나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3116 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 672-1 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 1990-4-7)

외벽: 적벽돌쌓기 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임.
창호: 알루미늄 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적제132호(강화산성))<문화재보호법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경3116 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 672-1 B동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 47,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.19㎡ (약 7.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 23.1875㎡

건물면적: 35.46㎡ (약 10.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 35.46㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

재매각, 대항력있는 임차인 존재

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 302호이며, 사용승인일은 1990년 4월 7일입니다.

외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(사적 제132호 강화산성), 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역), 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 인허가 사항 확인이 필요합니다. 특히 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 제약이 있을 수 있으니, 건설 공사 시 문화재 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 재확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 강제경매 사건이며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 을구 1번 순위의 주택임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 3월 18일 접수된 구리세무서장의 압류(체납징세)입니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본건에는 대항력 있는 임차인 황보용 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 황보용

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-18

확정일자: 2018-07-18

배당신고일자: 2023-05-18

대항력: 있음

등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(황보용)은 25,000,000원의 권리금액을 가지고 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 임차인 현황의 전입일자(2018-07-18)와 등기부등본/물건명세서 상의 전입일자(2022-12-01) 간에 상이함이 확인됩니다. 말소기준권리(2022-03-18)보다 늦은 2022년 12월 1일 전입이 사실일 경우 대항력이 없을 수 있으나, 물건명세서상 '대항할 수 있는 임차권'으로 명시되어 있어 인수될 가능성에 무게가 실립니다. 이 부분은 반드시 현장 조사 및 법적 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 사항)

* 압류 (구리세무서장, 2022-03-18): 말소기준권리

* 주택임차권 (황보용, 2022-12-01 전입 / 2018-07-18 확정): 인수 (보증금 25,000,000원)

* 강제경매 (황보용, 2024-03-12): 말소 (본건 경매로 인해)

* 압류 (고양세무서장, 2024-10-29): 말소

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물/단지 정보

본건은 강화읍 관청리 일대에 위치한 다세대주택으로, 주변에 신태양그린빌라, 르메디안, TW트윈빌1차 등이 소재하고 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대/연립주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 신태양그린빌라 (2003년식, 75.96㎡): 9,500만원

* 르메디안 (2021년식, 63.945㎡): 14,000만원

* TW트윈빌1차 (2003년식, 56.9㎡): 8,700만원

4.3. 평당가 분석

최근 매매 사례의 평당가는 대략 415만원 ~ 725만원 수준입니다. 본건의 감정가는 47,000,000원으로, 전용면적 35.46㎡(약 10.73평) 기준 평당 약 438만원으로 산정되었습니다. 이는 주변 유사 연식의 다세대주택 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

4.4. 시세 종합 판단

본건의 감정가(47,000,000원)는 최근 주변 다세대주택 매매 시세 대비 합리적인 수준으로 보이나, 르메디안의 경우 상대적으로 높은 가격에 거래된 사례가 있어 개별 물건별 가치 편차가 존재할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려할 때, 실제 낙찰가율은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 사용승인일

1990년 4월 7일

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

본건에는 보증금 25,000,000원의 대항력 있는 임차인이 거주 중이며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 또한, 임차인의 전입일자 정보 상이로 인해 법적 분쟁 소지가 있습니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 시 유찰되었거나 매각 허가 결정 후 취소/해제된 이력이 있습니다. 이는 권리관계, 임차인 문제, 법원 매각 조건 등의 특이사항이 존재할 가능성을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한사항

역사문화환경보존지역, 상수원보호기타 지역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 신축, 증축, 개축 등 건축 행위 시 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후

1990년 사용승인된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 강화군 강화읍 소재 다세대주택으로, 감정가는 47,000,000원입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 적정 수준으로 보입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 전입일자 정보 상이 문제는 반드시 해결해야 할 과제이며, 이로 인한 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 강화산성 등 역사문화환경보존지역에 속해 있어 개발 및 건축 행위에 제약이 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 강화읍 중심 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 인수 부담을 고려하여 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택으로 개인이나 소규모 투자자에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 25,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 낙찰가와 별도로 발생하는 추가 비용입니다. 또한, 재매각 물건이고 전입일자 정보 상이 등 불확실성이 존재합니다.

감정가는 47,000,000원이지만, 인수 부담금 25,000,000원을 고려하면 실질적인 총 취득 비용은 낙찰가 + 25,000,000원이 됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 예상되는 총 취득 비용이 시세보다 낮아야 합니다. 주변 시세를 고려했을 때, 르메디안 사례를 제외하면 8,000만원 ~ 9,500만원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

이를 감안할 때, 임차인 보증금 인수를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금 25,000,000원을 감안하여, 감정가 47,000,000원 대비 보수적인 접근을 제안합니다.

총 투입 예상 비용을 감안했을 때, 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우 총 투입 비용은 약 40,000,000원 ~ 45,000,000원이 되며, 이는 감정가 수준에 근접하거나 약간 낮은 금액입니다.

투자 결정 전, 반드시 해당 물건에 대한 현장 조사 및 권리관계에 대한 법률적 검토를 철저히 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.