나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53537 [1] 경기도 평택시 군문동 370 104동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 군문동 소재 "군문초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
학교, 근린생활시설, 농경지, 하천(안성천) 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 평택역(본건 북동측 인근) 등이
소재하는 등 일반대중교통 이용편은 무난함.

건물의 구조

피.씨조 경사지붕 15층 아파트 내 8층 805호로서 (사용승인일:1999.3.22.)
외 벽:몰탈위 페인트칠 마감.
내 부:벽지 및 일부 타일 마감 등.
창 호:새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

아파트(방2, 화장실1, 거실겸주방, 발코니 등)로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 지하주차장, 출입구보안개폐설비, 도시가스
에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 부정형의 토지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 도로가 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(군문택지지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류
(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호
구역(평택초).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
현장조사시 이해관계인 부재(무응답) 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 집합
건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로
참고 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경53537 (1)

소재지: 경기도 평택시 군문동 370, 104동 8층 805호

용도: 아파트

감정가: 190,000,000원

토지면적: 34.02㎡ (약 10.3평)

건물면적: 49.43㎡ (약 15.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사케이뱅크

특이사항: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 평택시 군문동 소재 "군문초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설, 농경지, 안성천 등으로 이루어진 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(군문택지지구) 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 평택역이 북동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 19일 접수된 주식회사 케이뱅크의 근저당권(채권최고액 33,000,000원)입니다. 이 근저당권에 기한 임의경매로 본 건이 진행 중입니다. 본 건 경매로 인해 위 근저당권 및 그 이후 순위의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 180,000,000원 (18,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 8월 30일

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 이는 권리분석 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 회수 여부 및 인수되는 보증금 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 제공된 자료 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

최근(2026년 5월 ~ 6월) 동일 아파트 단지 내 전용면적 49.43㎡(약 15평)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일: 9층, 14,700만원 (전용 38.91㎡)

* 2026년 6월 16일: 10층, 15,900만원 (전용 49.43㎡)

* 2026년 6월 4일: 14층, 16,000만원 (전용 49.43㎡)

현재 시세는 전용 49.43㎡ 기준으로 15,900만원에서 16,000만원 수준으로 파악됩니다.

4.2. 최근 전월세 동향

최근(2026년 5월) 동일 아파트 단지 내 전용면적 49.43㎡(약 15평)의 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 5월 25일: 13층, 보증금 12,500만원, 월세 0원 (전용 38.91㎡)

* 5월 23일: 15층, 보증금 14,500만원, 월세 0원 (전용 49.43㎡)

* 5월 16일: 9층, 보증금 1,000만원, 월세 60만원 (전용 49.43㎡)

전세 수요가 높고, 월세 거래도 일부 존재하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 평택군문1단지주공

* 주소: 경기도 평택시 군문동 370

* 건축년도: 1999년 (사용승인일 1999년 3월 22일)

* 총 세대수: 690세대

* 총 동수: 8개 동

* 본 물건 동: 104동

* 해당층: 8층 (총 15층)

* 주차대수: 총 285대

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 44대)

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 군문초등학교(서측 인근), 평택초등학교 (상대보호구역)

* 교통시설: 인근 버스정류장, 평택역 (북동측 인근)

* 기타: 안성천 (인접), 근린생활시설

주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 거주 중인 임차인 허기호 씨가 대항력을 갖추고 있어, 경매 낙찰 후에도 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보에 따라 인수 금액은 없을 수도 있으나, 현장 확인 및 법적 검토가 필수입니다.)

* 건물 노후화: 1999년 준공된 아파트로, 일부 시설 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 어려웠다는 점은 물건 상태 파악에 제약이 됩니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 평택역 인근 위치로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 생활 환경: 초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 최근 거래량: 동일 면적의 아파트가 최근 꾸준히 거래되고 있어 시장 수요가 있음을 시사합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 평택시의 개발 계획 및 교통망 확충 등을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 군문동에 위치한 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가를 기준으로 시세는 1억 5,900만원에서 1억 6,000만원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 1억 9,000만원으로 현재 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있더라도, 임차인의 보증금 회수와 관련된 법적 리스크는 반드시 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(15,900만원 ~ 16,000만원) 및 대항력 있는 임차인의 존재 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이라는 점을 감안하여, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 가정하고 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 현재 시장가 수준에서 일부 할인된 가격으로, 약 1억 4,500만원 ~ 1억 5,500만원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황, 명도 가능성, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.