나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36441 [1] 경상남도 남해군 창선면 옥천리 1088 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36441 [1] 경상남도 남해군 창선면 옥천리 1088 답 경매

• 사건번호: 2024타경36441
• 주소: 경상남도 남해군 창선면 옥천리 1088
• 감정가: 72,983,600원
• 최저가: 26,158,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2024타경36441 | 소재지: 경상남도 남해군 창선면 옥천리 1088 | 감정가: 72,983,600원 | 최저가: 26,158,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 진주지원 2024타경36441 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 남해군 창선면 옥천리 1088번지 외 23필지 (일괄매각)입니다.

공부상 용도는 답(畓)을 포함하여 임야, 대, 전 등으로 구성되어 있으나, 현황은 모두 휴경 전(休耕田) 상태입니다.

토지면적은 총 11,028.00㎡ (약 3,336평)이며, 감정가는 72,983,600원입니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 일괄매각입니다.

소유자/채무자는 한OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 남해군 창선면 옥천리 소재 적곡저수지 서측 근거리 및 남서측 원거리에 위치합니다.

주변은 산간 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있는 전형적인 농촌, 산림 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 토지(기호 1-24)는 모두 맹지(盲地)로서, 인접 토지를 통해서만 접근이 가능합니다.

또한, 차량 접근이 곤란하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적 교통 사정은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 (특이사항)

3.1. 매각 조건 및 유의사항

본 물건은 목록 1번부터 24번까지 일괄 매각 조건입니다.

토지 대부분(목록 1~17)이 상수원보호구역 내에 속해 있어, 개발 및 행위 제한이 따르는 점을 감안하여 평가되었습니다.

또한, 목록 3, 4, 6~12, 14~24 토지의 경우 농지취득자격증명(농취증) 제출을 요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있어 인수 가능성이 있습니다.

4. 토지 이용 및 제한 분석

4.1. 이용 현황 및 공부와의 차이

목록 1-24 토지 모두 공부상 지목은 임야, 답, 대, 전 등으로 다양하나, 현황은 일괄적으로 '휴경 전' 상태입니다.

현재 자생 입목(소나무 및 활, 잡목 기타)이 토지에 포함되어 감정 평가되었습니다.

4.2. 법적 제한 사항

본 토지는 복잡하고 다중적인 법적 규제를 받고 있어, 투자 시 개발 행위에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* **지역 공통:** 자연환경보전지역 또는 생산관리지역(목록 18-24), 가축사육제한구역(축종별 제한 상이)

* **상수원보호구역:** 목록 1~17 토지 일체가 상수원보호구역에 속하여 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

* **문화재보존영향 검토대상구역:** 목록 10, 15, 16, 17 토지가 해당합니다.

* **영농여건불리농지:** 목록 3, 4, 6~8, 11, 12, 14, 18~24 토지가 해당합니다.

* **공익용 산지:** 목록 1, 2 토지가 해당합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 산간 농경지 및 자연림 부근에 위치하며, 대중교통 접근성과 차량 접근성이 모두 곤란한 맹지입니다.

따라서 상업 시설의 발달이나 상권 형성을 기대하기 어려우며, 투자 목적은 농업 및 임업 활용, 또는 장기 보존 가치에 초점을 맞추어야 합니다.

5.2. 생활 정보

교통 상황 및 주변 환경을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 접근성은 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 적곡저수지 근거리에 위치하여 자연환경은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

1. **맹지 리스크:** 모든 목록 토지가 맹지이므로, 건축 행위나 차량 진출입을 위해서는 인접 토지 소유자에게 사용 승낙을 받거나 주위 토지 통행권 소송을 통해 해결해야 하는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

2. **농지취득자격증명 (농취증) 리스크:** 목록 토지 상당수가 농지에 해당하거나 농지임을 증명해야 하므로, 낙찰 후 기한 내 농취증을 발급받아 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수됩니다.

3. **다중 규제 및 개발 제한:** 토지 대부분이 상수원보호구역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등 복합적인 규제를 받고 있어, 개발 및 용도 변경에 극히 제한적입니다.

4. **분묘기지권 리스크:** 육안으로 확인되지 않은 분묘의 존재 가능성이 언급되었으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립하여 토지 이용에 제약을 받거나 추가적인 해결 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 경매 물건은 총 11,028.00㎡ (약 3,336평)의 대규모 토지를 일괄 매각하는 건이나, 맹지, 상수원보호구역 및 농취증 필요 등 다수의 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

감정가(72,983,600원) 대비 면적은 크지만, 토지이용계획상 제한이 매우 복잡하여 일반적인 개발 투자 목적에는 부적합합니다.

입찰자는 반드시 맹지 해소 방안, 농취증 발급 가능성, 그리고 복합적 규제 하에서의 활용 목적을 사전에 명확히 확정하고 신중하게 접근해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

* **대규모 면적 확보:** 약 3,336평의 넓은 면적을 일괄로 취득할 수 있는 기회입니다.

* **장기 보존 및 농업 활용:** 개발보다는 자연 보존 가치가 높은 토지로서, 상수원보호구역 등 규제를 이해하고 장기적으로 농지 또는 임업용으로 활용할 계획이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* **감정가 대비 낮은 유찰 시:** 다수의 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우, 낮은 가격으로 대규모 토지를 취득하여 장기적인 가치 보존을 목표로 할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계