나이스옥션 법원경매 포항 2024타경1805 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구평리 63-1 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경1805 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구평리 63-1 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

포항지원 경매4계 2024타경1805 | 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구평리 63-1 | 감정가: 3,595,126,000원 | 최저가: 2,516,588,000원 | 용도: 다가구주택

1. 포항 지원 2024타경1805 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경1805 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구평리 63-1

용도: 다가구주택 (신축 예정지)

감정가: 3,595,126,000원

토지면적: 3539.00㎡ (약 1070.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1523.40㎡ (약 460.8평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권 신고 다수 존재, 건물 신축 공사 중단 상태

주의사항: 일괄 매각 진행. 목록 1,2,4,5,7,8,9 일부 접도구역 감안 평가. 공부상 지목과 현황 불일치 (창고용지이나 주거용 건물 신축지 또는 도로). 목록 10의 소재지가 공부상과 상이함.

1.3. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 포항시 남구 구룡포읍 구평리 '구평마을' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 펜션 등으로 형성된 해안 마을입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 북측 인근으로 국도 31호가 통과하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

- 일련번호 (1),(2),(4),(5),(7),(8),(9) 토지는 사다리형 토지로서, 지반은 대체로 등고평탄하며 주거용 건물 신축지로 이용 중이거나 예정입니다.

- 일련번호 (3),(6) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 왕복 3차선 포장도로, 북동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접하는 등 대부분 도로에 잘 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 일부 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 가축사육제한구역, 접도구역에 해당합니다.

공부와의 차이: 일부 토지는 공부상 지목이 '창고용지'이나 현황 '주거용 건물 신축지' 또는 '도로'로 이용되고 있습니다.

1.4. 건물 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽, 내벽, 천정, 바닥, 창호 등은 일반적인 건축 마감재가 사용되었습니다.

이용상태: 현재 건물은 신축 공사 중단된 상태입니다.

공부와의 차이: 공부상 소재 지번과 실제 지번 사이에 차이가 있습니다.

1.5. 입지조건

본 물건은 포항 구룡포읍의 해안가 마을 인근에 위치하고 있습니다. 국도 31호선이 가까워 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다. 주변 환경은 전형적인 어촌 마을의 형태를 띠고 있으며, 단독주택, 농경지, 펜션 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 해안가 지역의 특성상 계절별 관광객 증가 및 어업 활동 관련 시설 등이 존재할 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 다수의 유치권 신고입니다. 주식회사 세진찬호(1억4천4백7십6만원), 주식회사 대명기업(1억2천9백만원), 주식회사 시영종합건설(12억5천1백7십7만2천2백2십원), 홍현일(5천만원) 등 총 4곳에서 공사대금 채권을 이유로 유치권을 신고하였습니다. [cite:provided]

그러나 이 모든 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태이며, 경매 과정에서 법원의 판단에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 유치권이 모두 인정될 경우, 이는 상당한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

채권자는 '울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO' 입니다.

1.7. 상권분석

물건지 주변은 해안 마을로서, 주거 기능과 함께 관광객을 위한 펜션 등의 시설이 혼재하는 지역입니다. 직접적인 상업 활동이 활발한 중심 상권이라기보다는, 지역 주민을 위한 소규모 상가나 어업 관련 시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 구룡포읍 자체가 항구 도시로서의 특색을 가지고 있어, 지역 경제는 어업 및 관광업과 연관이 깊습니다. 구룡포항 인근으로 어시장, 횟집, 편의점 등 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

1.8. 생활정보

해안 마을의 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 어업 활동이 활발한 지역이므로 신선한 해산물을 접하기 용이할 수 있습니다. 편의 시설이나 교육 시설 등은 구룡포읍 중심지 또는 포항 시내로 이동하여 이용해야 할 가능성이 있습니다. 구평리에서 가장 가까운 학교는 구평초등학교이며, 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다. [cite:provided]

1.9. 잠재적 리스크

1. 유치권 문제: 가장 큰 리스크는 다수의 유치권 신고입니다. 이들의 성립 여부가 불분명하여, 경매 낙찰 후 인수해야 할 경우 상당한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 주식회사 시영종합건설의 유치권 금액이 상당하여 주의가 필요합니다.

2. 공사 중단 상태: 현재 건물이 신축 공사 중단 상태이므로, 잔여 공사 및 하자 보수에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 지목과 현황의 차이: 일부 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 달라 추후 토지 이용이나 개발 계획 수립 시 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 접도구역: 일부 토지가 접도구역에 포함되어 있어 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

5. 해안 지역 특성: 해안 지역은 염분으로 인한 건축물 노후화, 태풍 등 자연재해에 대한 대비 등이 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 포항 구룡포읍의 토지와 신축 중단된 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 넓은 토지 면적과 해안가 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 다수의 유치권 신고와 공사 중단 상태라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰가의 부담이 크게 달라질 수 있으며, 향후 건물 활용을 위해서는 상당한 추가 공사 및 비용 투자가 필요할 것으로 보입니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 가치 상승 잠재력: 구룡포는 최근 관광지로 주목받고 있으며, 개발 여력이 있는 지역입니다. 향후 지역 개발 및 관광 활성화에 따라 부동산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

2. 토지 활용 가치: 넓은 토지 면적은 다양한 용도로 활용 가능성을 열어줍니다. (예: 펜션, 전원주택 단지, 상가 등)

3. 경쟁 입찰 감소 가능성: 높은 유치권 부담감으로 인해 경매 참여자가 적을 수 있으며, 이는 낙찰가율 하락으로 이어져 유리한 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 이는 리스크를 충분히 이해했을 경우에 해당)

4. 현장 답사를 통한 직접 확인: 유치권자의 실제 점유 여부, 공사 진행 상황, 주변 시세 등을 직접 확인하여 숨겨진 가치나 추가적인 위험 요소를 파악해야 합니다.

법원 정보

포항지원 경매4계