나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5270 [1] 경상남도 산청군 신안면 청현리 OOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 "청현경로당" 북측 인근에 기호(1), 남동측 인근에 기호(2), 남서측 인근에 기호(3)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 일부 급경사지, 일부 완경사지 및 평지인 부정형의 토지로서, 일부는 밤나무, 감나무, 단풍나무 등이 소재하며, 일부는 자연림 상태임.

기호(2) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거용 건물이 신축중에 있음.

기호(3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전기타(잡종지 상태 등)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하고, 서측 및 북동측 일부에 소폭의 임도가 개설되어 있음.

기호(2) : 남측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 2-3 미터 내외의 후면 진입로가 각각 소재함.

기호(3) : 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1) 지상에 소재하는 밤나무, 감나무, 단풍나무 등 입목과 산죽 등 자연생 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하되, 기준시점 현재 방치 및 산림화되고, 관리상태가 양호치 못한 상황 등을 고려하여 평가하였음.

2) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)(주택)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지상에 분묘5기 소재함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 산청군 신안면 청현리 산8-7에 소재한 임야로서, 진주지원 2024타경5270(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 167,338,000원이며, 토지면적은 20,723.00㎡(약 6,268.9평)입니다. 건물 면적은 0.00㎡이며, 본 경매는 토지를 매각 대상으로 합니다. 채권자는 산OOOOOO이며, 등기부채권 총액은 551,056,751원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 산청군 신안면 청현리 지역에 위치하며, "청현경로당"을 기준으로 북측 인근(기호1), 남동측 인근(기호2), 남서측 인근(기호3)에 각 필지가 분포합니다. 주변 환경은 마을 내 주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 내 일반적인 교통 사정 또한 보통으로 판단됩니다.

* 기호(1) 토지의 도로 상태는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 접하고 있으며, 서측 및 북동측 일부에는 소폭의 임도가 개설되어 있습니다.

* 기호(2) 토지는 남측으로 노폭 3-4미터 내외의 포장도로, 동측으로는 노폭 2-3미터 내외의 후면 진입로가 각각 소재합니다.

* 기호(3) 토지는 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 기호(1)은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역(1호)에 해당합니다. 기호(2)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(1호)입니다. 기호(3)은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(1호), 영농여건불리농지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 산청군산림조합의 근저당권(을1, 169,000,000원)입니다. 등기부상 후순위로 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 현재까지 파악된 바 없으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로 분묘기지권 성립 가능성이 언급되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 경상남도 산청군 신안면 청현리는 주로 마을 내 주택, 농경지, 임야가 혼재된 농촌 지역입니다. 인근에 "청현경로당"이 위치해 있으며, 이는 지역 공동체의 중심 역할을 할 것으로 보입니다. 주변에는 광범위한 상업 시설보다는 농업 활동을 지원하는 시설이나 소규모 편의 시설이 있을 것으로 추정됩니다. 상세한 상업 시설은 차량을 이용해 인근 읍내로 이동하여야 할 것으로 판단됩니다. 2025년 7월, 해당 지역 인근에서 극한 호우로 인한 침수 및 시설 파손 피해가 보도된 바 있어, 지역의 자연재해 취약성을 간접적으로 확인할 수 있었습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설로는 "청현경로당"이 인근에 위치하여 지역 주민들의 교류 공간으로 활용될 수 있습니다. 교통 상황은 지역 내 일반적인 수준으로, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있으나 자가용 이용 시 접근성은 무난한 편입니다. 공공 보건 및 행정 서비스는 신안면 소재지 또는 산청군청 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 산청군 내에는 동의보감촌과 같은 관광 및 힐링 시설이 존재하며, 지리산과 연계된 관광 명소가 다수 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지 지상에 분묘 5기가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 매각 시 최저가격 산정에 반영된 것으로 보입니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호(1) 필지는 일부 급경사를 포함한 부정형 토지로, 밤나무, 감나무, 단풍나무 등 수목과 자연림이 식재되어 있습니다. 해당 수목 등은 토지에 포함 평가되었으나, 관리 상태는 양호치 못한 것으로 파악되었습니다.

* 기호(2) 필지는 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현재 주거용 건물이 신축 중에 있습니다.

* 기호(3) 필지 역시 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 잡종지 등 기타 용도로 이용 중입니다.

* 제시외 건물: 기호(2) 지상에 제시외 건물인 주택(기호 ㄱ)이 소재합니다. 이는 토지 매각 대상이 아니므로, 향후 별도 처리가 필요합니다.

* 토지이용 규제: 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 접도구역, 영농여건불리농지 등 다양한 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재하므로, 토지 활용 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 신안면 청현리에 위치한 토지 매각 건으로, 분묘기지권이라는 특이사항으로 인해 최저매각가격에 그 영향이 반영된 것으로 판단됩니다. 각 필지별로 지형, 이용 현황, 법규상 제한 사항이 상이하므로, 취득 후 활용 계획에 따른 면밀한 검토가 요구됩니다. 특히 분묘기지권의 정확한 범위와 효력, 그리고 향후 토지 활용 시 관련 법규의 적용 가능성을 전문가와 상담하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 분묘기지권으로 인한 가치 하락분을 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 잠재적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역 필지가 포함되어 있어, 향후 규제 완화 또는 특정 개발 사업 추진 시 잠재적 가치 증대 가능성이 있습니다.

* 자연림 및 과수(밤나무, 감나무 등) 식재 상태는 산림 자원 또는 농업적 활용 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 167,338,000원과 최저매각가격 100%인 117,136,600원(감정가의 70%)을 기준으로 산정하되, 분묘기지권으로 인한 제약, 향후 토지 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건 사례 비교 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.