나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5546 [1] 경상남도 남해군 미조면 미조리 16-36 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5546 [1] 경상남도 남해군 미조면 미조리 16-36 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경5546 | 소재지: 경상남도 남해군 미조면 미조리 16-36 | 감정가: 34,940,000원 | 최저가: 12,523,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경5546 (1)호이며, 소재지는 경상남도 남해군 미조면 미조리 16-36번지입니다. 본 건은 부동산강제경매 물건으로, 용도는 전(밭)이며 매각 대상은 토지입니다. 소유자는 박OO, 채무자는 박OOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 남OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 34,940,000원으로 책정되었습니다. 토지면적은 2020.00㎡ (약 611.05평)입니다. 건물은 존재하지 않아 건물면적은 0.00㎡입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 경상남도 남해군 미조면 미조리 소재 미조면사무소 남동측 인근에 위치하며, 주변은 산간농경지 및 임야 등으로 형성된 자연림화된 지역입니다. 기호 (1)은 완경사 및 일부 급경사의 부정형 토지이며 휴경지 및 일부 자연림화된 상태입니다. 기호 (2)는 경사지의 부정형 토지이며 현황 휴경지입니다.

교통상황은 매우 불리합니다. 감정서상 차량 접근이 불가하며, 간선도로가 다소 원거리에 소재하여 일반적인 교통상황은 불편한 수준입니다. 특히, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 건축 행위 등 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(대부분의 축종 제한), 해안경관관리지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지입니다. 제시된 정보만으로는 낙찰자가 인수해야 할 임대차 관계(임차인)는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항: 일괄매각 조건이며, 제시외 수목(감나무 약 3주)은 매각에 포함됩니다. 가장 중요한 법적 특이사항은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하는 물건이라는 점입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 투자자는 이 부분을 철저히 준비해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 산간농경지 및 임야 지역에 위치하여 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 활동을 기대하기는 어렵습니다.

다만, 위치적으로 남해군 미조면 지역은 설리스카이워크, 송정 솔바람해변, 해사랑전복마을 등 주요 관광지와 식당들이 비교적 근거리에 위치하고 있습니다. 본 토지는 이러한 관광지의 배후 임야 또는 장기 투자용 토지로서의 가치를 고려해야 합니다.

혐오시설 여부: 주위 환경상 산간농경지 및 임야 지역이므로 일반적인 도시형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 단, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로 해당 용도로는 이용이 제한됩니다.

2.4. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점과 '차량 접근 불가'입니다. 토지로서 가치를 높이기 위해서는 사도 개설이나 인접 토지 매입을 통한 건축허가 가능성 확보가 필수적이며, 이에 대한 추가 비용과 노력이 수반됩니다.

두 번째 리스크는 '농지취득자격증명' 필수 제출입니다. 농업경영계획서 등을 통해 농취증 발급이 가능해야 하며, 발급이 불가능하거나 기한 내 미제출 시 입찰보증금 전액을 몰수당하게 됩니다.

세 번째 리스크는 '보전관리지역' 및 '해안경관관리지역' 지정입니다. 개발 행위에 제한이 많으므로 투자 목적에 맞는 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 기준 약 611평의 대형 토지입니다. 그러나 지목상 '전'이면서 '맹지'이고, 차량 접근이 불가능하며, '보전관리지역'으로 개발 제한이 많은 토지입니다. 따라서 단기적인 수익보다는 장기적인 안목으로 맹지 해소 및 토지 형질 변경을 통한 미래가치를 바라보는 토지 투자가 적합합니다. 순수한 농지보다는 산지 및 임야에 가까운 '영농여건불리농지'로 평가할 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

맹지 프리미엄: 맹지인 만큼 가격이 저렴하게 책정되어 있습니다. 주변 토지 상황과 매각 가격을 분석하여 맹지 해소 가능성을 고려한 후 입찰한다면 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

장기 보전 투자: 보전관리지역으로 장기적으로 자연환경을 보전하면서 투자하는 방식이 적합합니다. 남해의 해안경관관리지역 내 임야성 토지라는 점을 활용하여 미래의 산림 휴양시설 또는 자연 친화적 주말농장(맹지 해소 시) 등의 용도로 고려할 수 있습니다.

농취증 발급 가능성: 매수 후 '농지'로 이용할 계획이 확실하거나, 농지가 아니라는 명확한 증명이 가능하다면 입찰에 참여할 수 있습니다. (미조면사무소 등 관할 기관과의 사전 상담 필수)

법원 정보

진주지원 경매4계