나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3849 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 405 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 소재 <대안동마을회관> 남동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하고 있는 지방도주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 임성로를 통하여 타지역으로 진출입이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1), 4)~6), 8), 10)~13) : 부정형 평지임.
기호 3), 7) : 부정형 완경사지임.
기호 9) : 사다리 평지임.
기호 17) : 사다리 완경사지임.

기호 1) : 상업용 건부지로 이용중임.
기호 3) : 상업나지로 이용중임.
기호 4)~6), 8), 13) : 도로로 이용중임.
기호 7) : 자연림으로 이용중임.
기호 9), 10) : 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 11) : 주거기타(창고시설)으로 이용중임.
기호 12) : 전기타(부속토지)로 이용중임.
기호 17) : 묘지 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

기호 3) : 본건 서측으로 소폭의 아스팔트포장도로와 접함.

기호 4)~6), 8), 13) : 현황 '도로'로 이용중임.

기호 7) : 지적도상 맹지이나, 인접토지(본건)를 통하여 접근가능함.

기호 9) : 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

기호 10)~12) : 북측으로 노폭 약 3미터의 아스팔트포장도로와 접함.

기호 17) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 계획관리지역(2018-12-20), 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(3) : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(4), 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.



기호(7) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

기호(8), 기호(12) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(9) ~ 기호(11), 기호(13) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호(17) : 제1종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역,대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층
(사용승인일 : 2017.07.14)건으로,
외벽 : 석재붙임, 징크, 복합판넬마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일마감 등,
바닥 : 하드너, 타일깔기, 화강석물갈기 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호(14)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층
(사용승인일 : 2017.11.23)건으로,
외벽 : 치장벽돌마감 등,
내벽 : 벽지, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호(15)-1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층
(사용승인일 : 2018.04.02)건으로,
외벽 : 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

기호(15)-2)는 경량철골구조 1층
(사용승인일 : 2018.04.02)건으로,
외벽 : 판넬 위 스톤코트마감 등,
내벽 : 판넬마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.




기호(16)은 경량철골구조 기타지붕 1층
(사용승인일 : 2018.03.29)건으로,
외, 내벽 : 판넬마감 등임.

이용상태

기호 2) : 기준시점 현재 요양병원(남악정다운요양병원)으로 이용중임.

기호 14) : 기준시점 현재 단독주택(방2, 거실 및 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

기호 15)-1 : 기준시점 현재 단독주택(1층 : 방4, 화장실4 등, 2층 : 방2, 거실 및 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

기호 15)-2 : 기준시점 현재 창고로 이용중임.

기호 16) : 기준시점 현재 저온창고로 이용중임.

설비내역

기호 2) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 시스템에어컨설비, 수전설비(950kW) 등이 구비되어 있음.

기호 14), 15-1) : 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-일부지상 이동가능한 컨테이너 수동 매각 제외
-수목 및 제시외 건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅊ,ㅋ,ㅌ 매각 포함
-목록7. 지적도상 맹지이나 인접토지(본건)을 통하여 접근가능
-목록10. 일부 지상에 전봇대 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경3849 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 405

* 용도: 의료시설 (주 용도)

* 감정가: 15,144,039,700원

* 토지 면적: 12,771.00㎡ (약 3,863.00평)

* 건축물 총 면적: 7,411.98㎡ (약 2,242.32평)

* 주요 건물 (의료시설, 4층): 7,026.16㎡ (2017.07.14 사용승인)

* 부속 건물 (단독주택 등, 1-2층): 99.36㎡ (2017.11.23 사용승인)

* 부속 건물 (단독주택 등, 2층 복합): 220.46㎡ (2018.04.02 사용승인)

* 부속 건물 (창고시설, 1층): 66.00㎡ (2018.03.29 사용승인)

* 매각 구분: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 우리은행 (주OOOOOOOO)

* 총 등기부 채권액: 9,800,400,000원

* 특이사항: 공동담보, 일부 이동가능한 컨테이너는 매각 제외, 수목 및 제시외 건물은 매각 포함, 일부 토지(목록 7)는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능, 일부 지상에 전봇대 소재함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 소재 <대안동마을회관> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지방도변 농경지대입니다.

* 교통 및 접근성: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 임성로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다. 국도 1호선, 2번 국도, 77번 국도 등이 인접하여 광역 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 인근에 농경지와 소규모 주거 단지가 분포하고 있으며, 삼향읍 소재지 차량 이동 시 기본적인 생활 편의시설(마트, 관공서, 병의원 등) 이용이 가능합니다. 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 21일 접수된 우리은행 근저당권 (을6)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 을구 권리 및 갑구의 압류는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 300,000,000원, 차임 3,000,000원, 대항력 없음 (2023.11.22 전입/사업일자)

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2024.01.19 전입/사업일자)

* 문 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음 (2022.12.01 전입/사업일자)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2024.04.15 전입/사업일자)

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (2024.04.12 전입/사업일자)

* 총 인수 보증금: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환 의무가 매수인에게 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 '의료시설' 용도로 분류되어 있으며, 현재 '남악정다운요양병원'으로 운영 중에 있습니다.

* 주변 지역은 농경지와 주택이 혼재된 환경으로, 대규모 상업 지역은 아니지만, 무안군 삼향읍은 목포시와 인접한 지역으로, 요양병원으로서의 기능 수행 및 지역 내 의료 수요 충족에 적합한 입지입니다.

* 고령화 사회 진입에 따른 요양병원 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 삼향읍 지역의 발전 가능성 또한 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 삼향읍 소재지를 통해 마트, 식당, 은행 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 의료시설: 본건 자체가 대규모 의료시설(요양병원)이며, 주변 지역의 의료 수요를 담당합니다.

* 교통: 지방도를 통해 지역 내외로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획: 일부 필지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 맹지: 목록 7번지는 지적도상 맹지이며, 목록 17번지도 맹지로 분류되어 있어 접근성 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었으므로, 동일 채무를 담보하는 타 물건의 경매 진행 또는 처분 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 상태: 제시외 건물 및 수목 등은 매각에 포함되나, 이동 가능한 컨테이너는 제외되는 등 복잡한 사항이 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 대지 위에 현대식 의료시설(요양병원)로 신축되어 현재 정상 운영 중이라는 점에서 안정적인 가치를 지니고 있습니다.

* 다만, 주변 환경의 특성, 일부 토지의 맹지 및 용도 제한, 그리고 공동담보 물건으로서의 복합적인 권리 관계는 신중한 접근을 요구합니다.

* 지역 개발 및 의료 서비스 수요 변화에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현재 운영 중인 요양병원으로서 즉시 현금 흐름 창출이 가능한 안정적인 투자처입니다.

* 무안군 및 전남 서남권 지역의 지속적인 발전과 함께 물건 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 대지 면적은 향후 추가 개발 또는 용도 변경을 통한 가치 증대 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 15,144,039,700원을 기준으로 하되, 해당 지역의 부동산 시장 동향, 향후 발전 가능성, 물건의 수익성, 그리고 공동담보 물건의 경매 진행 여부 등을 종합적으로 고려하여 산정될 것입니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없어 그들의 보증금은 매수인에게 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금에 대한 직접적인 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 수익성 분석이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.