나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5270 [3] 경상남도 산청군 신안면 청현리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 "청현경로당" 북측 인근에 기호(1), 남동측 인근에 기호(2), 남서측 인근에 기호(3)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 일부 급경사지, 일부 완경사지 및 평지인 부정형의 토지로서, 일부는 밤나무, 감나무, 단풍나무 등이 소재하며, 일부는 자연림 상태임.

기호(2) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거용 건물이 신축중에 있음.

기호(3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전기타(잡종지 상태 등)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하고, 서측 및 북동측 일부에 소폭의 임도가 개설되어 있음.

기호(2) : 남측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 2-3 미터 내외의 후면 진입로가 각각 소재함.

기호(3) : 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1) 지상에 소재하는 밤나무, 감나무, 단풍나무 등 입목과 산죽 등 자연생 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하되, 기준시점 현재 방치 및 산림화되고, 관리상태가 양호치 못한 상황 등을 고려하여 평가하였음.

2) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)(주택)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-토지 일부 접도구역 저촉
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경5270 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산청군산림조합 (추정)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 산청군 신안면 청현리 332-3

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지 매각

토지면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 권리관계

감정가: 34,020,000원

총 등기부채권액: 331,056,751원

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

토지 일부 접도구역 저촉

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 "청현경로당" 북측 인근에 기호(1), 남동측 인근에 기호(2), 남서측 인근에 기호(3)이 각각 위치하고 있습니다.

주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

기호(1) 토지는 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있으며, 서측 및 북동측 일부에는 소폭의 임도가 개설되어 있습니다.

기호(2) 토지는 남측으로 노폭 3-4미터 내외의 포장도로, 동측으로는 노폭 2-3미터 내외의 후면 진입로가 각각 접해 있습니다.

기호(3) 토지는 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지.

본 토지는 다양한 토지이용계획상의 규제를 받고 있으며, 특히 기호(3)은 접도구역 및 영농여건불리농지에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 환경 (외부 조사 기반)

본건 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다. 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

가까운 편의시설로는 마을 회관이나 소규모 상점 등이 있을 수 있으나, 종합적인 쇼핑, 의료, 교육 시설은 읍면 소재지로 이동해야 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 7월 17일 접수된 산청군산림조합의 근저당권입니다.

본 경매 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 채무 총액

등기부상의 채무 총액은 약 331,056,751원입니다. 이는 감정가 34,020,000원 대비 상당한 금액입니다.

3.3. 소유권 변동

현재 소유자는 이창균, 이원영이며, 2020년 7월 17일 매매를 통해 소유권을 취득하였습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원). 다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하여 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

주변의 개발 잠재력은 관련 지역 개발 계획에 따라 달라질 수 있으나, 현재로서는 전원생활이나 농업 목적에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용할 수 있습니다.

가까운 거리에는 마을회관이나 소규모 편의점 정도가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지(전)로서, 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

각 필지별로 보전관리지역, 준보전산지, 접도구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 현황

기호(1) 토지는 일부 급경사지와 자연림 상태이며, 관리 상태가 양호하지 못한 점이 고려되었습니다.

기호(2) 토지 지상에는 주거용 건물(미완성 추정)이 소재하는 것으로 보이며, 기호(3)은 잡종지 상태로 이용 중입니다.

6.4. 채무 관계

총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 권리관계가 복잡하고 채무 변제 순위에 따라 낙찰 후 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 농촌 지역의 전(밭)으로, 토지 면적은 270.00㎡ (약 81.68평)입니다.

농지 취득 자격 증명 필수, 접도구역 저촉, 다양한 토지이용계획상의 제한, 경사지 및 자연림 상태의 토지 포함 등 여러 고려 사항이 있습니다.

채무 총액이 감정가를 초과하는 상황이며, 농지 관련 규제 및 토지 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

주변 환경은 농경지와 임야 위주이며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 활용 잠재력

농업 목적이나 전원생활을 위한 토지로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

일부 토지(기호 2)에 신축 중인 건물이나 잡종지(기호 3)를 정비하여 활용할 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가

현 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. (단, 주변 시세 조사 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 34,020,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 권리 분석, 법적 제한 사항, 농지 취득 가능 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

낙찰 후 추가적인 토지 정비 비용, 농지 취득 관련 부대 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

명확한 권리 인수 사항은 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

주변 시세 및 경쟁 입찰자들의 성향을 파악하여 입찰가를 산정해야 하며, 현재로서는 권장 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.