나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2896 [1] 충청북도 충주시 문화동 1 문화 및 집회시설 경매
매각기일: 2026-01-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2896 [1] 충청북도 충주시 문화동 1 문화 및 집회시설 경매
- 사건번호: 2024타경2896
- 주소: 충청북도 충주시 사직로 3
- 감정가: 6,672,711,750원
- 최저가: 3,416,428,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 문화 및 집회시설
충주지원 경매1계 2024타경2896 | 소재지: 충청북도 충주시 사직로 3 | 감정가: 6,672,711,750원 | 최저가: 3,416,428,000원 | 용도: 문화 및 집회시설
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보 요약
사건번호: 충주지원 2024타경2896 (1)
소재지: 충청북도 충주시 문화동 1 외 1필지
용도: 문화 및 집회시설 (현 마이웨딩홀)
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
채무자/소유자: 이OO / (OOOOOO
채권자: 문OOOOOO
1.2. 면적 및 감정가 정보
감정가: 6,672,711,750원
토지면적: 3,104.60㎡ (약 939.17평)
토지 지분율: 310460/310460 (전체 지분)
건물면적: 3,350.78㎡ (약 1,013.64평)
건물 지분율: 335078/335078 (전체 지분)
제시외 건물 면적: 47.00㎡ (약 14.22평)
총 건물 면적 (제시외 포함): 3,397.78㎡ (약 1,027.86평)
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 최고의 입지
본건은 충주시 문화동 소재 충주대림초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 주유소, 주상용 부동산 등이 혼재된 지역으로, 상업용 건부지로 이용 중인 2필지 일단의 토지입니다. 충주시의 구도심이자 중심 상권 지역에 해당하여 제반 주위환경은 보통 이상으로 평가됩니다.
2.2. 교통 상황
본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.
도로 접근성이 탁월하며, 북측 왕복 6차선 포장도로, 서측 왕복 4차선 포장도로, 동측 노폭 약 8미터 포장도로와 접하고 있어 대규모 시설 이용객의 진출입에 매우 유리합니다.
2.3. 토지이용계획 및 규제
문화동 1번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 대로2류(30m-35m), 대로3류(25m-30m)에 접합합니다.
문화동 8번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(8m-10m)에 접합합니다.
두 필지 모두 가축사육제한구역 및 충주대림초등학교 상대보호구역에 해당되어 교육환경 보호에 관한 법률의 제약을 받습니다. 특히 상대보호구역은 웨딩홀 등 현재 용도와 관련하여 문제가 없으나, 향후 유해시설로의 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.
3. 상권 분석 및 생활 정보
3.1. 상권 특징 및 잠재력
문화동은 과거 충주시청의 소재지였던 구도심의 중심 상권 지역입니다. 시청 이전에 따른 공동화 현상이 있었으나, 현재는 대형마트와 시장, 특화 상권이 형성되어 활기를 되찾고 있습니다. 본건이 위치한 지역은 웨딩홀(마이웨딩홀)로 사용되고 있으며, 주변에 경쟁 웨딩홀들이 위치해 있어 해당 업종의 수요가 일정 부분 확보된 지역으로 판단됩니다. 특히, 문화동 일대에 자생적으로 형성된 '구제숍 거리'는 타 지역 고객 유입에도 기여하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.
3.2. 생활 편의 시설
대형마트: 구 충주시청 자리에 현재 이마트 충주점이 위치하여 접근성이 매우 좋습니다.
의료/공공: 충주병원, 충주우체국 등 주요 시설이 인근에 소재합니다.
시장: 공설시장, 무학시장 등 전통시장도 가까워 상권의 다양성이 높습니다.
3.3. 혐오 시설 여부
감정평가서상 주위에 주유소가 혼재한다고 언급되어 있으나, 이는 상업지역에서 흔히 볼 수 있는 시설입니다. 주변에 초등학교와 병원, 대형 상업시설이 밀집해 있어 주거 환경에 심각한 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
4. 권리 분석
4.1. 매각 기본 정보
매각 구분은 '토지/건물 일괄매각'으로, 토지와 건물 전체를 한 번에 매각하는 방식입니다. 이는 복잡한 지분 경매나 토지·건물 별도 매각에 비해 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높습니다.
경매 구분은 '부동산임의경매'로, 채권자가 담보물(부동산)을 잡아 법원에 경매를 신청한 사건입니다.
4.2. 건물 및 토지 지분
토지 및 건물 모두 지분율이 100%로 단독 소유 지분 매각이므로, 지분 경매에서 발생하는 공유자 우선 매수 청구권이나 다른 지분권자와의 협의 필요성이 없어 권리관계가 명료합니다.
주의사항으로 '일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함'이 명시되어 있어, 제시외 건물(47.00㎡)과 수목을 포함하여 매각합니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함되어 인수 부담이 없습니다.
5. 잠재적 리스크 및 주의사항
5.1. 법적 리스크
상대보호구역: 본건은 충주대림초등학교의 상대보호구역에 해당하므로, 향후 용도 변경 시 학교 환경 위생 정화 구역 내 금지 시설에 해당하는지 여부를 반드시 검토해야 합니다.
5.2. 사업적 리스크
임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 확인되어 있습니다. 현황 조사 시 임차인의 유무, 보증금 및 차임, 대항력 여부 등을 철저히 분석해야 합니다. 특히, 현 마이웨딩홀의 운영 주체가 소유자 외 제3자일 경우, 명도(퇴거) 절차에 대한 계획과 비용이 발생할 수 있습니다.
경쟁 심화: 충주 지역 내 다른 웨딩홀들과의 경쟁이 심화될 수 있으므로, 재운영 또는 용도 변경 시 이에 대한 면밀한 사업성 검토가 필요합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 물건은 충주 구도심의 상업 중심지에 위치하며, 대로변에 접하여 접근성이 매우 우수한 대규모 상업용 부동산입니다. 토지/건물 일괄매각, 전체 지분 매각으로 권리관계가 단순하며, 건물 역시 철골조 및 철근콘크리트조의 5층 건물로 상태가 양호하고 승강기 및 소화전 설비 등을 갖추고 있어 현 용도(문화 및 집회시설)를 유지하거나 다른 용도로 변경하는 데 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계와 명도 리스크, 그리고 상대보호구역 규제에 대한 철저한 분석이 필요합니다.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 충주 구도심 중심부에 위치하며, 왕복 6차선 및 4차선 도로에 접한 뛰어난 광고 효과 및 접근성.
대형 개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 대로2류, 대로3류에 접합하여 향후 재개발 또는 대규모 상업시설 개발 시 높은 가치 상승 여력 보유.
현금 흐름 창출: 현 웨딩홀 운영을 이어가거나, 대형 학원, 병원, 오피스텔(용도 변경 필요) 등 다양한 수익형 시설로 전환 가능성이 높음.
낮은 권리 리스크: 토지/건물 일괄, 전체 지분 매각으로 경매 후 권리 분쟁 소지 최소화.
법원 정보
충주지원 경매1계