나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5270 [2] 경상남도 산청군 신안면 청현리 OOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 "청현경로당" 북측 인근에 기호(1), 남동측 인근에 기호(2), 남서측 인근에 기호(3)이 각각 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 일부 급경사지, 일부 완경사지 및 평지인 부정형의 토지로서, 일부는 밤나무, 감나무, 단풍나무 등이 소재하며, 일부는 자연림 상태임.

기호(2) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거용 건물이 신축중에 있음.

기호(3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전기타(잡종지 상태 등)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하고, 서측 및 북동측 일부에 소폭의 임도가 개설되어 있음.

기호(2) : 남측으로 노폭 3-4 미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 2-3 미터 내외의 후면 진입로가 각각 소재함.

기호(3) : 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>.

기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1) 지상에 소재하는 밤나무, 감나무, 단풍나무 등 입목과 산죽 등 자연생 입목 등은 토지에 포함되어 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하되, 기준시점 현재 방치 및 산림화되고, 관리상태가 양호치 못한 상황 등을 고려하여 평가하였음.

2) 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)(주택)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외건물[감정서상 ㄱ] 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-지상에 조경시설(조경석,조경수) 등은 토지가격에 포함 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경5270 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 신안면 청현리 115

용도: 대지

토지면적: 317.10㎡ (약 95.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만매각

1.3. 가격 정보

감정가: 35,737,000원

1.4. 기타 기본사항

토지 지분: 317.1㎡

건물 지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 산청군 신안면 청현리 소재 "청현경로당" 북측 인근에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지형

기호(1): 일부 급경사지, 일부 완경사지 및 평지로 이루어진 부정형 토지이며, 일부는 밤나무, 감나무, 단풍나무 등 수목이 소재하고 일부는 자연림 상태입니다.

기호(2): 부정형 토지로서 대체로 평탄하며, 현재 주거용 건물이 신축 중에 있습니다.

기호(3): 부정형 토지로서 대체로 평탄하며, 전기타(잡종지 상태 등)로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

기호(1): 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있으며, 서측 및 북동측 일부에 소폭의 임도가 개설되어 있습니다.

기호(2): 남측으로 노폭 3-4미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 2-3미터 내외의 후면 진입로가 각각 접해 있습니다.

기호(3): 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역(1호)입니다.

기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(1호)입니다.

기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호), 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 건의 등기부등본상 총 채권액은 344,056,751원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 이창균, 이원영 (2020-07-17)

- 근저당권: 산청군산림조합 (말소 기준 권리, 2020-07-17)

- 근저당권: 전현진 (2020-11-26)

- 가압류: 조용규 (2022-05-10)

- 가압류: 경남신용보증재단 (2022-11-07)

- 가압류: 사천수산업협동조합 (2023-01-10)

- 가압류: 농업협동조합중앙회 (2024-09-06)

- 임의경매개시결정: 산청군산림조합 (2024-09-25)

위 권리들은 말소 기준 권리인 산청군산림조합의 근저당권보다 후순위이거나, 임의경매로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 명시되어 있으며, "매각외 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음"으로 기재되어 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

위 3.1.항목에서 언급된 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 농경지 및 임야, 주택이 혼재된 농촌 마을 지역에 위치하고 있어, 주변에 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 소규모 점포가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분포

해당 지역은 농림업 및 주거 기능 중심의 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

"청현경로당"이 인근에 위치하여 기본적인 마을 공동 시설 이용이 가능합니다. 보다 넓은 범위의 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 공공 시설

농촌 지역의 특성상 기본적인 공공 행정 및 복지 서비스는 읍면 단위의 관공서를 통해 제공될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

기호(2) 토지상에 주거용 건물이 신축 중에 있으며, 감정서 및 물건명세서에 "건물매각제외" 및 "제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음"으로 명시되어 있습니다. 이는 추후 건물 철거 또는 사용에 있어 법정지상권으로 인한 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다. 따라서 해당 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 접도구역, 영농여건불리농지 등 다양한 법규에 따른 이용 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.3. 지형적 제약 (기호 1)

기호(1) 토지의 일부가 급경사지로 이루어져 있어, 건축이나 개발 시 추가적인 비용이나 기술적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 미확인 임대 관계

임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 예상치 못한 점유 문제나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군에 위치한 토지로서, 농촌 지역 특유의 자연환경과 함께 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 토지만 매각 대상이며, 법정지상권 성립 가능성 및 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 기호(2) 토지상의 신축 중인 건물과 관련된 법정지상권 문제가 가장 큰 잠재적 리스크로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 해당 지역의 자연환경과 개발 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연환경이 우수한 농촌 지역에 위치한 토지

* 기호(2) 토지의 경우 주거용 건물 신축 중으로 향후 주택 부지로의 활용 가능성

* 농업용지 또는 전원생활 부지로의 잠재적 가치

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 법정지상권 등으로 인해 제한 받는 가격을 반영하여 책정되었습니다. 예상 입찰가는 감정가(35,737,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 법정지상권 성립 여부, 토지 이용 제한, 지형적 특성, 향후 개발 가능성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 현재 파악되지 않았습니다. 본 물건의 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 면밀한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.