나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4482 [1] 경상남도 사천시 향촌동 693 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4482 [1] 경상남도 사천시 향촌동 693 전 경매

• 사건번호: 2024타경4482
• 주소: 경상남도 사천시 향촌동 693
• 감정가: 67,516,500원
• 최저가: 24,198,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

진주지원 경매4계 2024타경4482 | 소재지: 경상남도 사천시 향촌동 693 | 감정가: 67,516,500원 | 최저가: 24,198,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경상남도 사천시 향촌동 토지 외 일괄매각

1.1. 물건 개요

사건번호는 진주지원 2024타경4482 (1)이며, 매각대상은 경상남도 사천시 향촌동 693 외 다수의 토지 및 주택을 포함하는 일괄매각 물건입니다.

총 토지면적은 786.30㎡ (약 237.86평)이며, 감정가는 67,516,500원입니다. 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 유OO으로 동일합니다. 토지의 용도는 '전' 외 '대', '토지임야' 등 복합적이며, 건물(주택)도 포함된 일괄매각 건입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

대상물건은 경상남도 사천시 향촌동 신향마을회관 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성된 농촌 주거지역입니다.

교통상황은 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지의 형태 및 이용상태는 기호별로 매우 상이합니다.

- 기호1) 부정형 완경사 나대지

- 기호2, 3) 부정형 급경사 전(농지)

- 기호4) 부정형 완경사 대(대지)

- 기호5) 부정형 완경사 전(농지)

- 기호6) 부정형 완경사 토지임야

- 기호7) 사다리 완경사 단독주택(주택)

도로상태 역시 상이하여, 기호 1, 2, 3은 공부상 또는 현황상 **맹지**로 파악되어 추후 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 반면 기호 4, 6, 7은 노폭 약 5m 내외의 도로에, 기호 5는 약 1.5m 내외의 현황 도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 필지도 혼재되어 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 잠재적 리스크

토지이용계획상 전체 필지가 **자연녹지지역**에 속하며, 대부분 필지가 **자연취락지구(신항)** 및 **가축사육제한구역(전부제한구역)**으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 제한이 따를 수 있으나, 자연취락지구는 건폐율 및 용적률 완화 혜택이 있을 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

가장 중요한 특이사항은 **농지취득자격증명** 제출 의무입니다.

- [목록2, 3]이 농지(전)에 해당되므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 하며, **미제출 시 입찰 보증금은 몰수**됩니다. 목록 2, 3이 농지가 아니라는 사실을 증명하는 방법도 있으나, '전'으로 등재되어 있어 농취증 제출이 현실적입니다.

**주요 리스크:**

- 일괄매각 물건이나, 전체 7필지 중 3필지(기호 1, 2, 3)가 **맹지**여서 활용에 제약이 있습니다. 맹지 부분이 전체 면적에서 차지하는 비율과 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

- **급경사 토지(기호 2, 3)**가 포함되어 있어, 개발 또는 농지 이용 시 별도의 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

- 건물(기호 8)에는 부합물 및 종물(㉠, ㉡, ㉢)이 소재하며, ㉠, ㉡은 감정가에 영향을 미칠 것으로 평가되었습니다. 해당 제시외 물건에 대한 법적 리스크(철거 또는 매수)를 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 사천시 향촌동 일대는 농경지와 주택이 혼재된 전형적인 농촌 마을입니다. 광범위한 상권은 형성되어 있지 않으나, 마을회관 인근으로 소규모 생활 편의 시설이 이용 가능합니다.

주변 환경 검색 결과, 본 건 소재지 인근에 **향촌2 일반산업단지** 계획 승인 및 고시가 있었습니다. 이 산업단지가 활성화될 경우, 본 건 토지는 자연녹지지역이지만 산업단지와 인접하여 지가 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 산업단지 인접에 따른 소음, 교통량 증가 등 생활 환경의 변화가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

**혐오시설:** 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 상기 언급된 **향촌2 일반산업단지**의 개발 상황에 따라 산업단지 관련 시설이 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 권리분석 및 종합 의견

**권리분석:**

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 소유자/채무자: 유OO (동일)

- 매각대상: 토지 및 건물 **일괄매각**

- 특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수)

본 건은 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 단순할 것으로 예상되지만, 토지별로 이용 현황 및 지목이 다르고, 건물이 포함된 일괄매각인 점을 고려해야 합니다. 특히 농지 부분의 **농취증 제출 기한** 준수 여부가 핵심입니다.

**투자 포인트:**

1. **복합적 개발 가능성:** 자연녹지지역 및 자연취락지구에 위치하여, 주거용(기호4, 7 대지/주택) 및 농업용(기호2, 3, 5 전) 등 다용도로의 활용 가능성이 있습니다.

2. **산업단지 개발 호재:** 인근의 **향촌2 일반산업단지** 계획은 장기적으로 토지 가치를 끌어올릴 수 있는 잠재적 호재입니다.

3. **저렴한 감정가:** 복합 물건의 특성상 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 맹지 부분을 감안하더라도 가치 있는 토지 및 주택을 확보할 수 있습니다.

**결론:**

본 물건은 토지(전, 대, 임야)와 주택이 포함된 복합적인 **일괄매각** 물건입니다. 낙찰 전 **농지취득자격증명** 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 맹지(기호 1, 2, 3)의 이용 가치와 급경사 토지(기호 2, 3)의 개발 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 장기적으로는 산업단지 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계