나이스옥션 법원경매 전주 2024타경2864 [2] 전라북도 완주군 상관면 용암리 316-1 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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건물의 구조

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이용상태

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이용상태

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설비내역

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설비내역

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부합물 및 종물

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 5의 제시외 콘크리트구조물 및 목록 8의 제시외 관정시설 각 매각 포함
2. 목록 4,8,15에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨 사실조회회신서 참조)
3. 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 진출입가능
4. 목록 4,8 지상 경계부근의 전신주 각 1개 매각 제외
5. 목록 5 지상의 양철구조비막이, 보온덮개구조 창고 및 컨테이너박스 3동 매각 제외
6. 목록 15,16 지상의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경2864 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라북도 완주군 상관면 용암리 316-1

용도: 잡종지

토지면적: 11448.00㎡ (약 3463.02평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (건물은 매각 제외)

1.3. 감정가

감정가: 849,758,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라북도 완주군 상관면 용암리에 위치하고 있습니다. 상관면은 전주시 남쪽에 인접하여 접근성이 양호하며, 만덕산 자락에 위치하여 자연경관이 수려합니다. 인근에는 죽림편백숲, 상관리조트 등이 있어 휴양 및 관광 시설이 있습니다. 또한, 전주한옥마을이 차량으로 약 15분 거리에 위치하여 문화 접근성도 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

순천완주고속도로 상관IC가 인근에 위치하며, 국도 17호선이 지역 중앙을 지나 전주시와 임실군을 잇는 교통의 요지입니다. 전주 시내까지의 접근성이 뛰어나며, 대중교통으로는 752번 버스 등이 운행되고 있습니다. 다만, 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진출입이 가능합니다 [주의사항 3].

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오 시설이 설치될 가능성에 대한 지역 주민들의 우려가 일부 존재했으나, 전주시에서는 완주 지역에 혐오 폐기물 시설을 설치하지 않겠다는 입장을 공식적으로 밝힌 바 있습니다. 또한, 최근 완주군 상관면에 의료폐기물 소각장 설치 논란이 있었으나, 완주군 자체적으로 제동을 걸고 행정 소송이 진행 중인 상황이며, 지역 발전에 저해될 우려가 있다는 입장을 보이고 있습니다. 현재 보고서 대상 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 11월 11일 접수된 동부새마을금고 근저당권(을14)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [토지 등기부요약].

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다 [물건명세서 참고사항].

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 용암가스석유산업주식회사 (대표자 김용기)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2011-07-07

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024-08-23

해당 임차인은 사업자등록일이 오래되었으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 1억원은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건으로, 여러 경매 사건이 통합되어 진행되고 있습니다.

* 농지취득자격증명이 필요한 목록(4, 8, 15)이 있으며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 주의해야 합니다 [주의사항 2].

* 법정지상권 성립 여부는 불분명하나, 제시외 건물 매각 제외로 보아 관련 문제가 있을 수 있습니다 [물건명세서 참고사항].

* 공동담보, 대항력 있는 임차인(정보상 대항력 없음으로 기재) 등의 특이사항이 있습니다.

* 목록 5의 콘크리트구조물, 목록 8의 관정시설 등은 매각에 포함되나, 일부 제시외 건물(양철구조비막이, 창고, 컨테이너박스 3동, ㉠,㉡,㉢ 건물)은 매각에서 제외됩니다 [주의사항 1, 4, 5, 6].

4. 상권분석

상관면은 전주시와 인접한 배후 도시 역할을 하는 지역으로, 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 전원생활과 관련된 시설, 휴양 시설(상관리조트, 편백나무 숲 등)이 발달한 편입니다. 인근에 한일장신대학교가 위치하며, 일부 아파트 단지도 존재하여 지역 내 인구 기반을 형성하고 있습니다. 하지만 대형마트, 병원 등 편의시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치나 개발 잠재력을 고려해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상관리조트, 죽림온천 등 휴양 시설이 존재합니다. 전주한옥마을이 근거리에 있어 문화생활 접근성이 좋습니다. 하지만 일상생활에 필요한 대형마트, 병원, 학교 등의 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

한일장신대학교가 인근 신리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 본 물건 중 일부 토지는 농지취득자격증명이 필수적이므로, 이를 취득하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 위험이 있습니다 [주의사항 2].

* 법정지상권 불확실성: 제시외 건물들이 매각에서 제외되면서 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 잠재적인 권리 문제가 발생할 수 있습니다 [물건명세서 참고사항].

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성에 대한 명확한 확인이 필요합니다. (단, 인접지를 통해 진출입 가능하다고 명시되어 있습니다.) [주의사항 3].

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 묶여 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 잡종지 용도로, 실제 농업용지 또는 다른 용도로 개발 시 관련 법규 및 조례 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 완주군 상관면의 넓은 잡종지로서, 자연 경관이 수려하고 전주시 접근성이 좋다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 지적도상 맹지이며, 일부 토지에 대한 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 권리 및 이용에 있어 고려해야 할 사항이 많습니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물들이 있어 토지 이용 계획 수립 시 이를 감안해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 11,448㎡(약 3,463평)의 넓은 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 전주 인접성: 전주시와 인접하여 도시 근교의 토지로서의 가치를 지닙니다.

* 자연 친화적 환경: 산림 지역에 위치하여 전원주택 부지, 휴양 시설 등 자연 친화적 개발 잠재력이 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 잠재력: 복합적인 권리 관계와 맹지라는 단점을 고려하더라도, 넓은 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 849,758,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불분명, 맹지 등 여러 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적이나, 본 물건의 현장 답사와 상세 권리 분석을 통해 정확한 가치를 재평가한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 따라서, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요하며, 면밀한 분석 후 감정가 대비 70~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.