나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39252 [1] 경상남도 사천시 실안동 720 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39252 [1] 경상남도 사천시 실안동 720 임야 경매

• 사건번호: 2023타경39252
• 주소: 경상남도 사천시 실안동 720
• 감정가: 4,100,119,200원
• 최저가: 3,280,095,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2023타경39252 | 소재지: 경상남도 사천시 실안동 720 | 감정가: 4,100,119,200원 | 최저가: 3,280,095,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경39252 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 720 (외 12필지 일괄매각)

용도: 임야 (현황 부지조성 중단된 토지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 4,100,119,200원

토지면적: 9,460.90㎡ (약 2,862.06평)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 요구 가능성 있음 (미제출시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 여지)

1.2. 물건 현황 (감정평가서 요약)

위치: 경상남도 사천시 실안동 소재 실안마을 남측 인근에 위치하며, 일반주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

교통: 차량 접근 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

이용 상태: 완경사 및 중경사의 부정형 토지로서, 부지조성 작업이 중단되어 방치된 상태입니다.

도로 상황: 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다. 목록 2, 3 토지 일부는 폭 약 3m 내외의 포장도로로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건 토지는 사천시 실안동 실안마을 남측 인근에 자리하며, 자연녹지지역에 해당하여 저밀도 개발의 잠재력을 가지고 있습니다. 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)로 지정되어 주변 경관과 조화로운 건축 계획이 가능합니다. 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어, 적절한 개발이 이루어질 경우 주거 및 휴양 목적으로서의 가치가 높을 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스 정류장이 있으며, 차량 접근성이 확보되어 있어 지역 내 일반적인 교통은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측에 왕복 2차선 포장도로가 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 다수의 목록(4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13)은 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이므로, 맹지 해소를 위한 추가적인 토목 공사 또는 인접 토지 사용 승낙이 필요할 수 있습니다.

3. 권리 및 이용 분석

3.1. 권리분석

본 건은 채무자 소유의 부동산에 대한 임의경매 사건으로, 등기부상 권리 관계는 복잡하지 않은 채권 회수를 목적으로 진행되는 것으로 판단됩니다. 다만, 입찰자는 별첨 '사실조회회신' 내용을 면밀히 검토하여 농지취득자격증명서 제출 대상인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 제출이 필요한 토지(목록 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12 등)에 미제출 시 매수보증금이 몰수되며, 원상회복 명령이 내려질 여지도 있어 가장 큰 권리적/법률적 리스크로 작용합니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 사항

토지의 현황은 지목(답, 전, 대, 임야)과 관계없이 '부지조성 중에 중단된 토지' 상태입니다. 전체 목록이 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하/12m 이하), 가축사육제한구역(일부 제한)에 속하여 용도에 제한이 있습니다. 특히, 건축 허가 후 부지조성 중 중단된 상태이므로, 기존 건축 허가(또는 개발행위 허가)의 유효성 여부를 반드시 주무관서(사천시청 등)에 확인해야 합니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

본 건은 주거지역과 농경지가 혼재된 실안동 인근에 위치하여, 도심 상권이 발달된 곳은 아닙니다. 상권 분석보다는 개발 가능성 분석이 우선되어야 합니다. 생활 편의 시설은 인근 실안마을 및 사천 시내를 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크

건축허가 유효성: 부지조성 중단 상태는 최대 리스크입니다. 건축허가 유효 여부 및 허가 재개를 위한 추가 비용(인허가 비용, 토목 공사 비용, 유효기간 만료 시 재허가 비용 등)을 반드시 확인해야 합니다.

농지취득자격증명: 목록 대부분이 농지법 적용을 받는 토지로 분류될 가능성이 높아 농지취득자격증명(농취증)을 필히 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 재산상 손해가 발생합니다.

맹지 및 도로 저촉: 목록 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13은 맹지이며, 목록 2는 도로구역에 저촉됩니다. 목록 2, 3은 일부가 실제 도로로 이용되고 있어 향후 개발 시 토지 이용 효율에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설(폐기물 처리장, 송전탑 등)의 존재 여부를 알 수 없습니다. 입찰 전 현장 답사를 통해 반드시 주변 환경을 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건(9,460.90㎡, 약 2,862.06평)은 41억여 원에 달하는 대형 임야/개발 예정지 일괄매각 물건입니다. 자연녹지지역에 위치하여 사천 지역의 대규모 개발 부지로서 잠재적 가치는 높습니다. 그러나, 현 상태가 '부지조성 중단'이므로 건축 허가 유효성 확인, 농지취득자격증명 확보, 다수 맹지 해소 방안 마련 등 해결해야 할 법률적/기술적 리스크가 매우 큽니다. 리스크를 정확히 분석하고 해결할 수 있는 개발 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

대규모 부지 일괄 확보: 약 2,800평이 넘는 토지를 한 번에 취득할 수 있어 대규모 단독 개발(예: 타운하우스, 대형 근린생활시설, 리조트 등)이 가능합니다.

입지 잠재력: 실안마을 인근 자연녹지지역으로, 사천 지역의 개발 수요에 따라 가치가 상승할 여지가 있습니다.

감정가 대비 저가 입찰 가능성: 복잡한 리스크(농취증, 허가 문제, 맹지)로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

※ 투자 전 반드시 건축허가 유효성 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 관청에 확인하십시오.

법원 정보

진주지원 경매4계