나이스옥션 법원경매 대구 2024타경9549 [1] 경상북도 경산시 사동 601 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트,
단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 "주상용 건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로2류(폭 8m-10m)(36(국))(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(93(국))(접합) 가축사육제한구역(2019-07-09)(공동주택(아파트) 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(다중이용시설 등 500M(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-09)(주거밀집 800m(경산시고시제2019-83호(2019.7.9)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동부유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(민들레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
- 외벽 : 외장석재붙임 및 드라이비트 등
- 내벽 : 벽지 및 타일, 화강석 등
- 바닥 : 장판지 및 타일 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

1층 : 계단실, 소매점
2-4층 : 다가구주택

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며 다가구주택부분은 도시가스에 의한 난방설비가 되어
있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 임차인 박희식 전세사기피해자 결정통지서 제출함. 전세사기피해자 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경9549 (1)

소재지: 경상북도 경산시 사동 601

용도: 근린주택 (1층 소매점, 2-4층 다가구주택)

감정가: 1,193,148,480원 (약 11.93억원)

토지 면적: 302.00㎡ (약 91.36평)

건물 면적: 653.37㎡ (약 197.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새경산새마을금고 (확인됨)

1.1. 입지조건

주위 환경: 경상북도 경산시 사동 소재 "사동중학교" 북서측 근거리에 위치. 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지: 인접지와 등고평탄한 가장형 토지이며 "주상용 건부지"로 이용 중입니다. 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(동부유치원, 민들레유치원) 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 10월 7일 북부새마을금고의 근저당권 (등기부채권 총액: 806,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

임차인 현황:

총 16명의 임차인이 확인되며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석됩니다.

따라서, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항:

임차인 박 은 전세사기 피해자로 결정 통지서를 제출하였으며, 전세사기 피해자로서 우선매수권이 있습니다. 이는 입찰 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다.

임차인 금 : 보증금 20,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2023-02-02, 확정 2024-07-17, 배당 2024-10-30, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-06-27, 확정 2023-07-17, 배당 2024-08-26, 대항력 없음.

임차인 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-10-06, 확정 2022-09-07, 배당 2024-11-11, 대항력 없음.

임차인 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-23, 확정 2022-08-02, 배당 2024-08-26, 대항력 없음.

임차인 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-18, 확정 2022-08-02, 배당 2024-05-20, 대항력 없음 (전세사기 피해자).

임차인 박 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-18, 확정 2021-05-27, 배당 2024-05-20, 대항력 없음 (전세사기 피해자).

임차인 백 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-29, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

임차인 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2022-08-19, 확정 2022-08-19, 배당 2024-05-01, 대항력 없음.

임차인 이 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-18, 확정 2024-06-25, 배당 2024-11-01, 대항력 없음.

임차인 이 : 보증금 0원, 차임 250,000원, 전입 2023-06-22, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

임차인 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-01-06, 확정 2024-10-29, 배당 2024-11-01, 대항력 없음.

임차인 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2019-10-29, 확정 2024-08-12, 배당 2024-10-31, 대항력 없음.

임차인 장 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-06-28, 확정 2019-10-14, 배당 2024-11-25, 대항력 없음.

임차인 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-11-14, 확정 2019-10-11, 배당 2024-10-31, 대항력 없음.

임차인 최 : 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-11-04, 확정 2021-11-04, 배당 2024-11-04, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

주변 시설: "사동중학교" 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 도로 접근성이 양호합니다.

현재 이용 현황: 1층은 소매점, 2-4층은 다가구주택으로 이용되고 있어, 상가와 주택의 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 사동중학교를 포함한 교육 시설이 인근에 있습니다. 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 시설 현황은 추가 현장 조사가 필요합니다.

주거 환경: 아파트, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 지역 특색을 파악할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

전세사기 피해 임차인: 임차인 박 은 전세사기 피해자로 인정받아 우선매수권이 있습니다. 이 임차인의 우선매수권 행사 여부 및 행사가격은 입찰 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 연식 및 상태: 건축물대장상 사용 승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

복합 용도 건물: 1층 소매점과 다가구주택으로 구성되어 있어, 각 용도별 관리 및 운영에 대한 이해가 필요합니다.

공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있음을 명시합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경산시 사동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적은 편이나, 전세사기 피해자로 인정받은 임차인의 우선매수권 행사는 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다.

건물의 사용 승인일이 2019년으로 비교적 최근이어서 건축물의 상태는 양호할 것으로 예상되며, 1층 상가와 다가구 주택의 복합 용도로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주변 시세 및 물건 고유의 특성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인: 낙찰 후 명도 과정이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다 (단, 박 임차인의 우선매수권 행사 가능성 고려).

복합 용도 건물: 1층 상가 임대 수익과 다가구 주택 임대 수익을 동시에 확보할 수 있습니다.

신축급 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

지역 발전 가능성: 경산시 사동 지역의 지속적인 개발 가능성에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,193,148,480원 (약 11.93억원)

주변 시세 분석:

비교 사례 1: 경산시 사동 589-3번지, 두창2차퀸스빌 (1998년식, 다세대, 전용면적 76.46㎡)은 2025년 9월 88,000,000원 (8.8억원)에 거래되었습니다.

비교 사례 2: 경산시 사동 580-5번지, 사동타워 (2017년식, 다세대, 전용면적 44.1652㎡)는 2025년 10월 73,700,000원 (7.37억원)에 거래되었습니다.

물건 특성 및 시세 고려:

제공된 비교 사례는 '다세대' 주택으로, 본 건의 '근린주택'(상가+주택)과는 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 특히, 1층 소매점 부분의 가치는 별도 평가가 필요합니다.

본 건물의 사용 승인일(2019년)은 비교 사례보다 신축에 해당합니다.

건물 총 면적(653.37㎡)이 비교 사례의 전용면적보다 훨씬 크므로, 단순 평당가 비교는 부적절합니다.

감정가는 약 11.93억원으로, 건물 상태 및 용도를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없으나, 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사가격이 입찰 결과에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

예상 입찰가 제안:

감정가(11.93억원) 수준에서 경쟁이 예상되나, 전세사기 임차인의 우선매수권 행사를 변수로 고려해야 합니다.

현장 조사, 임차인과의 소통, 주변 부동산 전문가 의견 수렴 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 범위를 우선적으로 검토해볼 수 있습니다.

따라서, 약 10.1억원 ~ 11.3억원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

※ 본 물건은 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 직접 주변 혐오시설 유무를 검색하여 확인할 수 없었습니다. 이에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.