나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55341 [1] 전라남도 여수시 봉계동 819-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55341 [1] 전라남도 여수시 봉계동 819-3 답 경매

• 사건번호: 2024타경55341
• 주소: 전라남도 여수시 봉계동 819-3
• 용도: 답

순천지원 경매2계 2024타경55341 | 소재지: 전라남도 여수시 봉계동 819-3 | 감정가: 413,572,000원 | 최저가: 231,600,000원 | 용도: 답

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 순천지원 2024타경55341 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 봉계동 819-3

* 용도: 공부상 '답', 현황 '잡종지' (철재콘테이너, 건축자재 등 적치)

* 감정가: 413,572,000원

* 토지면적: 1506.00㎡ (약 455.57평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 함OO

* 특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 매수신청보증금 미반환). 일괄매각. 수목은 매각에 포함되나, 제시외 창고, 철재 컨테이너, 차량 적재함은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 본건 토지는 전라남도 여수시 봉계동 소재 석창사거리 북측 인근에 위치하며, 주변은 시가지와 농경지가 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대중교통수단이 운행되는 시가지 간선도로변 및 그 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 총 두 필지로 구성되어 있으며, 일련번호 1) 토지는 장방형의 평지이고, 일련번호 2) 토지는 부정형(삼각형)의 평지입니다. 두 필지 모두 현재는 콘테이너와 건축자재 등이 적치된 잡종지 상태로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 일련번호 1) 토지는 도로에 접해 있는 것으로 보입니다. 다만, 일련번호 2) 토지에 대해서는 왕복 8차로 광대로에 접해 있다는 정보와 맹지라는 상반된 정보가 공존하므로, 현장 방문을 통한 정확한 도로 접근성 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지 일대는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 200m), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 경매 개요: 본 건은 채권자 함OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

* 주요 권리 관계: 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 파악되지 않으나, 경매 개시 결정 이후 추가로 설정된 권리 내역은 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 인수주의 권리 유무는 상세 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 핵심 필수 확인 사항: 매각 기일 내에 '농지취득자격증명'을 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 중요한 사항이므로 반드시 사전에 준비하고 제출해야 합니다.

1.4. 상권 분석

* 주변 상업 시설 현황: 토지가 위치한 봉계동 지역은 시가지와 농경지가 혼합된 지역으로, 급격한 상업화보다는 점진적인 시가지 확장이 예상되는 지역입니다. 인근 석창사거리 주변으로 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 토지 용도 제한과 상권의 연관성: 생산녹지지역, 가축사육제한구역 등의 제한으로 인해 대규모 상업 시설이나 공장 등의 입점은 어렵습니다. 현재의 잡종지 상태는 이러한 용도 제한 하에서 활용되고 있는 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

* 주변 편의 시설 접근성: 시가지 간선도로변에 위치하여 차량 이용 시 여수 시내 주요 시설로의 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주거 환경: 현재 농경지와 시가지가 혼재된 지역에 위치하며, 토지 자체는 농지로서의 기능을 상실하고 잡종지 상태로 이용 중입니다. 주변 환경은 일반적인 농경지대 또는 시가지 인접 지역의 특성을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법적/제도적 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 잡종지 상태이므로, 원상복구 명령이나 관련 법규에 따른 이행강제금 부과 가능성을 검토해야 합니다.

* 맹지 가능성 및 도로 접근성 문제: 일련번호 2) 토지에 대해 맹지라는 정보와 광대로에 접해 있다는 상반된 정보가 있어, 실제 도로 접근 가능 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다.

* 제시 외 물건 매각 제외로 인한 명도/철거 문제: 토지 위에 적치된 창고, 철재 콘테이너, 차량 적재함 등은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 소유자 또는 점유자와의 협의 또는 법적 절차를 통한 명도 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일괄 이용으로 인한 경계 분쟁 가능성: 두 필지가 휀스로 둘러쳐지고 경계 구분 없이 일괄 이용되고 있어, 향후 토지 분할 또는 매매 시 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오 시설 유무: 현재 공개된 정보와 검색 결과만으로는 인근에 혐오 시설이 존재한다는 명확한 증거는 확인되지 않았습니다. 그러나, 부동산 투자 시에는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승 요인: 여수시 지역 개발 계획이나 도시 확장 추세에 따라 장기적으로 토지 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 단기/장기 투자 관점: 단기적으로는 농지취득자격증명 취득 어려움, 현황과 공부상 지목 차이, 맹지 가능성 등 리스크 요인을 해결해야 하는 과제가 있습니다. 장기적으로는 해당 지역의 개발 계획과 연계하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 활용 방안: 생산녹지지역 내에서의 건축 행위는 제한적이지만, 농업 관련 시설, 소규모 창고, 야적장 등 현행 법규 및 용도 지역 안에서 활용 가능한 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 토지는 여수시 봉계동의 시가지 인접 농경지에 위치하며, 감정가는 4억 1천여만 원입니다. 주변 도로 접근성은 양호한 편이나, 맹지 여부에 대한 상반된 정보가 있어 추가 확인이 필요합니다. 농지로서의 이용은 현재 어렵고 잡종지 상태이며, 생산녹지지역 등 용도 제한이 존재합니다. 매각 제외 물건으로 인한 명도 문제, 농지취득자격증명 제출 의무 등 해결해야 할 과제가 명확합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시길 권해드립니다.

법원 정보

순천지원 경매2계