나이스옥션 법원경매 수원 2024타경70212 [4] 경기도 화성시 우정읍 주곡리 1115 2층209호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "선창포구" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물내 2층 205호외 3개호로서,

외벽 : 복합판넬 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가)-(라)건물은 공히 공부상 공장임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소하천(2017-01-23)(저촉), 중로2류(폭 15m- 20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(선창천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>임.

공부와의 차이

본건 기호(가)-(라)건물은 공히 집합건축물대장(전유부,갑)상 층별 부분에 "3층"으로 되어 있으나 현황"2층"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가)-(라)건물 공히 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부(건축물대장)상 '3층'으로 되어 있으나 현황은 '2층'임. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경70212 (4)

소재지: 경기도 화성시 우정읍 주곡리 1115 2층209호

용도: 공장

감정가: 440,000,000원

토지면적: 264.34㎡ (약 80.0평)

건물면적: 239.00㎡ (약 72.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

주의사항: 공부(건축물대장)상 '3층'으로 되어 있으나 현황은 '2층'임. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "선창포구" 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 소하천구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

* 권리분석 개요

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2020년 8월 3일 접수된 우리은행 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* (주)스카이바이오 (임재선): 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업자등록일 2020-12-10. 대항력 없음.

* 주식회사엘박스 (엘펌, 이은우): 보증금 0원, 차임 10,000,000원, 전입/사업자등록일 2022-11-24. 대항력 없음.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기부 채권 총액은 약 2,183,792,289원입니다.

등기사항에는 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등이 기재되어 있으며, 대부분 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 농경지와 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있는 복합적인 성격의 지역입니다.

* 접근성

차량 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

* 도로 상황

북서측으로 약 10미터 폭의 도로가 접해 있어 차량 통행에 문제는 없어 보입니다.

* 주변 시설

본건과 관련하여 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인근 지역(주곡리)에 과거 지정폐기물 매립장 관련 환경 이슈가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다. 이러한 환경 문제가 본 물건의 가치에 미치는 영향은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 주변에 주거 밀집 지역이나 상업 시설이 집중되어 있지 않아 일반적인 생활 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 층수 불일치

건축물대장상 '3층'으로 등재되어 있으나, 실제 현황은 '2층'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건물 활용 및 거래 시 문제의 소지가 될 수 있으며, 확인 및 정리가 필요합니다.

* 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 매각 결정에 문제가 있었음을 시사합니다. 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

* 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 규제

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 과거 환경 문제

인근 주곡리에 과거 지정폐기물 매립장이 운영되었던 이력이 있으며, 침출수 및 환경 오염 관련 민원이 지속되어 왔습니다. 해당 이슈가 본 물건이나 지역 전체의 가치에 미치는 영향에 대한 심도 있는 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 우정읍에 위치한 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 철골철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 해당하며, 약 80.0평의 토지와 약 72.3평의 건물 면적을 가지고 있습니다. 주변은 농경지, 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 차량 접근은 양호하나 대중교통 환경은 보통입니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이후의 다수 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 두 명의 임차인이 있으나 대항력은 없는 것으로 분석되어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다.

그러나 공부상 층수와 현황 층수가 다른 점, 재매각 물건이라는 점, 그리고 과거 인근 지역의 폐기물 매립장 관련 환경 문제가 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 산업 클러스터 인근 입지

화성시는 지속적인 산업 단지 개발과 함께 물류 및 제조 기반 시설이 확충되고 있는 지역으로, 공장 용도로서의 잠재적 가치를 지닙니다.

* 권리관계 명확성

말소기준권리 외의 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 재매각 및 특수 물건의 기회

재매각, 유동화, 공동담보 등 특수 물건으로 인해 일반적인 경매보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 이를 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 편의성

토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 소유권 확보 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 440,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(공부상 층수 불일치, 재매각, 과거 환경 문제 등)와 현재 시장 상황, 본건의 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 과거 폐기물 매립장 관련 환경 이슈가 해당 지역 및 본 물건의 가치에 미칠 수 있는 영향에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.