나이스옥션 법원경매 제천 2024타경1780 [2] 충청북도 제천시 고암동 1163-1 103동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2024.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 하소동 소재 "의림여자중학교" 남동측 인근에 위치하고 있는 부동
산(주상용부동산)이며,주상용부동산,상업용부동산, 후면 주택지대로 형성된 지역으로서 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1)는 중로한면에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근에 시내버스정류장이
인근에 소재하고 있어 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

본건 토지(기호1)의 형태는 사다리형으로서 인근지세는 등고 평탄하며, 주상용부동산 부지로
이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지(기호1) 동측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,중로3류(폭 12m-15m)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)(가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(용두초등학교,의림여자중학교)(교육환경
보호에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표"참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호2)은 1974.01.04자로 사용승인되었으며,1982.10.05자로 신규작성,1985.09.
17자로 일부 증축,1996.06.28자로 일부 증축,2007.06.29자로 용도변경 및 구조변경하였으
며,벽돌구조 기와지붕(현황 기와형강판지붕 및 슬래브지붕) 단층 단독주택(주택 61.93㎡,
제2종근린생활시설 22.08㎡)으로서


외벽:연와벽돌 쌓기,드라이비트,알미늄판 붙임 등 마감.
내벽:벽지도배 ,몰탈위 페인트 등 마감.
창호:샷시창

이용상태

본건건물(기호2)
단층:주택(방2,거실,주방,화장실 등) ,제2종근린생활시설(부동산중개업소)-공실

설비내역

본건 건물(주택부분): 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 판넬조 판넬지붕 ,보일러실, 약2.2㎡
㉡: 건물 벽체 및 담장이용 스레트지붕, 화장실 등, 약3.6㎡

※부합물 및 종물로서 큰 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건 건물(기호2)의 지붕은 공부상 "기와지붕"이나 현황은 "기와형강판지붕 및 슬래브지붕"
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 모산동 소재 "제천소방서" 남동측 도로 월편 인근, 고암동에 위치하고
있는 "부강아파트" 제103동 3층 307호이며, 주위는 아파트단지(부강아파트,고암주공1,2단지,
청전주공1차아파트 등),단독주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트까지 차량접근 가능하며, 대중교통편인 시내버스 정류장이 인근에 위치
하고 있어 주택지대로서 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 1988.11월에 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 3층 307호
로서

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시창.

이용상태

아파트(방3, 거실1, 주방, 화장실,현관, 발코니 등)로 이용중임

설비내역

개별 가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비,급배수설비,화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재한 단지는 전반적인 지세는 완경사를 이루고 있으며,단지 형상은 부정형
으로서 7개동 아파트건물 및 단지내 상가건물 등 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트 소재 단지 북측 및 동측으로 왕복2차선도로, 서측으로 왕복2차선도로, 남측으로
로폭 약6m 도로와 각각 접하고 있어 인접도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m-12m)(2015-10-16)(접함),소로1류(폭 10m-12m)
(접함),소로3류(폭 8m 미만)(접함),중로2류(폭 15m-20m)(접함),가축사육제한구역(전부제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(제천유치원)(교육환경보호에 관한
법률),(추가기재)택지개발사업지구(완료)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2024타경1780 (2)

소재지: 충청북도 제천시 고암동 1163-1, 103동 3층 307호 (고암로 88)

용도: 아파트

감정가: 81,400,000원

토지면적: 41.95㎡ (약 12.69평)

토지지분: 41.95㎡ (약 12.69평)

건물면적: 58.93㎡ (약 17.83평, 전용면적)

건물지분: 58.928㎡ (약 17.83평, 전용면적)

매각대상: 아파트 (기타)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 제천시 고암동 소재 "부강아파트" 103동 3층 307호

* 주변 환경: 본 건은 "의림여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지(부강아파트, 고암주공1,2단지, 청전주공1차아파트 등) 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통임. "제천소방서" 남동측 인근에 위치.

