나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3693 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 9층948호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 평택시 고군면 해장리 소재"고덕면행정복지센타" 남서축 원거리에 소재하고 주위는 지식산업센타,점포및 농경지 등으로 혼재하며 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나 교통은 다소 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층중 9층 948호이며
외벽: 커튼 월 패어그라스
내벽: 몰탈위 페인트
창호: 시스템 창호

이용상태

공부상 용도는 공장(공실)이며 업무진행시 재확인 바람.

설비내역

대상물건 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로 지식산업센타로 이용함.

인접 도로상태등

소로와 중로에 접하고 포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

시건장치로 인해 임대관계는 미상이며, 내부 이용상황은 공부를 기준하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도는 공장이며, 이용상태 확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경3693 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 9층948호

* 건물 용도: 지식산업센터 (공부상: 공장)

* 감정가: 234,000,000원

* 토지 면적: 18.18㎡ (약 5.5평)

* 건물 면적: 50.82㎡ (약 15.4평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화 물건, 공부상 용도와 이용 상태 확인 요망.

2. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "고덕면행정복지센터" 남서측 원거리에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입은 용이하나, 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로 상태: 소로와 중로에 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 보통입니다.

* 토지 이용: 토지는 사다리형으로 지식산업센터 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 을1 근저당 (국민은행, 2021-10-29 접수, 235,200,000원)

* 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. (매각으로 모든 권리 소멸)

* 인수할 권리: 인수 보증금 합계 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 자료상 인수할 보증금이 없으며, 별도 임차인 정보는 확인되지 않습니다. (다만, 물건명세서상 임대 관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 현장 확인 필수)

* 주요 등기 사항 요약:

* 갑2: 신탁등기말소 (2021-10-29)

* 을1: 근저당 (국민은행, 235,200,000원, 2021-10-29) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (국민은행, 206,679,507원, 2024-08-19)

* 갑4: 압류 (평택세무서장, 2025-03-27)

* 등기부 채권 총액: 235,200,000원

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 소재한 평택시 고덕면은 신도시 개발이 활발히 진행 중인 지역입니다. 주변에 다수의 지식산업센터와 상업 시설이 들어서 있으며, 농경지도 혼재되어 있어 지역 특성이 복합적입니다.

* 대상 물건의 입지: '에스타워프라임'이라는 지식산업센터 내에 위치하여, 관련 업종의 사업체들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "고덕면행정복지센터"가 남서측 원거리에 위치하고 있으며, 구체적인 대형 편의시설이나 마트, 병원 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 이용 상태의 차이: 건축물대장상 용도는 '공장'으로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 '지식산업센터'로 사용되고 있습니다. 이는 향후 건축법, 국토계획법 등 관련 법규 위반 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 검토해야 하는 중요한 리스크입니다.

* 공실 가능성: 감정평가 요약서에 '공실'로 명시되어 있어, 현재 공실 상태이거나 임대차 계약이 없는 상태일 수 있습니다. 임대 수익률 산정 시 공실 기간을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 시건장치로 인해 내부 확인이 불가하여 임대 관계가 미상입니다. 명도 시 점유자 파악 및 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 이용 시 불편을 겪을 수 있어, 특정 업종이나 근무자에게는 마이너스 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특이사항이 있으므로, 관련 계약 조건이나 특수 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치한 지식산업센터(구분건물)로, 감정가는 2억 3천 4백만원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

주요 리스크로는 공부상 용도(공장)와 실제 이용 상태(지식산업센터)의 차이, 감정평가 시 명시된 공실 상태, 그리고 내부 임대 관계 미확인 등이 있습니다. 특히 용도 불일치는 향후 법적 문제 발생 소지가 있어 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

교통은 차량 접근성은 좋으나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 편의시설 접근성도 원거리에 있어 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 평택 고덕 신도시의 개발 잠재력: 고덕 국제신도시 개발과 맞물려 지속적인 인구 유입 및 경제 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 지식산업센터 수요: 관련 산업의 성장과 함께 지식산업센터의 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 접근 가능하여, 소액 투자자에게 기회를 제공할 수 있습니다.

* 권리 분석의 명확성: 말소기준권리 이외 인수할 권리가 없어 권리적 측면에서 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 반드시 추가적으로 검토해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 실제 이용 상태, 내부 상태, 공실 여부, 주변 시세 등 확인.

* 평택 고덕 지역의 현재 지식산업센터 시세 및 향후 전망 분석.

* 공부상 용도(공장)와 실제 이용 상태(지식산업센터)의 차이에 따른 추가 비용(이행강제금 등) 또는 규제 여부 파악.

* 임대 가능 시 예상 임대료 및 예상 수익률 계산.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 입찰 참여자의 자금 계획 및 투자 성향.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위에 명시된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 234,000,000원을 기준으로, 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.