나이스옥션 법원경매 전주 2024타경2864 [1] 전라북도 완주군 상관면 용암리 314-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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건물의 구조

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이용상태

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이용상태

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설비내역

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설비내역

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부합물 및 종물

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 3의 제시외 관정시설 매각 포함(목록 2의 제시외 건물은 매각 제외)
2. 목록 2에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 별첨 사실조회회신서 참조)
3. 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 진출입가능
4. 목록2.의 제시외 건물로 인하여 당 토지의 소유권 행사 등을 제한받는 경우의 토지 가격 27,565,200원(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2024타경2864 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

물건명세서 작성일: 2026-03-25 (참고: 미래 시점의 날짜로 기재되어 있음)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라북도 완주군 상관면 용암리 314-2

용도: 전 (농업용 토지)

매각대상: 토지매각 (토지만 매각)

토지면적: 1152.00㎡ (약 348.47평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 건물 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

중복병합사건: 해당 물건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있음.

1.3. 감정평가 내역

감정가: 43,656,000원

토지감정요항표 및 건물감정평가요항표의 상세 내용은 제공된 정보만으로는 파악하기 어려움.

2. 2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라북도 완주군 상관면에 위치하고 있음. 상관면은 완주군 내에서도 비교적 자연환경이 보존된 지역으로, 주변은 농경지, 임야 등으로 이루어진 전원적인 환경일 것으로 추정됨. 전주 시내와의 접근성이 양호하여, 전주시 생활권의 일부로도 볼 수 있음.

2.2. 교통 상황

지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 진출입이 가능한 것으로 조사됨.

3. 3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019-11-11 동부새마을금고 근저당권 (을10).

등기부채권 총액: 1,026,000,000원. [cite: Provided data]

이하 채권자 및 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전 (2011-04-12) - 김용기

* 갑7: 소유권이전청구권가등기소유권이전 (2013-09-02) - 김덕기 (매매예약 2019.11.4 매매)

* 을10: 근저당권 (2019-11-11) - 동부새마을금고, 806,000,000원 (말소기준권리)

* 을14: 지상권설정 (2019-11-11) - 동부새마을금고 (말소)

* 을15: 근저당권 (2019-11-11) - 김성수, 220,000,000원 (말소)

* 갑22: 가처분 (2020-04-13) - 박춘임 외 1명 (말소)

* 갑23: 강제경매 (2024-05-27) - 강인성, 57,000,000원 (2024타경2864) (말소)

* 갑24: 강제경매 (2024-09-13) - 박춘임, 72,245,016원 (2024타경5085) (말소)

* 갑25: 임의경매 (2024-10-28) - 동부새마을금고, 575,474,590원 (2024타경40903) (말소)

상기 명시된 권리 중 을10, 을14, 을15, 갑22, 갑23, 갑24, 갑25 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

인수되는 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금 부담 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김상운 (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-21

대항력: 없음. 임차인은 존재하나, 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없음.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 다수의 채권이 설정되었으나, 말소기준권리 이하의 대부분의 권리는 매각을 통해 소멸될 예정임. 현재 진행 중인 강제 및 임의 경매 개시 결정 등기 역시 매각으로 소멸됨. 임차인은 있으나 대항력이 없어 인수 부담이 없으므로, 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됨.

4. 4. 상권분석

해당 물건이 소재한 완주군 상관면 용암리 지역은 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지는 전원 지역임. 따라서 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있으며, 상권 분석 관점에서는 일반적인 상가나 주택 부지와는 다른 접근이 필요함. 토지 자체의 용도(전)를 고려할 때, 상권으로서의 기능보다는 농업적 가치에 초점을 맞춰야 함.

5. 5. 생활정보

완주군 상관면은 자연 친화적인 환경을 제공하며, 기본적인 생활 편의 시설은 해당 지역의 행정복지센터 등을 통해 이용 가능할 것으로 예상됨. 그러나 대중교통 이용이나 대형 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

6. 6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 토지 용도가 '전'이므로, 낙찰받기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적임. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있으며, 관련 법규 및 절차에 대한 철저한 사전 확인이 필요함. [cite: Provided data]

6.2. 지적도상 맹지 및 진출입

지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 통행로 확보 및 소유주 간의 관계 설정이 중요함. 다만, 인접지를 통해 진출입이 가능하다고 명시되어 있어, 구체적인 현황 조사가 필요함.

6.3. 법정지상권 불분명

매각에서 제외되는 목록 2의 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이는 향후 토지 사용 및 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음. [cite: Provided data]

6.4. 제시외 건물로 인한 토지 가격 제한 가능성

목록 2의 제시외 건물로 인해 토지의 소유권 행사가 제한받을 경우, 토지 가치가 감정평가액의 일부인 27,565,200원으로 평가될 수 있다는 점을 유의해야 함. [cite: Provided data] 또한, 목록 3의 관정시설은 매각에 포함되므로 별도 인수 대상이 아님. [cite: Provided data]

6.5. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 및 관련 서류에 대한 추가적인 확인이 요구됨.

7. 7. 투자 포인트

* 토지 자체의 넓은 면적 (1152㎡ / 약 348.47평)을 확보할 수 있음.

* 권리 관계가 비교적 깨끗하여, 매각으로 인한 인수 부담이 거의 없음.

* 농업 활동을 위한 토지로서의 잠재력.

8. 8. 종합 의견

본 경매 물건은 전라북도 완주군 상관면에 위치한 토지로서, 광활한 면적과 비교적 명확한 권리 관계가 장점입니다. 그러나 '전' 용도의 토지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지적도상 맹지, 법정지상권 불분명, 제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 성공적인 낙찰 및 활용을 위해서는 농지법 관련 규정 숙지, 현장 답사를 통한 정확한 토지 상태 파악, 그리고 인접 토지 소유주와의 관계 설정이 매우 중요합니다.

9. 9. 예상 입찰가

감정가: 43,656,000원.

인수 보증금: 0원.

본 물건의 예상 입찰가 산정은 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 제시외 건물로 인한 소유권 제한 발생 시 실제 토지 가치, 그리고 향후 토지 활용 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본건과 같이 특수성이 있는 물건의 경우, 현장 조사 결과와 법률 자문을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.