나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67001 [1] 경기도 화성시 반송동 43-2 2층210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "숲속초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하4층지상7층 건물내 제2층 제210호로서,
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약30미터 내외, 남측으로 높고 약10미터 내외 포장도로에 접하며, 동측으로 노폭 약8미터 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 거주자 및 이해관계인 부재로 외부에서 관찰 및 건축물대장 도면 등에 의하여 내부를 확인한 바, 낙찰시 유의 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 2할, 대항력있는 임차인 있음, 보증금전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경67001 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 화성시 반송동 43-2 2층210호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

토지지분: 7.6465㎡ (약 2.31평)

건물면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

건물지분: 22.26㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2015년

1.3. 감정평가 요약

감정가: 80,000,000원

구분건물감정평가요항표 내용 참조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "숲속초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 높고 약 10미터 내외 포장도로에 접하며, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 14일자 화성세무서장의 압류(갑11)이며, 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최미리

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 임차인의 전입일자(2022-03-04)가 말소기준권리(2022-10-14)보다 앞서므로 대항력 있는 임차인임.

3.3. 권리 분석 의견

대항력 있는 임차인 최 (보증금 70,000,000원)이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있음. 이는 본 건의 주요 인수 대상 권리임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 화성시 반송동 일대는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 상가지대로서, 유동인구와 배후수요를 기반으로 한 다양한 상업시설이 밀집해 있음.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 인근 유사 오피스텔 매매 사례는 다음과 같음.

* 2025년 12월 11일 거래: 전용면적 약 20.31㎡(약 6.14평) / 57,000,000원 (약 2,806,499원/㎡)

* 2026년 3월 28일 거래: 전용면적 약 18.66㎡(약 5.64평) / 50,000,000원 (약 2,679,528원/㎡)

* 2026년 6월 22일 거래: 전용면적 약 20.31㎡(약 6.14평) / 59,500,000원 (약 2,929,640원/㎡)

본 물건(22.26㎡)의 면적을 고려한 유사 거래 사례 기준 시장가치는 약 62,443,500원 수준으로 추정됨. 이는 감정가(80,000,000원) 대비 낮은 시세임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 숲속초등학교 인근 위치

* 상업시설: 주변 근린생활시설 및 상가 밀집 지역

5.2. 기타 시설

주변이 아파트 단지와 상업지구가 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 최 (보증금 70,000,000원)의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크임.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상임. 이는 최초 매각 과정에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하며, 일반적으로 투자자들의 관심이 낮거나 권리관계, 명도 등에 복잡한 문제가 있을 가능성을 내포함.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

최근 거래된 유사 면적 오피스텔 매매가 대비 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 감정가 수준에서의 낙찰 시 시세 차익이 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 반송동의 상업 및 업무지구 내에 위치한 오피스텔로, 대중교통 접근성이 양호하고 주위 환경이 보통 수준임. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 재매각 물건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크임. 최근 거래된 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 추가적인 명도 및 보증금 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 입지: 화성시 반송동의 상업/업무 복합지구 내 위치, 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호.

* 잠재적 가치: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 낙찰가를 합리적으로 산정할 경우 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성.

* 안정성 (제한적): 오피스텔은 비교적 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가(약 50,000,000원 ~ 59,500,000원) 및 해당 면적 기준 추정 시세(약 62,443,500원)를 고려할 때, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰하는 것이 합리적임.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원 인수 가능성을 반드시 염두에 두어야 함. 이 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰가의 추가 비용이 발생하여 총 취득 비용이 시세를 초과할 위험이 있음.

따라서, 임차인 보증금 인수 위험을 감안하고, 합리적인 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

입찰 시에는 반드시 최신 배당표 및 물건 명세서를 재확인하여 임차인 관련 인수 여부를 최종적으로 판단해야 함.

매수신청보증금은 최저매각가격(80,000,000원으로 가정 시)의 2할인 16,000,000원을 준비해야 함.

주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.