나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36441 [1] 경상남도 남해군 창선면 옥천리 1105 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 창선면 옥천리 소재 적곡저수지 서측 근거리 및 남서측 원거리에 각각 위치
하며, 부근은 산간 농경지, 자연림 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 곤란하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통
사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1-24) 중·급경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 휴경전 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1-24) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 공익용
산지, 상수원보호구역에 속합니다.
기호(3,4,6-8,11,12,14) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육
제한), 상수원보호구역, 영농여건불리농지에 속합니다.
기호(5,9,13) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 상수
원보호구역에 속합니다.
기호(10,15,16) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한),
문화재보존영향 검토대상구역(300미터), 상수원보호구역, 영농여건불리농지
에 속합니다.
기호(17) 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 문화재보존
영향 검토대상구역(300미터), 상수원보호구역에 속합니다.
기호(18-24) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한), 영농여건불리농지
에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(1-24) 토지의 의뢰목록상 지목은 "임야, 답, 대, 전"이나, 현황은 "휴경 전" 상태
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1~24] 맹지임
-[목록1~17] 토지는 상수원보호구역 내에 속한 토지인바, 이를 감안평가 함
-자생입목(소나무 및 활,잡목 기타) 토지에 포함 평가 함
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록3,4,6~12,14~24] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 진주지원 2024타경36441 (1)

소재지: 경상남도 남해군 창선면 옥천리 1105

용도: 답

감정가: 72,983,600원

토지면적: 11,028.00㎡ (약 3,335.82평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 주요 권리 분석

말소기준권리: 주식회사 국민행복기금 가압류 (접수일 2015.06.05)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도 명시된 권리는 없으나, 지상권 개요 관련 문구가 있으나 상세 내용은 별도 확인 필요.

인수되는 임차보증금: 0원

1.3. 특이사항 및 주의사항

- 일괄매각 (목록 1~24)

- 맹지 (목록 1~24)

- 상수원보호구역 내 토지 (목록 1~17)

- 농지취득자격증명 필요 (일부 목록)

- 분묘 소재 가능성 (분묘기지권 성립 여지 있음)

- 자생입목 (소나무, 활엽수, 잡목 등) 토지에 포함 평가

- 현황은 휴경전 상태이며, 공부와의 차이 있음 (지목: 임야, 답, 대, 전)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 남해군 창선면 옥천리 소재 적곡저수지 서측 근거리 및 남서측 원거리에 위치합니다. 부근은 산간 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 곤란하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 토지(기호 1-24)는 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상수원보호구역, 공익용산지, 영농여건불리농지, 문화재보존영향 검토대상구역(300미터) 등 복합적인 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 말소기준권리: 주식회사 국민행복기금 가압류 (접수일 2015.06.05, 채권액 120,113,717원)

- 현재 진행 중인 강제경매: 한국자산관리공사 (접수일 2024.08.07, 채권액 229,364,681원)

- 등기부채권 총액 (등기부상 채권 총액): 120,113,717원

- 소유권 이전 기록 다수 존재 (김종현, 박막순 외 6명, 한병학 등)

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건지는 산간 농경지와 자연림으로 이루어진 농림지역으로, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 멀어 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 주변 편의시설 접근성이 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 생활 편의 시설은 창선면 소재지에 위치할 것으로 예상되나, 차량 접근 및 대중교통 이용의 불편함으로 인해 일상생활 영위에는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

- 맹지: 토지 이용 및 접근성에 제약이 따릅니다.

- 농지취득자격증명: 일부 필지(목록 3,4,6~12,14~24)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

- 상수원보호구역, 자연환경보전지역, 공익용산지 등: 건축, 개발, 행위 제한이 다수 존재합니다.

- 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역: 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적 요인

- 분묘 존재 가능성: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

- 자생입목: 평가에 포함되어 있으나, 벌채 및 관리 시 별도 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 물건지 접근 및 활용에 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 창선면의 산간 농경지에 위치한 토지(답)로, 농업용 또는 임업용으로의 활용 가능성이 있으나, 맹지, 다수의 법적 규제(상수원보호구역, 자연환경보전지역 등), 불편한 교통 접근성, 분묘 존재 가능성 등 다수의 제약 요인을 안고 있습니다. 현재 현황은 휴경전 상태이며, 공부와의 차이가 있어 정확한 현황 조사가 필수적입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 농지취득자격증명 제출 의무 등 경매 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 투자 관점에서는 시세 대비 저렴한 취득 가능성이 있으나, 활용 방안 모색 및 제반 리스크 해소에 상당한 노력이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

- 전원생활 또는 주말 농장 부지로서의 잠재력(지역 규제 완화 여부 확인 필요)을 가질 수 있습니다.

- 농지 관련 규제 완화 시 농업 또는 임업 활동의 기반 마련이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 지역 시세, 유사 물건 거래 사례, 개별 토지의 정확한 현황 및 법적 규제에 대한 심층 분석 없이는 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.