나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4659 [1] 경상남도 남해군 설천면 문항리 1321-2 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4659 [1] 경상남도 남해군 설천면 문항리 1321-2 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경4659 | 소재지: 경상남도 남해군 설천면 문항리 1321-2 | 감정가: 68,074,000원 | 최저가: 24,398,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경4659 (1)이며, 경상남도 남해군 설천면 문항리 1321-2 소재의 '전(밭)'입니다.

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지(토지매각)만 해당됩니다.

소유자와 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 하OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지의 면적은 674.00㎡ (약 203.90평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

감정가는 68,074,000원으로 평당 약 333,859원 수준으로 평가되었습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 남해군 설천면 문항리 문항마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안취락지대와 농경지대로 형성되어 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역에 해당하며, 모든 축종의 사육이 제한되는 가축사육제한구역 및 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 문항어촌체험휴양마을이 위치하고 있어 해안 관광 및 체험 활동과 연관성이 있는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 본건 토지로의 직접적인 차량 출입은 불가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

면소재지까지 차량 3분 거리 내에 마트, 우체국, 보건소 등 편의시설이 있다는 인근 지역의 정보가 있습니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 권리관계는 없을 것으로 판단됩니다.

매각대상은 토지 전체 지분 (지분율 67400/67400)입니다.

가장 중요한 권리사항은 본건이 **농지** (현황 전)로 이용 중이므로, **최고가 매수신고인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.**

미제출 시 매수보증금은 몰수되므로, 낙찰 전 반드시 농지취득자격 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 해안취락지대 및 농경지대에 위치한 '전'이며, 인근에는 문항어촌체험휴양마을(바닷길이 열리는 마을)이 있습니다.

따라서 상업 시설이 밀집된 지역은 아니지만, 어촌 체험 관광 및 숙박(펜션 등) 관련 잠재 수요는 기대할 수 있습니다.

인근에 문항전원마을이 조성되는 등 주택 부지에 대한 개발 움직임도 있었던 지역입니다.

생활정보로는 설천면 노량리에는 남해대교가 관광명소로 있으며, 인근 지역은 한려해상국립공원으로 지정된 곳으로, 전반적으로 자연경관이 우수합니다.

혐오시설에 대한 구체적인 검색 결과는 없으며, 주변 환경은 전반적으로 농경지 및 해안 취락 형태로 형성되어 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

**최고의 리스크: 지적도상 맹지**

감정평가서에 따르면 본건은 지적도상 맹지이며, 인접한 군유지(1321-4, 1322-4)가 도로 경사면이어서 직접 차량 진출입이 불가능합니다.

다만, 남측으로 농기계 출입이 가능한 현황 농로가 개설되어 있다는 점은 활용 가능성을 열어두고 있습니다.

맹지 해소 또는 현황 농로의 이용에 대한 법적·실제적 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

**농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크**

현황이 '전'이므로 농지취득자격증명이 필수입니다.

맹지 상태에서의 농지 경영 계획 수립 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 관할 관청에 문의해야 합니다.

**자생수목 포함 평가 리스크**

지상에 자생하는 수목(자연입목)은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 매각 후 수목 처리 및 활용 계획이 필요합니다.

2.5. 투자 포인트

**저렴한 감정가:** 평당 약 33만원대로, 해안 인근의 생산관리지역 토지임을 고려할 때 상대적으로 저렴한 편입니다. (맹지 리스크 반영 가격으로 추정)

**관광 연계성:** 인근에 문항어촌체험휴양마을 등 관광 시설이 있어 향후 귀농/귀촌 또는 세컨드하우스 부지 (맹지 해소 및 용도 변경 전제)로의 잠재 수요가 있습니다.

**용도 변경 가능성:** 생산관리지역 토지이므로, 개발행위 허가를 통해 일정 범위 내에서 주택, 근린생활시설 등으로의 용도 변경 가능성이 있습니다. (단, 맹지 해소가 선행되어야 함)

3. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군의 해안 취락 인근에 위치한 농지(전)로, 지적도상 맹지라는 결정적인 단점을 안고 있습니다.

감정가가 토지면적(203.90평) 대비 약 6,807만원으로 책정된 것은 맹지 리스크가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

**맹지 해소 방안** (인접 군유지 또는 현황 농로를 통한 통행권 확보)과 **농지취득자격증명 발급 가능성**을 사전에 철저히 검토할 수 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

맹지 해소와 농취증 발급이 가능하다면, 향후 주말농장이나 귀농/귀촌을 위한 부지로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

진주지원 경매4계