나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5270 [2] 경상남도 산청군 신안면 청현리 115 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5270 [2] 경상남도 산청군 신안면 청현리 115 대지 경매

• 사건번호: 2024타경5270
• 주소: 경상남도 산청군 신안면 청현리 115
• 용도: 대지

진주지원 경매4계 2024타경5270 | 소재지: 경상남도 산청군 신안면 청현리 115 | 감정가: 35,737,000원 | 최저가: 35,737,000원 | 용도: 대지

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5270 (2)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 청현리 115

용도: 대지

감정가: 35,737,000원

토지면적: 317.10㎡ (약 95.9평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

건물: 없음 (본 건은 토지만 매각 대상입니다.)

주요 특이사항: 법정지상권 성립 가능성, 제시외건물 [감정서상 ㄱ] 매각 제외 (최저매각가격은 이에 의해 제한받는 가격임)

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 산청군 신안면 청현리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, "청현경로당" 북측 인근에 기호(1), 남동측 인근에 기호(2), 남서측 인근에 기호(3) 토지가 각각 소재하고 있습니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

각 필지별 도로 상황은 다음과 같습니다.

기호(1) 토지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로, 서측 및 북동측 일부에 임도가 개설되어 있습니다.

기호(2) 토지는 남측으로 폭 3-4미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 2-3미터 내외의 후면 진입로가 있습니다.

기호(3) 토지는 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 해당 지역은 농경지와 임야가 혼재된 전형적인 농촌 지역으로 파악됩니다. 생활 편의시설은 제한적일 수 있으며, 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 기사에서 산청군에 하수처리장 등 혐오시설을 모아 건설하는 계획이 언급된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지만 매각 대상입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'의 성립 가능성입니다. 제시외건물 [감정서상 ㄱ]이 토지 위에 존재하나 매각에서 제외되었으며, 이로 인해 최저매각가격이 조정된 것으로 보입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 인내해야 하므로, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 기타 권리 관계는 경매 진행 과정에서 정리될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 소재한 신안면 청현리는 농경지와 임야가 발달한 농촌 지역입니다. 주변에 마을 주택들이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권은 존재할 수 있으나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다. 주로 농업 관련 활동이나 지역 내 소비 중심으로 이루어질 것으로 예상됩니다. 개발 잠재력은 토지이용계획 및 제한 사항으로 인해 제한적입니다.

1.5. 생활 정보

물건지 인근에 "청현경로당"이 위치해 있어 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다. 그 외 병원, 대형마트, 학교 등 주요 생활 편의시설은 산청군청 소재지나 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용할 수 있어, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 따를 수 있습니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되나, 도심 지역에 비해 접근성은 떨어집니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 법정지상권의 성립 가능성입니다. 제시외건물이 존재하고 매각에서 제외되었으므로, 해당 건물에 대해 법정지상권이 성립될 경우 토지 소유권 행사에 제약이 따릅니다. 둘째, 토지 이용 현황 및 규제입니다. 기호(1) 토지는 일부 급경사지이며 밤나무, 감나무, 단풍나무 등 임목이 식재되어 있으나 관리 상태가 양호하지 않다고 평가되었습니다. 기호(2) 토지에는 주택이 신축 중이며, 기호(3) 토지는 잡종지 상태입니다. 또한, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 산지관리법상 준보전산지, 수도법상 공장설립승인지역, 도로법상 접도구역, 영농여건불리농지 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 개발에 제약이 많습니다. 셋째, 임대차 관계입니다. 임대관계가 미상으로 확인되어, 인수해야 할 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 신안면에 위치한 대지로서, 토지만 매각 대상인 경매 물건입니다. 가장 큰 특징은 법정지상권 성립 가능성과 다양한 토지이용 규제입니다. 제시외건물이 존재하지만 매각에서 제외되어 있어, 이로 인한 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 토지의 형태와 이용 상태가 필지별로 상이하며, 일부는 자연림 상태이고 일부는 건물 신축 중이거나 잡종지로 이용되고 있습니다. 농촌 지역의 특성상 주변 상권 및 생활 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 따라서 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 문제를 명확히 파악하고, 다양한 토지 이용 제한 사항을 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 낮은 감정가 대비 잠재적 가치 평가에 달려 있습니다. 법정지상권 문제와 각종 개발 제한을 감안하더라도, 해당 지역의 토지 가격 추이와 잠재적인 활용 방안을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 법정지상권 문제를 원만히 해결할 수 있거나, 혹은 토지 자체의 가치가 감정가를 상회한다고 판단될 경우, 장기적인 관점에서 투자를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 농촌 지역의 희소성이나 향후 개발 가능성을 염두에 둔다면, 철저한 사전 조사를 바탕으로 기회를 모색할 수 있을 것입니다. 다만, 현재로서는 높은 위험 요소를 내포하고 있어, 투자 경험이 풍부하거나 법률적 조언을 충분히 얻은 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계