나이스옥션 법원경매 수원 2024타경70212 [3] 경기도 화성시 우정읍 주곡리 1115 2층208호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "선창포구" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물내 2층 205호외 3개호로서,

외벽 : 복합판넬 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가)-(라)건물은 공히 공부상 공장임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소하천(2017-01-23)(저촉), 중로2류(폭 15m- 20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(선창천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>임.

공부와의 차이

본건 기호(가)-(라)건물은 공히 집합건축물대장(전유부,갑)상 층별 부분에 "3층"으로 되어 있으나 현황"2층"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가)-(라)건물 공히 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부(건축물대장)상 '3층'으로 되어 있으나 현황은 '2층'임. 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

수원지방법원 2024타경70212 (3) 부동산 임의경매 물건입니다.

해당 물건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 1115번지, 신주소 경기도 화성시 쌍봉로 658에 위치한 공장 건물 내 2층 208호입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 하며, 감정평가액은 440,000,000원입니다.

토지 면적은 264.34㎡(약 80평)이며, 해당 물건의 토지 지분 면적은 264.3433㎡입니다.

건물 면적은 239.00㎡(약 72평)이며, 건물 지분 면적 또한 239㎡입니다.

건축물대장상으로는 3층으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 2층입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 재매각 물건이라는 점이 있습니다.

본 물건은 재매각 절차로 진행되며, 매수 신청 보증금은 최저매각 가격의 20%를 준비하셔야 합니다.

건축물 표제부상 전체 건물은 4층 건물이며, 철골구조, 철골철근콘크리트구조로 되어 있습니다.

건물 내에는 엘리베이터 4대가 설치되어 있으며, 42개의 실내 주차 공간과 220개의 실외 주차 공간이 확보되어 있습니다.

전체 건물 연면적은 약 26,410.52㎡이며, 대지 면적은 약 22,775.8㎡입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 우정읍 주곡리 소재 "선창포구" 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 함께 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(산업관리), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)로 지정되어 있으며, 소하천, 가축사육제한구역, 접도구역, 소하천구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

주변 지역은 주로 산업단지 및 물류센터, 공장들이 밀집해 있으며, 일부 농경지가 혼재되어 있습니다.

신축 중인 산업 시설들이 관찰되는 등 산업 활동이 활발한 지역입니다.

혐오시설은 인접 지역에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 8월 3일 접수된 우리은행의 근저당권(1,872,000,000원)입니다.

이후 접수된 화성시 압류, 이화도기 가압류, 마포세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 그리고 케이에프더블유이이공구유동화전문유한회사 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,183,792,289원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)스카이바이오 (임 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업일자: 2020-12-10

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

* 주식회사엘박스(엘펌) (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 10,000,000원

* 전입/사업일자: 2022-11-24

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 화성시 우정읍 주곡리 일대는 산업단지 및 제조업체들이 밀집해 있는 공업 지역입니다.

인근에 중소 규모의 공장, 물류센터, 창고 등이 다수 분포하고 있어 관련 산업 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설이 일부 존재합니다.

"선창포구"가 인근에 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민이나 산업 단지 근로자들을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

물류 이동이 잦은 지역 특성상, 관련 서비스업종의 잠재력은 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 버스 정류장을 통해 운행되는 버스 노선이 제한적일 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설로는 지역 소규모 상점이나 식당 등이 있을 것으로 추정되며, 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

산업 지역 특성상 주거 환경보다는 업무 및 생산 활동에 초점이 맞춰진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 건축물대장상 '3층'으로 기재된 것과 달리 실제 현황은 '2층'이라는 점입니다. 이는 공부와 현황의 차이로, 향후 건축물 관련 민원이나 행정 처리 시 문제가 될 소지가 있습니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰자의 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 이는 물건 자체의 잠재적 문제나 시장 상황 등 추가적인 원인 분석이 필요할 수 있습니다.

본건은 공장 용도로 이용 중이며, 관련 법규상 용도 변경이나 증축 등 추가 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

건물 내 다수의 구분 점포가 존재하는 집합건물이므로, 관리단 구성 및 운영, 공용 부분 관리 등에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시의 산업단지 배후 지역에 위치한 공장 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 인수할 권리 없이 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로 보입니다.

다만, 공부와 현황의 층수 불일치, 재매각 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

현재 임차인들은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없으나, 임대차 계약의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

전체 건물 내 특정 호실(208호)의 지분 경매이므로, 향후 건물 전체의 관리 및 운영 주체와의 관계 설정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

재매각 물건으로 일반 경매보다 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

화성시의 지속적인 산업 발전 계획에 따라 해당 지역의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하며, 소유권 이전 절차가 비교적 간편합니다.

제공된 정보 상 혐오시설이나 심각한 권리상의 문제는 없어 보입니다.

내부 주차 공간이 풍부하다는 점은 공장 운영에 있어 장점으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 440,000,000원입니다.

등기부상 채권 총액은 2,183,792,289원으로 매우 높으나, 이는 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 고려할 사항이 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 공장 가동률, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본건의 취득을 위해서는 권리 관계는 명확하나, 공부와 현황의 차이, 재매각 사유 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

본 보고서의 정보만을 바탕으로 한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 투자 결정 전 전문가와 상담하여 심층적인 가치 평가를 받으시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.