나이스옥션 법원경매 평택 2024타경42063 [1] 경기도 평택시 용이동 491-8 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활 시설등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건내, 제4층 제406호 로서,

외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등,

내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

가격조사일 현재 주거용 오피스텔(방3, 욕실2, 거실, 주방, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로2류 및 동측으로 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 491-8 :준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 1. 22.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 용이동 491-8, 4층 406호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2024타경42063 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 267,000,000원입니다.

토지 면적은 20.85㎡ (약 6.31평)이고, 건물 면적은 74.12㎡ (약 22.42평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

해당 건물은 2018년에 건축되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형이며, 현재 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

서측으로는 중로2류, 동측으로는 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구)에 해당하며, 보행자전용도로 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 말소되는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리는 2023년 5월 11일자 울산세무서장의 압류입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 정지호 (보증금 190,000,000원, 전입/확정일자 2021-04-01)

* 소유권 이전: 이영래, 김지연

* 압류: 울산세무서장, 서울특별시

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 200,349,996원)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 박수종: 보증금 750,000원, 차임 750,000원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되었으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 주택도시보증공사 (정지호): 보증금 190,000,000원, 차임 0원. 전입일자 및 확정일자 2021년 4월 1일, 배당신고일자 2023년 5월 17일. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수해야 할 임차 보증금은 현재 기준으로 0원입니다.

특이사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 1월 22일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 평택시 용이동은 신흥 주거 지역으로, 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 발달하고 있습니다.

인근에 용이초등학교, 용이중학교 등이 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

생활 편의시설로는 주변 상가 및 마트, 병원 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

현재까지 파악된 바로는, 본 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이 입지하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 8층 건물이며, 본 물건은 그 중 4층 406호입니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 내벽은 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 시공되었습니다.

현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 다용도실 등으로 구성되어 있습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건물은 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 박수종 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보 외에 전입일자, 확정일자 등 법적 효력 관련 정보가 부족하나, 대항력은 없는 것으로 분류되었습니다.

* HUG 인수조건 변경: 확약서 제출로 매수인에게 유리한 조건이나, 관련 서류의 명확한 확인 및 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 용이동이라는 신흥 주거 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 건물 또한 비교적 신축입니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력포기확약서 제출로 인해 인수되는 임대차 보증금이 없으며, 권리 관계가 비교적 명확해진다는 점입니다.

단, 임차인 박수종 씨에 대한 정보 부족은 간과할 수 없는 부분이며, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 안전한 권리 관계 하에 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 대항력포기확약서로 인한 권리 인수 부담 최소화.

* 평택시 용이동의 신흥 주거지역 내 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 방 3개, 욕실 2개의 주거용 오피스텔로 실거주 및 임대 목적 모두 적합.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 용이.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려하였습니다.

최근 2024년 5월 동일 건물(491-8번지) 8층 오피스텔(전용면적 79.44㎡)이 260,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(267,000,000원)와 유사한 수준입니다.

HUG의 대항력포기확약서 제출로 인해 추가 인수 부담이 없는 점, 건물의 신축 연식, 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 평가할 수 있습니다.

다만, 경매 특성상 응찰가격을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 255,000,000원에서 265,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 물건에 대한 권리 인수 부담이 없음을 감안하여, 255,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.