나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39290 [1] 경상남도 사천시 실안동 산247-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상남도 사천시 실안동 소재 "실안마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존농촌취락 및 실안관광지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량출입 불가능하며, 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 급경사지로, 일부는 건축허가 득한후 부지성공사가 진행되다 중단된 상태이며 잔여 임야는 자연림으로 이용중임.
기호(2) : 사다리형의 급경사지로, 현황 자연림으로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 완경사지로, 토목공사가 진행되다 중단된 상태임.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2011-08-04), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2) : 자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(3) : 자연녹지지역(2011-08-04), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, [추가기재사항]농지법제8조의규정이적용되는농지.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 기호(1),(3)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임.
-[목록 1,3]은 건축허가를 득한 후 토목공사가 일부 진행 되었으나 감정서에 의하면 2021년 실효된 것으로 확인됨 [입찰전 관련사항 주무관서에 확인 요함] ,이를 감안하여 평가함
-[목록3]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함 ,농지원상회복명령 중-별첨 사천시 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경39290 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 산247-1

용도: 임야

감정가: 1,904,280,000원

토지면적: 22,998.00㎡ (약 6,957.1평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

총 등기부채권액: 4,200,000,000원

1.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 사천시 실안동 소재 "실안마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 기존 농촌 취락 지역 및 실안 관광지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 불가능하며, 지적도상 맹지입니다.

제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

소유권: 등기부상 소유권은 박성순에서 이금애로 이전되었습니다.

말소기준권리: 을12 근저당권 (2020년 3월 26일 접수, 농업협동조합자산관리회사)입니다.

권리관계:

* 갑1: 소유권이전 (1994-02-22)

* 갑2: 소유권이전 (2018-02-12, 매매)

* 을10: 지상권설정 (2018-11-26, 새고성농업협동조합). 목적은 건물, 기타 공작물, 수목 소유 범위 토지 전부, 존속기간 30년. 물건명세서상 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을12: 근저당권 (2020-03-26, 농업협동조합자산관리회사, 3,600,000,000원). 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다.

* 을13: 근저당권 (2021-08-10, 정권규, 600,000,000원). 매각으로 소멸됩니다.

* 갑5: 임의경매개시결정 (2023-12-12, 농업협동조합자산관리회사, 3,280,360,063원). 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 취락 및 관광지 인근에 위치하고 있어, 지역 특성상 일부 관광객 수요가 있을 수 있습니다.

주변 상권에 대한 상세 정보는 부족하나, 전반적으로 농촌 지역의 상권 특성을 보일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

"실안마을회관" 인근으로, 기본적인 농촌 생활 기반 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

실안 관광지와의 인접성은 관광 관련 편의시설 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 농지취득자격증명 요구: 목록 3번 토지는 농지로 간주될 수 있어 농지취득자격증명 발급이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 농지원상회복명령 등 법적 조치가 따를 수 있습니다. (별첨 사천시 사실조회회신 참조)

* 토목공사 실효 및 재허가 필요성: 기호(1), (3) 토지는 건축 허가 후 토목공사가 일부 진행되었으나 2021년 실효된 것으로 확인됩니다. 재건축 등 토지 활용을 위해서는 관련 주무관서 확인 및 추가적인 절차, 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 지형적 제약: 기호(1)과 (2)는 급경사지, 기호(3)은 완경사지로, 토지 활용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류, 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 규제가 있습니다.

* 산지: 준보전산지로서 산지관리법의 적용을 받습니다.

* 과거 지상권 설정: 을10 지상권이 선순위로 설정되었으나, 현재는 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 사천시 실안동의 임야로, 감정가는 약 19억원입니다.

주변 관광지와의 연계 가능성이 있으나, 맹지, 급경사, 농지취득자격증명 요구, 개발 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

특히, 토목공사 실효 및 재허가 필요성과 농지 관련 규제는 입찰 전 반드시 상세한 검토가 필요합니다.

권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 과거 지상권 설정 이력이 존재했습니다.

1.7. 투자 포인트

* 실안 관광지와 인접한 입지 (잠재적 개발 가치).

* 비교적 높은 감정가액 (일부 투자자에게 매력적일 수 있음).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,904,280,000원입니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 본건의 잠재적 리스크에 대한 낙찰자의 판단, 추가적인 권리 및 개발 가능성 분석 결과 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사 및 관련 법규 검토 후 신중한 금액 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.