나이스옥션 법원경매 순천 2024타경62394 [1] 전라남도 여수시 덕충동 1747-6 1층에이-102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 덕충동 소재 덕충주공 사거리 북측 인근에 위치하고 주위는 단독주택 지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성 대중교통 등 도로교통사정 양호하나 차량 출입 불가합니다.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 연립주택 내 1층 에이-102호로서,
1동건물 외벽은 페인팅,
내부는 벽지 마감,
창호는 샷시임.

이용상태

연립주택입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 완경사 지대이고, 연립주택 부지입니다.

인접 도로상태등

소폭의 포장 도로에 접하나 차량 출입불가합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙여자중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 노후 건물로 제반설비 상태 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 순천지원 2024타경62394 (1)

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 1747-6, 1층 에이-102호 (덕충2길 68-5)

용도: 연립주택

감정가: 14,000,000원

토지면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

토지지분: 25㎡ (약 7.57평)

건물면적: 52.26㎡ (약 15.81평)

건물지분: 26.13㎡ (약 7.91평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

건축년도: 1980년 (준공일 기준)

1.2. 경매 기본정보

채권자: 신한카드

채권금액: 7,471,904원

말소기준권리: 신한카드의 강제경매 개시결정 (2024-11-25)

매각으로 소멸되는 권리: 채권자의 권리, 기타 말소기준 권리 하단의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 명확히 기재된 내용은 없으나, 일반적인 경우 토지거래허가, 농지취득자격증명 등은 매각과 무관하게 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (본건은 해당 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 여수시 덕충동 소재 덕충주공 사거리 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

다만, 본 물건은 소폭의 포장 도로에 접해 있으나 차량 출입이 불가한 점은 큰 제약입니다.

2.3. 토지 현황

대지권의 목적인 토지는 부정형의 완경사 지대이며, 연립주택 부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수중앙여자중고등학교), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 서만영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-03-31

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 서 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부요약

* 소유권 이전: 서천수(1996-09-20), 강일심(2012-06-26, 협의분할 상속)

* 지분 이전: 서만영 지분 전체 이전(2021-09-09, 증여), 강일심 지분 전체 이전(2021-09-09, 협의분할 상속)

* 강제경매 개시결정: 신한카드(2024-11-25, 7,471,904원)

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2025-12-04 (주의: 미래 날짜로 기재되어 있습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용 없음.

비고:

1. 지분매각으로 진행됩니다.

2. 특별매각조건이 있습니다. 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 매수보증금 미납 등으로 실효될 경우 다음 매각기일에는 우선매수 청구권 행사가 불가합니다.

3. 단지 내 차량 출입이 불가능합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 덕충동 일대의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 태영맨션B동 (1998년식, 35.28㎡): 2024년 8월 22일, 6,200만원에 거래.

* 조은빌라 (2007년식, 97.4㎡): 2024년 8월 16일, 12,930만원에 거래.

본건은 1980년식 연립주택으로, 1998년식 태영맨션B동이 상대적으로 연식이 비슷합니다. 태영맨션B동의 면적당 가격(약 175.7만원/㎡)을 본건의 건물 지분 면적(26.13㎡)에 적용하면, 해당 지분의 가치가 약 4,593만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 시장 가격 영향 요인

* 연식: 본건은 1980년식으로 주변 시세 대비 노후된 편입니다.

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 단독 소유권 매물 대비 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

* 접근성: 차량 출입이 불가능한 점은 실사용 가치 및 환금성에 부정적인 영향을 미칩니다.

* 임차인: 대항력 있는 임차인(보증금 미상) 존재로 인해 명도 과정에서 변수 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 가격에 영향을 미치거나 낙찰이 무산될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 연립주택 내 1층에 위치한 호수입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

급배수 및 난방 설비 등 기본적인 설비는 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

주변은 단독주택 지대이며, 덕충주공 사거리 인근에 위치합니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 공유자 간 권리 행사 및 사용 수익 분할 관련 분쟁 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 미상인 점으로 인한 예측 불가능한 상황 발생 가능성.

* 차량 출입이 불가하여 부동산의 접근성이 극히 제한적이며, 생활 편의 및 향후 재매각 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

* 1980년식 노후 건물로, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 공유자 우선매수 신고 및 특별매각 조건(1회 제한)으로 인한 입찰 과정의 불확실성.

* 토지이용계획상의 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 덕충동에 위치한 연립주택의 지분 매각 건입니다. 1980년식으로 연식이 오래되었고, 차량 출입이 불가하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 미상인 점, 공유자 우선매수권 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 감정가는 1,400만원으로 책정되었으나, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 유사 면적의 거래 사례 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어, 잠재적인 시세 차익의 가능성이 있습니다.

* 지분 투자 기회: 전체 부동산 지분을 소유함으로써 향후 가치 상승 시 매각 또는 공동 매도를 통한 수익 실현을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 14,000,000원

주변 유사 물건의 거래 사례(태영맨션B동, 35.28㎡, 6,200만원)를 바탕으로 본건의 건물 지분(26.13㎡) 가치를 추정 시 약 4,593만원 수준으로 산출됩니다. 이는 감정가보다 상당히 높은 금액입니다.

그러나 본건은 다음과 같은 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 노후 건물 (1980년식)

* 차량 출입 불가

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상)

* 지분매각 (공유자 우선매수 가능성)

이러한 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 1,400만원을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 15,000,000원 ~ 20,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자의 위험 감수 능력, 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과에서 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내 가축 사육 시설 존재 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.