나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6686 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1767 요진와이시티 202동 2층이216호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재, "KTX 천안아산역" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건내, 제2층 제E216호로서,
(사용승인일 : 2011. 06. 03)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
바닥 : 시멘트 몰탈위 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현재 판매시설 등으로 이용중임.
(정가네콩나물국밥)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지고서, 현재 "주상용 건부지"등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 25M, 50M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(아산배방) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

천안지원 2024타경6686 (1)

소재지

충청남도 아산시 배방읍 장재리 1767 요진와이시티 202동 2층이216호

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제E216호

사용승인일

2011년 06월 03일

토지면적

20. 83㎡ (약 6.30평)

건물면적

42. 84㎡ (약 12.96평)

감정가

341,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

경OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재, "KTX 천안아산역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. KTX 천안아산역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산배방)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 을구의 근저당권(경기동부원예농업협동조합, 2024.04.03.) 및 기타 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. (박혜숙)

임차인 현황

* 임차인: 박혜숙 (박 )

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 01월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자(2023.01.31)를 기준으로 대항력을 갖추고 있으나, 본 경매 절차 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 조건이거나, 배당을 통해 전액 변제받을 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 명도 과정에서 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 위치

본 건은 KTX 천안아산역 동측 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부한 곳입니다.

주위 환경

대규모 아파트 단지가 인접해 있어 배후 주거 수요가 높으며, 다양한 근린생활시설이 함께 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

현재 이용 상태

현재 '정가네콩나물국밥'이라는 상호로 판매시설로 이용 중입니다.

주변 상권 특징

천안아산역을 중심으로 한 상업지구와 인접해 있어 광역적인 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 또한, 배방 신도시 개발 지역에 속해 있어 향후 추가적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. KTX 천안아산역 주변의 상업 및 문화시설도 접근성이 좋습니다.

교통

KTX 천안아산역이 인접해 있어 전국 각지로의 이동이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동 또한 용이합니다.

교육 시설

본 건 주변으로 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어, 이에 따른 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 확보될 것으로 예상됩니다.

의료 시설

인근 아산시 및 천안시 시내의 종합병원 및 병의원 등 다양한 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보 간의 상세한 권리 관계 및 명도 가능성을 추가로 면밀히 검토해야 합니다.

상권 변화 가능성

개발이 진행 중인 지역의 특성상, 신규 상가 공급 증가에 따른 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 반면, 택지개발지구로서 인구 유입 증가에 따른 상권 성장 가능성도 동시에 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 KTX 천안아산역 역세권에 위치한 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 가치를 지니고 있습니다. 주변 아파트 단지의 배후 수요와 함께 지역 개발에 따른 성장 잠재력을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 요구되는 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 철저히 분석하고 관리할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

KTX 천안아산역을 중심으로 한 광역 교통망 이용이 편리하여, 관련 배후 수요 및 유동인구를 확보하는 데 유리합니다.

지역 성장 잠재력

아산 배방 택지개발지구 내 위치하여, 지속적인 지역 발전과 인구 유입에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

활용 용이성

근린상가로서 다양한 업종 유치가 가능하며, 2층에 위치하여 가시성과 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 341,000,000원이며, 명시된 정보에 따르면 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 명도 과정에서의 변수(명도 비용, 협상 가능성 등)를 충분히 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 낙찰가율, 임차인 명도 용이성, 향후 예상 임대 수익률 및 시세 차익 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 시세, 감정가 대비 적정 낙찰가율(감정가의 70~90% 범위 고려), 명도 관련 비용 등을 종합적으로 산정하되, 본 건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.