나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4437 [1] 경상남도 하동군 옥종면 회신리 365 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4437 [1] 경상남도 하동군 옥종면 회신리 365 답 경매

• 사건번호: 2024타경4437
• 주소: 경상남도 하동군 옥종면 회신리 365
• 감정가: 261,761,000원
• 최저가: 93,815,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2024타경4437 | 소재지: 경상남도 하동군 옥종면 회신리 365 | 감정가: 261,761,000원 | 최저가: 93,815,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경4437 (1)이며, 경남 하동군 옥종면 회신리 소재의 '답(沓)' 즉 농지입니다. 본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 7279.00㎡ (약 2201.9평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 총 감정가는 261,761,000원으로, 순수 토지에 대한 평가액입니다. 건물 면적은 0㎡입니다.

1.3. 매각 조건 및 주의 사항

본 물건은 총 13개 필지 일괄매각으로 진행됩니다. 가장 중요한 조건은 낙찰자가 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 한다는 점입니다. 이를 미제출할 경우 입찰 보증금은 몰수됩니다. 또한, 목록 7번 토지는 맹지이며, 목록 10번 토지는 홍수관리구역 및 하천구역에 일부 저촉되어 있어 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건지들은 하동군 옥종면 회신리 '회신마을' 남측, 남동측, 남서측 인근에 산재해 있습니다. 주위는 전형적인 농가주택, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 순수 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다. 다만, 일부 필지(기호 2, 3, 7, 11, 13)는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이거나 소폭의 비포장 농로에만 접하고 있어 개별 필지별 이용 편의성은 차이가 큽니다. 기호 4, 5, 6, 8, 9, 10은 비교적 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

대부분 부정형의 토지로, 북서측 또는 남동측 하향 완경사 지세입니다. 현재 답(논), 전(밭), 묵답, 휴경답, 휴경전 등 다양한 상태로 이용 중이며, 기호 11 토지에는 유실수가 다량 식재되어 있는 것으로 확인됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세 및 소유 관계

매각 대상은 토지 전부(100% 지분)이며, 채무자 장OO의 소유 토지에 대한 채권자 한OOOOOO의 부동산임의경매 사건입니다. 건물은 없어 복잡한 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

3.2. 특수 권리 및 법적 제한

가장 큰 특이사항은 '농지취득자격증명' 필수 제출 조건입니다. 낙찰자는 농지법에 따른 자경(自耕) 요건을 충족해야 하며, 증명 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 리스크가 존재합니다.

토지 이용계획 상 보전관리지역이며, 전 필지가 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역(수도법)에 해당합니다. 특히 기호 1, 10, 13 토지는 하천법에 따른 하천구역이나 홍수관리구역에 저촉되어 있어 개발 행위 시 매우 엄격한 제한을 받습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 물건지는 순수 농촌 지대에 위치하므로, 상권 분석은 큰 의미가 없습니다. 일상적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 옥종면 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 생활 편의시설로는 옥종면 내에 하동다온주간보호센터 등의 노인복지 시설이 위치하고 있습니다.

4.2. 외부 시설 및 관광

하동군 옥종면에는 하동 다목적 캠핑장 등의 레저 시설이 있어, 장기적으로 귀농/귀촌 또는 농촌 체험과 연계할 경우 일부 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

낙찰자는 매각 결정 기일 전까지 농지취득자격증명을 법원에 제출해야 하며, 이 조건을 충족하지 못하면 보증금(최저가의 10%)을 몰수당합니다. 이는 본 물건 투자 시 가장 큰 리스크입니다.

5.2. 맹지 및 도로 조건 불량

총 13개 필지 중 기호 2, 3, 7, 11, 13 필지가 맹지이거나 접근성이 매우 낮은 비포장 농로에만 접하고 있습니다. 이들 필지를 개발하기 위해서는 별도의 사도 개설 또는 주위 토지 통행권 확보 등 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

5.3. 환경 규제 지역 저촉

기호 1, 10, 13 토지가 하천구역 및 홍수관리구역에 저촉되어 있어, 토목 공사나 건축 행위에 제약이 따릅니다. 특히 하천구역은 사적 이용에 상당한 제한이 있으므로 반드시 사전에 하동군청을 통해 정확한 규제 내용을 확인해야 합니다.

5.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 특이한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 순수 농촌 지역의 특성상 축사 등 소규모 시설은 현장 확인이 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 하동군 옥종면의 순수 농촌 지대에 위치한 대규모 농지 일괄매각 건입니다. 총 면적 7279.00㎡ (약 2201.9평)에 감정가 2억 6천만 원대로, 평당 약 11만 8천 원 수준입니다. 다수의 맹지가 포함되어 있고, 농취증 제출 의무 및 일부 필지의 환경 규제(하천/홍수관리구역)라는 명확한 리스크가 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

주위가 농가주택 및 농경지, 자연림으로 형성된 전형적인 청정 농촌 지대로, 귀농/귀촌을 목적으로 한 자경(自耕) 투자자에게 적합합니다.

저가 매수 기회:

일괄매각의 특성 상, 맹지 등 활용도가 낮은 토지가 포함되어 있어 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이를 통해 시세 대비 낮은 가격에 대규모 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

장기적 활용:

단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 대규모 영농이나 농가주택(추후 개발허가 여부 확인 필수) 부지 확보를 목표로 하는 실수요자에게 유리합니다. 다만, 맹지 문제 해결 및 하천구역 규제에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계