나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39290 [1] 경상남도 사천시 실안동 산247-1 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39290 [1] 경상남도 사천시 실안동 산247-1 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2023타경39290 | 소재지: 경상남도 사천시 실안동 산247-1 | 감정가: 1,904,280,000원 | 최저가: 1,523,424,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 경상남도 사천시 실안동 산247-1 농지/임야 (토지 매각)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2023타경39290 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 산247-1 (실안마을회관 남동측 인근)

용도: 답 및 자연림 (현황상 임야 및 일부 공사 중단 부지)

감정가: 1,904,280,000원

토지면적: 22,998.00㎡ (약 6,956.89평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 필요(목록3), 지적도상 맹지, 건축허가 실효(2021년 확인), 농지원상회복명령 중.

1.2. 채무 및 권리 관계

소유자: 이OO

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

경매구분은 부동산 임의경매이며, 채무관계는 단순한 편입니다. 다만, 물건 자체의 인허가 및 현황에 복잡한 리스크가 존재합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 분석

최고의 입지: 본 토지들은 사천시 실안동 소재 '실안마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 농촌 취락 및 실안관광지 등으로 형성되어 관광 연계 잠재력이 있습니다.

교통 및 접근성: 차량 출입이 불가능하며 지적도상 맹지입니다. 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본 물건의 가장 큰 단점은 도로 접근성 부재로, 개발 시 필수적으로 도로 개설(또는 인접 토지 매입)이 필요합니다.

형태 및 이용상태: 기호(1)은 부정형의 급경사지이며, 일부는 건축허가 후 부지 조성 공사 진행 중 중단된 상태입니다. 기호(2)는 사다리형 급경사지로 자연림으로 이용 중입니다. 기호(3)은 부정형 완경사지이며 토목공사가 진행되다 중단되었습니다. 전반적으로 급경사지가 많아 개발 난이도와 비용이 높습니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)로 지정되어 개발 가능성이 있으나 제한적입니다. 가축사육제한구역(축종별 제한 상이)이 다수 포함되어 있어, 향후 용도 결정 시 제약을 받습니다.

2.2. 권리 분석

권리 관계: 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되어 권리 자체의 복잡성은 낮은 것으로 판단됩니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록 3은 '농지법제8조의규정이적용되는농지'에 해당하며, 농지취득자격증명을 요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 사천시청에 사전 확인이 절대적으로 필요합니다. 특히 목록 3은 '농지원상회복명령 중'이므로, 농취증 발급 가능성 및 원상회복 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

건축허가 실효: 목록 1, 3에 대해 건축허가를 득하고 토목공사가 일부 진행되었으나, 2021년에 실효된 것으로 확인됩니다. 재개발 추진 시 허가를 재취득해야 하며, 기존 공사 부지에 대한 법적 문제와 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본 물건은 상업용지가 아니나, 인근에 실안관광지가 형성되어 있어 장기적으로 관광 또는 숙박시설 연계 개발 잠재력이 존재합니다. 대규모 면적(약 7천 평)을 활용한 자연 친화적 개발(ex. 힐링 시설, 대형 카페 등)을 고려할 수 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

주변 환경: 기존 농촌 취락과 관광지 사이에 위치하고 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이나, 맹지이므로 현황상 생활 편의성은 매우 낮습니다.

혐오 시설: 감정평가서 상 별도 명시된 혐오시설은 없으나, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경 및 시설(ex. 축사, 공장 등)을 확인해야 합니다. 특히 본 물건 자체가 가축사육제한구역이므로, 주변 축사 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

도로 리스크: 지적도상 맹지이므로, 개발을 위한 도로 확보 비용과 시간 리스크가 가장 큽니다.

법정 리스크: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 농지원상회복명령 이행 비용 및 건축허가 실효에 따른 재허가 비용 및 불확실성.

개발 리스크: 부정형/급경사지로 인한 높은 토목 공사 비용, 자연녹지지역 및 고도지구, 가축사육제한구역으로 인한 개발 용도의 제한.

3.2. 종합 의견

본 물건은 약 7천 평에 달하는 대형 면적의 자연녹지지역 토지로서, 실안관광지 인근에 위치하여 개발 잠재력은 높습니다. 그러나 '맹지', '농취증/원상회복명령', '건축허가 실효'라는 세 가지 중대한 리스크를 안고 있습니다.

따라서 일반 투자자가 접근하기에는 난이도가 '최상' 수준이며, 도로 확보 방안과 인허가(농취증 포함) 해결 방안에 대한 확고한 로드맵과 사전 비용 산출이 가능한 전문 개발업자나 컨설턴트와의 협업이 필수적입니다. 리스크를 감안한 저가 낙찰 전략이 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

대형 면적 확보: 22,998.00㎡ (약 6,956.89평)의 대규모 토지를 비교적 저렴하게 확보할 수 있는 기회(유찰 시).

관광 연계 잠재력: 실안관광지 인근 자연녹지지역으로서, 인허가 리스크 해소 시 관광 관련 시설(펜션, 리조트, 휴양 시설 등) 부지로 활용 가능.

개발 전략의 명확성: 맹지 및 인허가 문제를 해결할 수 있다면, 경쟁률이 낮아 낮은 가격에 취득하여 고수익을 기대할 수 있는 고위험 고수익(High Risk High Return) 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계