나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67585 [1] 경기도 광주시 목현동 16-28 위너스힐타운 202동 비층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "광주시농업기술센터" 남측 근거리 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 보통시됨.

건물의 구조

2011.07.11 사용승인된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층/4층 내 제지하1층 제비101호로서,
- 외벽 : 벽돌 및 타일 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시 이중 창호 등,
- 세대수 및 주차대수 : 9세대, 8대가능, 세대당 1대 가능함.

이용상태

후첨 내부구조도와 같이 다세대주택(방3, 화장실2, 주방/식당, 거실, 다용도실, 발코니, 현관, 창고 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 출입문제어설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 약4미터의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현재 임대관계 미상이나 등기사항전부증명서 을구 상 3번 주택임차권 등기(임차보증금 160,000,000원, 박*혁, 2021년11월5일) 있음.
- 지하층 세대별(4층 세대 제외) 창고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박시혁)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경67585 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 16-28, 위너스힐타운 202동 2층 202호 (구분건물 전유부 정보 기준)

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2011년 7월 11일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

* 토지 면적: 81.14㎡ (약 24.55평)

* 건물 면적 (전용 면적): 87.40㎡ (약 26.44평)

* 감정가: 205,000,000원

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 지하 1층 (비층) 101호 (prompt), 지상 2층 202호 (전유부 JSON)

*참고: 제공된 전유부 JSON 정보에 따라 202동 2층 202호로 기재하였으며, 실제 현황은 방문 확인이 필요합니다.*

* 내부 구조: 방 3개, 화장실 2개, 주방/식당, 거실, 다용도실, 발코니, 현관, 창고 등

* 외벽: 벽돌 및 타일 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시 이중 창호 등

* 세대수 및 주차: 총 9세대, 주차 8대 가능 (세대당 1대)

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 출입통제 설비 등

1.4. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 남측으로 약 4미터 포장도로 접함

* 토지이용계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.5. 공부와의 차이

* 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "광주시농업기술센터" 남측 근거리에 위치함

* 주변은 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

2.2. 교통 상황

* 차량 접근은 가능함

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2023년 7월 10일자 도봉세무서장의 압류 (등기부 갑구 4번)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임)

3.2. 임차인 현황

* 주택임차권: 박시혁 (임차보증금 160,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자 및 확정일자: 2021년 11월 5일

* 배당신고일자: 2023년 11월 30일

* 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있음.

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨.

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

*임차인 박 은 보증금 160,000,000원에 대한 권리를 가지고 있으나, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, HUG의 확약 내용이 실제 어떻게 이행되는지는 별도 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 물건들의 매매가는 다음과 같습니다.

* 그린타운 (2012년식, 전용 41.76㎡): 2026년 5월 4일, 18,000만원

* 에스빌 (2014년식, 전용 57.96㎡): 2026년 5월 9일, 15,000만원 (평당 가격이 상대적으로 낮아 특이사항 존재 가능성 있음)

* 리치타운4차 (2017년식, 전용 49.14㎡): 2026년 5월 11일, 18,300만원

* 본건의 전용 면적은 87.40㎡로, 제공된 비교 물건 대비 면적이 넓습니다.

* 비교 물건들의 평당 평균 가격 (에스빌 제외): 약 372,000원/㎡ ~ 431,000원/㎡

* 이를 기준으로 본건(87.40㎡)의 시세 환산 시, 약 325,000,000원 ~ 377,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(205,000,000원) 대비 시세는 상당히 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 주변에 광주시농업기술센터가 인접해 있으며, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지구단위계획 및 토지이용계획상 가축사육제한구역, 자연보전권역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 교통

* 주변 교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있음 (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요).

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 이용 가능.

5.2. 생활 편의 시설

* 마트, 병원, 은행 등 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

* HUG의 확약서가 제출되었으나, 임차인 박 의 권리행사 여부 및 HUG의 실제 보증금 반환 처리 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원으로 분석되었으나, 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.)

* 등기부상 대항력 있는 임차인으로 기재되었던 점과 HUG의 인수 조건 변경은 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 도시계획법규에 의한 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 전용 면적 87.40㎡에 방 3개, 화장실 2개의 구조로 3~4인 가족이 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 현재 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보이며, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 특이사항 및 HUG의 확약서 존재는 권리 분석에 있어 주의를 요하지만, 낙찰자 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

* 잠재적 리스크 요인으로는 임차인 관련 불확실성과 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 차익 가능성

* 본건의 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 높습니다.

* 면적이 넓어 수요층이 다양하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대도 가능합니다.

8.2. 임차인 관련 리스크 해소

* HUG의 확약서 제출로 인해 임차인으로 인한 법적 리스크 및 인수 보증금이 0원으로 분석되어, 상대적으로 안전하게 접근 가능한 투자 대상입니다.

8.3. 주거 가치

* 방 3개, 화장실 2개의 판상형 구조로 실거주 가치가 높으며, 안정적인 임대 수익 창출도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가 205,000,000원은 주변 시세(약 325,000,000원 ~ 377,000,000원) 대비 상당히 낮은 수준입니다.

* 현 시세 기준으로 투자 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 제안합니다.

* 이 예상 입찰가는 비교 물건들의 실거래가를 반영한 시세 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 법원 현황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최신 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

* 인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.