나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39252 [1] 경상남도 사천시 실안동 727-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 실안동 소재 실안마을 남측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 근린생활
시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1-13) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 부지조성중에 중단되어져 방치된 상태의
토지입니다.

인접 도로상태

기호(1-13) 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재하고, 기호(2,3) 토지 일부는 폭 약 3m내외
의 포장도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 건축법 제2조
제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 329.4㎡)에 속합니다.
기호(2) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), 도로구역, <추가기재>
건축법 제2조 제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 38.9㎡)에 속합니다.


기호(3) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 건축법 제2조
제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 260.9㎡)에 속합니다.
기호(4) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 건축법 제2조
제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 60㎡)에 속합니다.
기호(5) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))에 속합니다.
기호(6) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 건축법 제2조
제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 80㎡)에 속합니다.
기호(7) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 건축법 제2조
제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 126㎡)에 속합니다.
기호(8) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))에 속합니다.
기호(9) 자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 건축법 제2조
제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 67㎡)에 속합니다.
기호(10)자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 농지법 제8조
의 규정이 적용되는 농지에 속합니다.
기호(11)자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 건축법 제2조
제1항 제11호 및 같은 법 제45조 제1항(편입면적 232㎡)에 속합니다.
기호(12)자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), <추가기재> 농지법 제8조의 규정이 적
용되는 농지에 속합니다.
기호(13)자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역
(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)
(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한)), 준보전산지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(1-13) 토지의 의뢰목록상 지목은 "답,전,대,임야"이나, 현황은 "부지조성중에 중단되어
진 토지"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1~13. 토지는 건축허가 후 부지조성 중에 중단되어 방치된 토지로 입찰전 건축허가 유효여부등 관련사항 주무관서에 확인 요함
-목록2,3 토지일부는 도로로 이용중임
-목록2. 토지일부는 도로구역에 저촉
-목록 4,5,6,7,8,9,10,12,13은 맹지임
-목록 1,2,3,4,6,7,9,10,11,12. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함,원상회복명령 여지 있음, 별첨 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경39252 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 727-1

용도: 전

감정가: 4,100,119,200원

토지면적: 9460.90㎡ (약 2,861.8평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

등기부채권 총액: 4,495,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 실안동 소재 실안마을 남측 인근에 위치하며, 부근은 일반주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 5월 29일 접수된 2번 최호성 지분 이전청구권가등기 (갑6)이며, 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 등기부 요약 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분은 상세 내용이 누락되어 추가 확인이 필요합니다.)

* 주요 권리 내역:

* 을7 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2019-05-29, 3,480,000,000원)

* 갑14 압류: 사천시 (2021-09-07)

* 갑17 압류: 진주세무서장 (2023-01-03)

* 갑18 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2023-12-12, 3,121,230,036원)

* 갑19 압류: 사천시 (2023-12-19)

* 임차인 현황: 제공된 정보상 인수되는 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 부근 환경: 일반 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 해당 물건지에 대한 직접적인 생활 편의시설(학교, 병원, 마트 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 현황: 건축 허가 후 부지 조성 중에 중단되어 방치된 상태의 토지입니다.

* 건축 허가 유효성: 입찰 전 관련 주무관서에 건축 허가의 유효 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 도로 이용 및 저촉: 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 목록 2 토지는 도로 구역에 저촉되는 부분이 있습니다.

* 맹지: 목록 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13번 토지는 맹지에 해당합니다.

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12번 토지는 농지가 아니라는 사실 증명 또는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 답, 전, 대, 임야 등이나, 현황은 부지 조성 중단 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(젖소, 돼지, 개, 가금류 제한)입니다.

* 일부 필지는 건축법 제2조 제1항 제11호 및 제45조 제1항과 관련이 있습니다.

* 목록 13번은 준보전산지에 속합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 도축장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 사천시 전반적으로 생활폐기물 소각장 건립 관련 논의가 진행 중인 점은 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 대규모 토지입니다. 현재 부지 조성 중단 상태로 방치되어 있으며, 건축 허가 유효성 확인, 맹지, 도로 이용, 농지취득자격증명 등 해결해야 할 여러 가지 복잡한 문제점들을 안고 있습니다. 권리 관계는 대부분 경매로 소멸될 예정이나, 토지 자체의 물리적 상태와 관련 법규 준수 여부가 낙찰 후 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지: 넓은 면적을 활용하여 잠재적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 사천시의 지역 개발 계획 및 신규 사업 추진 시, 해당 부지의 가치가 상승할 수 있습니다. (이 부분은 추가적인 시장 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,100,119,200원입니다. 그러나 현재 토지 상태, 복잡한 권리 관계, 여러 제약 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사, 지역 시세 분석, 유사 물건 낙찰가 등을 면밀히 검토한 후 이루어져야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 여러 복잡한 문제를 해결하기 위한 추가 비용과 시간을 감안하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.