나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66223 [3] 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 2층근생203호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경66223 [3] 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 2층근생203호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매3계 2024타경66223 | 소재지: 경기도 하남시 미사강변한강로 155, 2층근생203호 (망월동,미사강변에스케이브이1센터) | 감정가: 377,000,000원 | 최저가: 90,518,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 성남지원 2024타경66223 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경66223 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 834-2, 미사강변에스케이브이1센터 2층 근생203호

용도: 근린생활시설 (제2종 근린생활시설)

1.1. 3. 면적 및 지분율

토지면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

토지 지분율: 1309.47

건물면적: 57.69㎡ (약 17.45평)

건물 지분율: 5769

1.1. 4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 377,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 5. 소유자 및 채무자/채권자

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 중OOO

1.1. 6. 건물 구조 및 마감

건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 지하4층 지상10층 건물

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 외장석 붙임 마감

내벽: 현장 조사일 당시 내부 공사 중단된 상태임.

이용 상태: 공장(지원시설-제2종근린생활시설)

1.1. 7. 설비 내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 "미사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됩니다 [cite: original text]. 미사강변도시는 신규 택지개발지구로, 지역 내에 다양한 상업 및 업무 시설이 지속적으로 공급되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다 [cite: original text]. 미사강변 SK V1 센터는 지하철 5호선 미사역 인접 및 서울과 연결되는 BRT 노선, 그리고 제2경부고속도로 예정 등 교통망이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 미사IC, 강일IC 인접으로 강남 접근성 또한 용이하여 잠실 20분대, 강남 30분대 진입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

별도 등기가 존재합니다 [cite: original text].

3.2. 특이사항 및 주의사항 (유치권 분석 포함)

본 건에는 유치권 신고가 있습니다. 2025년 11월 27일 자로 골든문산업개발 대표자 문우강으로부터 공사대금 채권 금 129,800,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다 [cite: original text]. 또한, 내부 공사가 중단된 상태로 유치권 행사 중이라는 알림 문구가 부착되어 있어, 명도 및 정상적인 사용에 있어 주요 쟁점이 될 수 있습니다 [cite: original text]. 유치권 성립 여부는 법적 판단이 필요한 부분이며, 낙찰 후 추가적인 법적 절차나 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건물은 제2종 근린생활시설로, 주로 상업적 용도로 활용됩니다. 지식산업센터 내 지원시설로서, 사무실, 소매점, 학원, 병원 등으로 이용될 가능성이 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층에서 지상 10층 규모이며, 내부 공사가 중단된 상태입니다.

4.2. 주변 상권

미사강변도시는 신규 개발 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖춘 아파트 단지 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 이러한 환경은 근린생활시설의 안정적인 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변으로 다양한 쇼핑, 문화, 레저 시설이 있어 상권 활성화에 유리합니다.

5. 생활정보 (상업시설로서의 편의성 및 잠재적 이용 가치)

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 기본적인 급배수, 위생, 소화전, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 향후 공사가 완료되면 정상적인 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 미사초등학교가 위치해 있으며, 아파트 단지와 업무시설, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 또한, 대형 쇼핑몰인 스타필드 하남, 코스트코, 이케아 등이 인근에 있어 생활 인프라가 풍부합니다. 하남 유니온파크는 폐기물 처리 시설을 지하화하고 지상에 공원, 물놀이 시설, 체육관 등을 조성하여 지역의 랜드마크로 활용되고 있으며, 이는 혐오시설에 대한 부정적 인식을 개선하고 주민 편의시설로 자리매김한 사례입니다. 본 물건 주변에서는 이러한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 및 공사 중단

가장 큰 리스크는 현재 진행 중인 유치권과 공사 중단 상태입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁 및 비용이 발생할 수 있으며, 공사 완료까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 명도 과정에서 유치권자와의 협상 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하여 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다 [cite: original text, 2, 3, 12, 16, 17].

6.3. 공부와의 차이

현재까지 파악된 공부와의 차이점은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 현재 상태 평가

본 물건은 미사강변도시라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있으나, 현재 공사 중단 및 유치권 신고로 인해 정상적인 부동산으로서의 가치를 발휘하지 못하고 있는 상태입니다. 감정가는 3억 7천 7백만 원으로 책정되었으나, 현 상태를 고려할 때 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 유치권 문제 해결이 가장 시급하고 중요한 과제입니다.

7.2. 향후 전망

유치권 문제가 원만하게 해결되고 공사가 재개 및 완료될 경우, 미사강변도시의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출하거나 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공사 지연 및 추가 비용 발생 가능성 등 불확실성이 존재하므로, 투자 결정 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 최고의 입지: 미사강변도시 내 우수한 입지로, 주변에 아파트 단지, 업무 시설, 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 미사역 및 BRT 노선, 주요 도로망 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 하남미사강변도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 미래 가치 상승 기대.

8.2. 고려사항

* 유치권 문제: 낙찰 후 유치권자와의 해결 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공사 재개 및 완료 리스크: 공사가 중단된 상태이므로, 공사 재개 및 완료까지 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 현장 방문 필수: 물건의 실제 상태, 공사 진행 상황, 주변 환경 등을 직접 확인하기 위해 반드시 현장 방문이 필요합니다.

* 별도 등기 확인: 등기부등본 상 별도 등기 내용을 정확히 파악하고, 해당 내용이 물건 가치에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

* 입찰가 산정: 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매3계