* 교통: 본 건 토지는 중로한면에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 아파트 단지는 북측, 동측, 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약 6m 도로와 접하고 있어 전반적인 교통 사정은 무난함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(용두초등학교, 의림여자중학교, 제천유치원)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 채권자: 이OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 김영제

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-10-24

* 확정일자: 2022-10-24

* 배당신고일자: 2025-01-03

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인 김영제는 보증금 60,000,000원에 대한 권리가 있습니다. 명시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 대항력 있는 임차인 정보의 상충 가능성에 대해 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나, 본 건에서는 0원으로 표기되어 있어 추가 확인이 필수적입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑9 (충북신용보증재단 가압류, 2024-12-06 접수, 말소 예정)

* 소유권 이전: 갑7 (박태희, 2018-04-16), 갑8 (박다정 외 2명, 상속, 2024-12-04)

* 경매개시결정: 갑10 (이선희 외 2명, 임의경매, 2024-12-24 접수, 청산을 위한 형식적 경매 개시 결정)

* 기타 권리: 갑11 (웰컴저축은행 가압류, 2025-02-14), 갑12 (하나카드 가압류, 2025-02-20), 갑13 (주식회사 우리카드 가압류, 2025-03-05) - 모두 말소 예정

* 등기부채권 총액: 48,854,281원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제천시 고암동에 위치한 주거지역 내 아파트 단지로, 주변은 다수의 아파트 단지와 단독주택으로 형성되어 있어 전형적인 주거 상권의 특징을 보입니다.

* 인근에 의림여자중학교, 제천소방서 등 공공시설이 위치해 있으며, 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 부강아파트

* 주소: 충청북도 제천시 고암동 1163-1 (고암로 88)

* 사용승인일: 1988-11-22

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 305세대

* 최고층: 5층

* 주차대수: 총 201대 (지상 201대, 지하 0대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 건물 구조: 본 건은 1988년 11월에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 307호임.

* 내부 구조: 아파트 (방 3, 거실 1, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임.

* 설비: 개별 가스보일러에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 화재경보 설비 등이 설치되어 있음.

* 학군: 본 건이 속한 지역은 용두초등학교, 의림여자중학교, 제천유치원 등의 상대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 고려될 수 있음.

* 전용면적: 58.93㎡ (약 17.83평). (분양면적은 제공된 자료에 명확히 기재되어 있지 않음.)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되었음을 나타내므로, 절차 진행 상 변동 가능성 및 확인 필요.

* 형식적 경매: 본 경매가 담보권 실행이 아닌 청산을 위한 형식적인 경매임을 의미. 권리관계 및 배당 순서 등에 대한 면밀한 검토 필요.

* 대항력 있는 임차인: 김영제 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 60,000,000원에 대한 권리가 있음. 낙찰자가 인수할 보증금이 0원으로 표기된 점은 특이사항이며, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적임. 보증금 지급 관련 분쟁 발생 가능성이 내포됨.

* 건물 노후화: 1988년 11월 사용승인된 건물로, 연식에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성 고려.

* 공부와의 차이: 본 건 건물의 지붕은 공부상 "기와지붕"이나 현황은 "기와형강판지붕 및 슬래브지붕"으로 상이함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 고암동 소재 부강아파트 103동 3층 307호 경매 건입니다. 입지적으로는 주거 지역 내에 위치하며 교통 접근성이 무난한 편입니다. 다만, 중복 사건, 형식적 경매, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인 존재라는 특수성이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 여부는 본 건의 핵심적인 위험 요소로, 철저한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 복합적인 요인들로 인해 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 형식적 경매: 청산 절차를 위한 경매로, 일반적인 담보권 실행 경매보다 유리한 조건으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 실거주 또는 투자 목적: 전용면적 58.93㎡(약 17.83평)의 면적은 실거주자에게 매력적일 수 있으며, 시세 대비 저렴하게 취득 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세와의 비교: 최근 매매 사례를 분석하여 현재 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 2월: 7,480만원 (58.928㎡)

* 2026년 3월: 6,800만원 (59.675㎡)

* 2026년 5월: 8,600만원 (58.928㎡)

위 최근 매매 사례를 고려할 때, 평균 매매가는 약 7,627만원 수준입니다. 감정가는 8,140만원으로 책정되어 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 이 부분에 대한 확실한 법적 검토가 필수적입니다.

이러한 점과 형식적 경매의 특성, 건물 노후화 등을 종합적으로 고려하여, 최근 거래 사례 중 상위권 및 감정가 수준을 하회하는 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.