입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 해수욕장, 관광 명소(예: 방죽진 해수욕장, 여수 해상 케이블카, 돌산대교 등)가 있어 관광객 수요 확보에 유리한 입지입니다.

동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하여 차량 통행이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자인 시OOOOOOOO 소유의 부동산에 대해 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 경매입니다.

매각으로 인해 채무자/소유자 명의의 소유권은 소멸하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들 역시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건의 가장 큰 권리적 특징은 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있다는 점입니다. 법정지상권이 성립하게 되면 낙찰자가 건물 소유주로부터 토지 사용료를 지급해야 하거나, 건물 철거 등의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으므로, 해당 법정지상권의 성립 여부 및 범위에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

제시외 건물은 일괄매각에 포함되나, 유체동산은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.4. 상권분석

여수시 돌산읍은 대한민국 대표적인 해양 관광지로, 사계절 많은 관광객이 방문하는 지역입니다.

본건 소재지는 이러한 관광지의 특성을 잘 반영하여 주변에 다수의 리조트, 펜션, 캠핑장 등이 밀집해 있습니다.

관광객을 대상으로 하는 숙박 및 부대 서비스업에 대한 잠재 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

현재까지 조사된 바로는 물건지 주변에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산 거래 시에는 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 건물 및 토지 현황

토지:

총 면적 2,110.00㎡ (약 638.28평)이며, 부정형 평지와 완경사지를 포함하고 있습니다.

일련번호 1)은 도로 등으로 이용 중이며, 일련번호 2)는 주상용 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 자연녹지지역, 특화경관지구, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

특이사항으로, 공부상 지번은 ‘평사리 산318-43번지’로 등재되어 있으나, 2019년 12월 18일 등록 전환되어 실제로는 ‘평사리 1395-80번지’ 지상에 소재하고 있습니다. 이는 등기 및 행정 업무 시 주의가 필요합니다.

건물:

총 연면적 3,088.96㎡ (약 935.06평)이며, 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕 건물입니다.

지하 3층부터 지상 1층(일련번호 3-가)) 및 지하 3층부터 지상 2층(일련번호 4-나))으로 구성되어 있습니다.

현재 호스텔 등으로 이용 중이며, 일반적인 급배수, 위생, 냉난방, 소방 설비 및 엘리베이터가 갖춰져 있습니다.

제시외 건물로 판넬조 기계실(약 45.6㎡)과 철근콘크리트구조의 정화조 기계실 등(약 212.6㎡)이 있으며, 이들 또한 일괄 매각에 포함됩니다.

건물 등기부상에는 '지3층'이 표시되어 있지 않으나, 일반건축물대장에는 등재되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

1.6. 생활정보

여수시 돌산읍은 해양 관광지로 다양한 레저 및 휴양 시설 접근성이 좋습니다.

인근 관광 명소로는 방죽진 해수욕장, 향일암, 해상 케이블카 등이 있으며, 이를 통해 관광객 유입이 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 편의 시설(식당, 카페, 편의점 등)을 갖춘 관광 상권이 발달해 있습니다.

대중교통 이용 시에는 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 자가용 이용 시에는 잘 정비된 해안 도로를 통해 접근성이 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

법정지상권: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 법정지상권 성립 시 토지 이용에 대한 제약 및 추가적인 비용 발생 가능성이 높습니다. 낙찰 전 관련 법리 검토가 반드시 필요합니다.

공부와의 차이: 등기부상 지번과 현황 지번이 다르며, 건물 일부(지3층)가 등기부상 누락되어 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 번거로움을 야기할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 관계가 불명확합니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

개발 규제: 물건지가 자연녹지지역, 특화경관지구, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

운영 경험 부재: 만약 낙찰자가 직접 숙박 시설 운영 경험이 없다면, 전문적인 운영을 위한 추가적인 준비가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 여수 돌산의 뛰어난 관광 입지에 위치한 대규모 숙박시설(리조트) 물건입니다. 아름다운 해안 경관과 관광객 수요가 풍부하다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 법정지상권 성립 가능성, 공부와의 차이, 미등기 건물 부분 등 복잡한 권리관계와 행정적 이슈가 산재해 있어, 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

이러한 리스크들을 성공적으로 해결하고, 물건의 잠재력을 활용한다면 관광 사업으로서의 가치가 높을 것으로 기대됩니다.

1.9. 투자 포인트

여수 돌산의 핵심 관광지에 위치하여 관광 수요를 직접적으로 흡수할 수 있는 최적의 입지입니다.

상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각받아, 기존 리조트 시설을 활용하거나 새로운 관광/숙박 사업으로의 전환을 모색할 수 있습니다.

복잡한 권리관계와 공부상의 문제점들을 해결한다면, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변 관광 자원과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매2계