나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4536 [1] 경상남도 사천시 죽림동 693 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4536 [1] 경상남도 사천시 죽림동 693 도로 경매

• 사건번호: 2024타경4536
• 주소: 경상남도 사천시 죽림동 693
• 감정가: 264,318,000원
• 최저가: 94,731,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 도로

진주지원 경매4계 2024타경4536 | 소재지: 경상남도 사천시 죽림동 693 | 감정가: 264,318,000원 | 최저가: 94,731,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4536 (1)

소재지: 경상남도 사천시 죽림동 693

용도: 도로 (현황 농경지 및 일부 도로)

감정가: 264,318,000원

토지면적: 1322.00㎡ (약 399.91평)

1.2. 경매 진행 정보

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 죽림동 소재 남양초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 단독주택, 택지개발 중인 토지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 개발 압력과 농촌 환경이 복합적으로 나타나는 특성이 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

본건 토지는 기호 1(농경지 및 일부 도로)과 기호 2(현황 도로)의 일괄 매각 물건입니다.

기호 1은 평지의 부정형 토지로, 농경지(전)로 이용되면서도 일부는 인접 필지의 진입 도로로 이용 중입니다. 동측으로 도로인 기호 2와 접하고 서측으로 현황 포장도로에 접합니다. 기호 2는 평지의 사다리형 토지로, 본건 자체가 현황 도로로 이용되며 동측으로 약 6미터 도로에 접하는 상태입니다. 전반적으로 현황상 도로의 비중이 높아 사적 이용에 제약이 예상됩니다.

2.3. 공법상 제한 사항

토지이용계획상 두 필지 모두 자연녹지지역에 속합니다. 이는 개발 가능성은 있으나 건폐율 등의 제한이 있는 구역입니다. 또한, 모두 가축사육제한구역(일부제한 또는 전부제한)으로 지정되어 있어 축종에 따라 사육이 불가능합니다.

특히 기호 1 토지는 건축법 제2조제1항제11호 및 같은 법 제45조제1항에 따른 도로(351㎡)가 포함되어 있어, 도로 지정에 따른 공법적 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

본건은 토지 일괄 매각 건으로, 소유자 및 채무자가 동일한 임의경매 사건입니다. 권리 관계는 채권자 농협의 근저당권 실행으로 진행되는 것으로 보이며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. (법원 문건을 통해 최종 확인 필요)

가장 중요한 주의사항은 목록 1번 토지에 대한 처리입니다. 해당 토지는 '농지가 아니라는 사실을 증명'하거나 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 관할 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부 또는 비농지 확인 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

제시된 자료상 임대 관계는 미상입니다. 현황조사서상 점유자 및 임차인 유무를 반드시 확인하여 명도 리스크를 점검해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 접근성

본건은 택지개발이 진행되는 지역과 농경지가 혼재된 외곽 지역으로, 현재로서는 상권이 활발한 지역으로 판단하기 어렵습니다. 다만, 주변에 택지개발 중인 토지가 있다는 점은 향후 주거지나 기반시설의 확충 가능성을 시사합니다. 본건 자체가 도로로 이용되거나 지정되어 있어, 미래의 기반시설 확보 측면에서 가치를 가질 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

남양초등학교가 인근에 위치하며, 주변이 단독주택과 개발 토지 등이 혼재된 지역이므로, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대형 상업 시설이나 주요 생활 편의 시설은 인접하지 않을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 관련 리스크 (최고 리스크)

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명(농취증)의 제출 의무입니다. 현재 농경지로 이용되는 토지(기호 1)가 포함되어 있어, 낙찰자는 농업 경영 계획을 수립하거나 해당 토지가 농지가 아님을 입증해야 합니다. 이 절차 실패 시 보증금 몰수의 위험이 있으므로, 입찰 전 관할 사천시청 등에 문의하여 철저한 사전 점검이 필요합니다.

5.2. 현황 도로 및 공법상 제한

매각 대상 토지의 상당 부분(기호 2 전체 및 기호 1 일부)이 현황 도로로 이용되거나 건축법상 도로로 지정(351㎡)되어 있습니다. 이는 도로부지로 인한 사적 이용 제한, 즉 사유재산권 행사에 제약이 따르는 것을 의미합니다. 해당 토지를 매입하여 건축 행위를 하는 것은 현실적으로 어려울 수 있으며, 향후 도로 보상 목적의 투자로 접근해야 할 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설

제시된 자료에는 주변 혐오 시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정 사실로 미루어 볼 때 과거 또는 현재 인근에 축사가 있었을 가능성은 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 죽림동의 자연녹지지역 내 도로 및 농경지(일부 도로 이용)가 일괄 매각되는 특수 물건입니다. 주변의 택지개발 상황과 자연녹지지역이라는 용도 지역을 고려할 때, 장기적인 관점에서 개발지 인프라 확보 목적의 투자가치는 있을 수 있습니다. 그러나 '농지취득자격증명' 문제와 '현황 도로'라는 공법적 제약이 명확하므로, 일반적인 토지 투자와는 다른 전문적인 접근이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

도로 투자 관점: 기호 2가 현황 도로이고 기호 1에 건축법상 도로가 지정되어 있어, 향후 주변 택지 개발이 완료되거나 공공 도로 확충 계획에 따라 도로 보상 수요가 발생할 경우를 대비한 장기적인 투자 목적으로 고려될 수 있습니다.

개발지 인근 토지: 남양초 인근 및 택지개발 중인 토지와 접해 있다는 점은 지가 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 자연녹지지역은 개발 가능성이 열려 있는 용도 지역입니다.

**최고의 입지:** 택지개발 지역과 인접한 도로 및 자연녹지 토지로, 장기적인 관점에서 인프라 확충에 따른 수혜가 예상됩니다.

**단점:** 농취증 문제 해결 필수, 토지 대부분이 도로로 이용되어 사적 개발이 불가능함. 철저한 사전 분석 없이는 보증금 몰수 및 재산권 행사에 심각한 제약을 받을 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계