나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38508 [1] 경상남도 산청군 단성면 방목리 산26-112 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38508 [1] 경상남도 산청군 단성면 방목리 산26-112 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경38508 | 소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 산26-112 | 감정가: 180,030,000원 | 최저가: 64,523,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38508 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 방목리 산26-112

용도: 임야 (현황 나지 형태로 일부 조성)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 2,118.00㎡ (약 640.69평)

토지 지분율: 211800 (전체 지분)

감정가: 180,030,000원

제시외/건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 소유자 및 이해관계자

소유자/채무자: 강OO

채권자: 진OOOOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경상남도 산청군 단성면 방목리 "수산마을회관" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 주택, 조성 중인 토지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 인접해 있어 교통 상황은 보통입니다. 단성IC를 이용한 타 지역 진출입이 편리한 편입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 사다리 유사형의 평지로 일부 조성된 '나지' 상태입니다.

주말농장이나 전원생활을 위한 토지로 주목받는 방목리 일대이며, 주변으로 전원주택이나 귀농/귀촌 목적의 매물 거래 사례가 있습니다.

2.3. 주변 환경 및 생활정보

생활권은 차량으로 약 12분 거리의 신안면 소재지 또는 약 25분 거리의 산청읍 생활권을 이용해야 합니다.

주변은 산이 수려하고 강줄기가 흐르는 등 자연 경관이 빼어난 지역에 해당하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

검색된 정보 기준으로, 본건 주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 및 지분 관계

매각은 토지 전체(2,118.00㎡, 640.69평)를 대상으로 하며, '일괄매각' 조건입니다.

본건은 임의경매 사건으로, 등기부상 권리분석 결과는 입찰 전 반드시 확인이 필요하나, 매각 대상이 토지 전부에 해당하므로 지분 관련 복잡한 문제가 발생할 소지는 적습니다.

3.2. 핵심 주의사항 (행정/법률적 리스크)

가장 중요한 특이사항은 *공부상 지목은 임야이나 현황은 나지 형태로 일부 조성되었으며, 관련 인허가 등이 없는 것으로 조사되었다는 점*입니다. 이는 중대한 잠재적 리스크로 작용합니다.

3.3. 임대차 관계

임대 관계는 미상입니다. 현황 나지 상태이므로 임차인 관련 이슈는 적을 것으로 예상되나, 점유자 유무 및 권리 관계에 대해서는 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

4. 법규 및 제한 상태 분석

4.1. 용도지역 및 규제

본건은 다음과 같이 복합적인 규제에 노출되어 있습니다.

보전관리지역: 자연환경 보전, 수질오염 방지 및 방재 등을 고려하여 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 지정하기 곤란한 지역을 보전하기 위하여 필요한 지역입니다.

준보전산지: 산지관리법상 산지전용허가를 받을 수 있는 상대적으로 개발이 용이한 산지입니다.

가축사육제한구역 (전부제한구역): 가축 사육이 전면 제한되는 지역입니다.

(낙동강) 수변구역 및 배출시설설치제한지역: 낙동강 수계의 수질 보전과 관련한 규제로, 건축행위나 오수/폐수 배출 시설 설치에 제약이 따릅니다.

공장설립제한지역: 공장 설립이 제한되는 지역입니다.

4.2. 개발 행위의 제약

보전관리지역 및 준보전산지 특성상 건축 또는 개발 행위는 가능하나, 수변구역 및 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 복합 규제로 인해 개발 시 까다로운 조건과 제한 사항을 충족해야 합니다.

특히 '공부와의 차이'에서 언급된 **'나지 형태로 조성된 현황에 대한 인허가 부재'**는 가장 큰 문제이며, 낙찰 후 원상복구 명령이나 벌금 부과 등의 행정 처분이 있을 수 있으므로, 입찰 전 산청군 관할 부서(산림과, 건축과 등)에 구체적인 확인이 필수적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 상권 및 경제성 분석 (농지/임야 관점)

본건은 주택, 전원주택, 펜션 용도로 선호도가 높은 방목리 일대에 위치하며, 도심 접근성이 양호한 편입니다.

현재는 임야이나 일부 토목 공사를 통해 나지 형태로 조성되어 있어, 건축 시 별도의 대규모 토목 비용 부담이 줄어들 수 있다는 잠재적 장점이 있습니다.

다만, 보전관리지역, 수변구역 등 규제가 다소 복잡하여 대규모 개발보다는 주말농장, 세컨드 하우스 또는 소규모 전원주택 부지 등의 목적으로 적합합니다.

5.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 **'현황 나지 조성에 대한 인허가 부재'**입니다.

입찰자는 낙찰 후 발생할 수 있는 원상복구 명령 또는 이에 수반되는 비용을 감안하고 입찰해야 합니다.

복잡한 규제 (보전관리지역, 수변구역, 공장설립제한지역 등)로 인해 토지 이용계획 변경 및 건축 인허가 절차가 까다로울 수 있습니다.

5.3. 투자 포인트

청정 지역인 산청군 내에서도 선호도가 높은 방목리 지역에 위치하여 지리적 매력이 높습니다.

약 640평대의 비교적 넓은 면적을 가진 토지로, 활용 목적에 따라 충분한 공간을 확보할 수 있습니다.

이미 일부 평탄화 작업이 진행되어 있어, 적법하게 인허가 절차를 진행할 경우 개발 기간 및 비용을 절감할 수 있는 여지가 있습니다.

5.4. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 자연환경과 교통 접근성을 바탕으로 주말농장, 귀농/귀촌 또는 세컨드 하우스 부지로 매력이 높습니다.

그러나, **핵심은 '나지 조성에 대한 인허가 부재' 리스크를 얼마나 감수할 수 있는지**에 달려있습니다. 입찰 전 관할 관청에 인허가 가능 여부, 원상복구 명령의 가능성 및 비용 등을 반드시 확인하고, 이를 고려하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. 행정 리스크를 해결할 수 있는 경우에 한하여 투자 가치가 상승할 것입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계