나이스옥션 법원경매 천안 2023타경6542 [25] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-28 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2023타경6542 [25] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-28 아파트 경매

• 사건번호: 2023타경6542
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-28
• 용도: 아파트

천안지원 경매2계 2023타경6542 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-28 | 감정가: 132,745,000원 | 최저가: 31,872,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2023타경6542 (25) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2023타경6542 (25)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-28

용도: 아파트 (현황 '도로'로 이용 중)

감정가: 132,745,000원 (1억 3274만 5천원)

매각대상: 토지매각 (주의사항에 '일괄매각' 명시되어 있어, 토지와 건물 일괄 매각 여부 및 포함 내역에 대한 명확한 확인 필요)

경매구분: 부동산임의경매

토지면적: 695.00㎡ (약 210.24 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (본 경매 대상 토지에 대한 매각이며, 건물 면적은 0으로 기재되어 있습니다. 단, 감정평가서에는 아파트 건물 구조 및 이용 상태가 상세히 기재되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 제OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유치권 행사 중

주의사항: 일괄매각 (명확한 확인 필요), 현황 '도로'로 이용 중임.

*입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 "천안시 농수산물 도매시장" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 국도 후면 공동주택지대, 중소규모 공장지대, 농경지대가 혼재된 지역으로, 주거, 상업, 공업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다. 차량으로 아파트 단지까지 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지의 북동측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다. 인근에 신당고등학교, 공주대학교 천안캠퍼스, BMW 서비스센터 등이 위치하고 있으며, 서북구청, 행정복지센터, 경찰서 등 행정시설도 근거리에 있습니다.

*권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 제OOOOOOOOOOOOO입니다. 감정가는 1억 3274만 5천원입니다. 매각 대상이 토지로 명시되어 있으나, 주의사항에 '일괄매각'으로 기재되어 있어 토지와 건물의 일괄 매각 여부 및 포함 내역에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 현재 유치권이 행사 중이며, 중복 병합 및 중복 사건으로 진행되는 점은 사건의 복잡성을 더합니다. 특히, 본 건은 구분건물(아파트)은 존재하나 대지권을 부여받지 못한 상태이므로, 경락 취득 후 토지 소유자로부터 대지권 지분을 별도로 매입해야 하는 매우 중요한 사항이 있습니다. 집합건물 등기부 및 토지등기부상 다수의 별도 등기(근저당권 등)가 존재하므로, 인수되는 권리 및 추가적인 토지 지분 매입 비용 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

*상권분석

소재지 인근은 "천안시 농수산물 도매시장"과 같은 생활 편의시설과 공동주택, 중소규모 공장, 농경지가 혼합된 지역입니다. 이는 지역 내 주거 수요와 더불어 상업 및 일부 공업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 대중교통 사정이 보통 수준임을 감안할 때, 지역 내 생활 편의시설 접근성은 양호한 편으로 판단됩니다.

*생활정보

감정평가서 요약에 따르면, 해당 건물은 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등을 갖춘 주택(아파트) 용도로 사용되고 있었습니다. 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 되어 있습니다. 그러나 현장 조사 시 101동 3-4 라인 승강기가 누수 발생으로 운행이 정지되었고, 지하 주차장 이용도 통제된 상태였습니다. 이는 부실 시공 또는 건물 자체의 하자 가능성을 시사하므로, 향후 유지보수 및 수리 비용 증가에 대한 고려가 필요합니다.

*잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미확보'와 '일괄매각'의 불명확성입니다. 경락으로 구분건물(아파트)의 소유권만 취득하게 되며, 재산권 행사에 필수적인 토지 사용 권리를 별도로 토지 소유자로부터 상당한 비용을 들여 매입해야 합니다. 이 과정에서 소유자와의 협상 난이도, 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 또한, '유치권'이 행사 중이라는 점은 명도 과정에서의 분쟁이나 예상치 못한 비용을 야기할 수 있습니다. 건물 내 승강기 고장 및 지하 주차장 통제 상황은 건물의 노후화 또는 관리 미흡을 나타내며, 이는 향후 추가적인 유지보수 비용 증가 요인이 될 수 있습니다. '중복 병합/중복 사건'이라는 점은 절차의 복잡성을 높일 수 있습니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '비행안전구역' 및 일부 필지의 '준보전산지' 지정은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다. 현재 '도로'로 이용 중인 점도 권리 행사 시 고려해야 할 부분입니다. 주변 시설에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

*종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 신당동에 위치한 부동산 임의경매 건입니다. 감정가는 1억 3274만 5천원입니다. 현재는 토지가 경매 대상으로, 현황은 '도로'로 이용 중이며, 아파트 건물이 존재하나 대지권이 미등기 상태입니다. '매각대상: 토지매각'과 '주의사항: 일괄매각' 간의 상반된 명시는 명확한 확인이 필요하며, 구분건물 소유권만 취득하고 토지 사용 권리는 별도 매입해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 또한, 유치권 행사, 건물 자체의 하자 가능성, 복잡한 권리 관계 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 투자에 신중한 접근이 요구됩니다.

*투자 포인트

본 물건에 대한 투자는 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 다음과 같은 투자 포인트와 고려사항을 제시합니다.

1. 토지 매입 관점: 만약 토지만을 저렴하게 취득할 수 있다면, 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔 투자처가 될 수 있습니다. (단, '일괄매각' 여부에 따라 달라짐)

2. 잠재적 가치 상승: 천안시 서북구 지역의 개발 계획 및 도시 지역, 자연녹지지역이라는 용도 지역 특성을 고려할 때, 향후 지역 발전 시 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 권리 확보 후 활용: 대지권 지분을 별도 매입하여 토지에 대한 권리를 확실히 확보한다면, 해당 토지를 다양한 방식으로 활용할 수 있는 가능성이 열립니다. (단, 추가 매입 비용 및 소유자와의 협상 난이도 사전 검토 필수)

4. 위험 관리: 유치권 해소, 건물 하자 보수, 대지권 매입 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 대한 충분한 대비와 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매2계