나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26737 [1] 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 OOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2024.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 "함목마을" 내에 위치하며, 주위는 펜션, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 "상업용 건부지" 상태임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 3차선의 포장도로와 접하며, 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국립공원(한려해상국립공원)<자연공원법>, 공원마을지구<자연공원법>, 공원마을지구(2023-05-31)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상 및 인접지상(갈곶리 426번지)에 부합물 및 종물인 제시외건물 3동이 걸쳐 소재하며, 제시외 건물이 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2004.07.02.)
외 벽 : 몰탈위페인트 마감,
내 벽 : 벽지 및 일부 인테리어 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 일부 근린생활시설,
1층 일부 및 2층 숙박시설로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비가 시설되어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㉠~㉢] 매각 포함.
-제시외 건물은 본건 지상 및 인접지상(갈곶리 426번지)에 걸쳐 소재하고 있음.
-인접토지와 경계가 불명확한 바, 정확한 경계의 확인은 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경26737 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 387-1

용도: 숙박시설 (주 용도), 일부 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 (사용승인일: 2004.07.02.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 38.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신현농업협동조합 (신OOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1165.00㎡ (약 352.41평)

건물면적: 297.56㎡ (약 89.99평)

1.3. 감정가

감정가: 1,235,306,800원

1.4. 매각 대상

토지 및 지상 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 "함목마을" 내에 위치하고 있습니다.

주위는 펜션, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

북측으로 왕복 3차선 포장도로와 접하며, 동측으로도 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, 국립공원(한려해상국립공원), 공원마을지구, 공원자연환경지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본 경매 물건은 채권자 신현농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다.

등기부등본상 모든 근저당권, 지상권, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 근저당권 (을1, 접수일자: 2004-02-03)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권, 가압류 등

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김보찬

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-18

확정일자: 2024-09-20

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

임차인 김보찬은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액: 620,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 거제시 남부면 갈곶리에 위치하며, 주변은 펜션, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

본건 소재지는 거제 해금강, 바람의 언덕, 신선대 등 유명 관광지와 인접하여 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 근린생활시설 운영에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 인근 관광지: 바람의 언덕, 신선대, 해금강 등 주요 관광지가 인접해 있습니다.

* 숙박시설: 주변에 다수의 펜션 및 숙박시설이 분포하고 있습니다.

* 식당: 해금강 인근으로 횟집 등 식당들이 운영 중입니다.

* 교통: 고현버스터미널에서 55번 버스 이용 시 도장포 하차 (약 1시간 10분 소요)가 가능합니다.

* 관광 안내: 도장포 마을 및 해금강 인근에 관광 안내소가 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과 상, 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 편의점이 있으며, 도장포 마을 등에서는 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 의료시설: 거제시 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능하나, 남부면 소재지에서의 거리는 고려해야 합니다.

* 자연환경: 한려해상국립공원 내에 위치하여 아름다운 자연 경관을 자랑합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 국립공원, 자연환경보전지역, 공원마을지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 물리적/현황상 문제

* 제시외 건물 3동이 본건 지상 및 인접지상(갈곶리 426번지)에 걸쳐 소재하고 있어, 명도 및 철거 과정에서 추가적인 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 인접 토지와 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 예상치 못한 변수

* 관광지 인근 물건으로, 계절별 관광객 변동에 따른 공실 위험 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제도의 유명 관광지인 바람의 언덕, 신선대, 해금강 인근에 위치한 숙박시설입니다. 뛰어난 관광 입지 조건을 갖추고 있어 성수기 등 특정 시기에는 높은 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 국립공원 구역 등 개발 제한이 있는 지역에 속해 있으며, 인접 토지와의 경계 불명확, 제시외 건물 문제, 임대 관계 미상 등 권리 외적인 부분에서 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히 제시외 건물이 인접 토지에 걸쳐 있다는 점은 향후 처리 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 관광 입지: 바람의 언덕, 해금강 등 주요 관광지와 인접하여 숙박시설로서의 가치가 높습니다.

* 높은 잠재적 수요: 거제도를 방문하는 관광객을 대상으로 안정적인 운영이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 권리(보증금)가 없는 물건으로, 권리분석상 추가적인 부담은 없습니다.

감정가 1,235,306,800원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(제시외 건물, 경계 불명확, 각종 지역 제한 등)과 향후 명도 비용, 재산세, 관리비, 수리 비용, 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 관광지 특성상 성수기/비수기 수익률 편차가 클 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.