나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130198 [1] 서울특별시 금천구 가산동 233-5 가산센트럴푸르지오시티 제14층비동 제1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공장, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상20층 건내 제14층 제비동1401호로서,
(사용승인일 : 2020.07.27)
외벽 : 치장 돌 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로 "업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측, 북동측으로 디지털로10길, 가산로7길, 디지털로12길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 소로1류(폭 10m-12m)(2021-10-28)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(2024-06-27)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2023-06-29)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-06-29)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-11-05)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130198 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 물건 기본정보

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 233-5, 가산센트럴푸르지오시티 제14층 비동 제1401호

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

* 준공년월: 2020년 7월 27일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 3층/지상 20층 건물 내 제14층

2. 물건 기본정보

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 146,000,000원

* 토지 면적: 7.16㎡ (약 2.16평)

* 건물 면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 공장, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2. 입지조건

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2. 입지조건

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28)으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로와 접하고 있으며, 국가산업단지, 지원시설구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 각종 법규에 의한 제한사항이 존재합니다.

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 남부교육청을 통해 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부에는 소유권 이전 및 신탁 등기가 확인됩니다.

* 집합건물 등기부에는 소유권 이전, 구분지상권 설정(말소 예정이나 인수), 주택임차권(인수), 가압류 및 압류(대부분 말소) 등기가 확인됩니다.

3. 권리분석

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 정

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 30일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 6월 27일

* 분석: 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 권리자로 판단됩니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (총 보증금 145,000,000원, 감정가 146,000,000원 감안 시 일부 변제 가능성 있음)

3. 권리분석

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 구분지상권설정등기 (2020년 7월 8일 등기): 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 대항력 있는 임차인 (정 , 보증금 145,000,000원): 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무 시설

* 본건은 가산디지털단지 인근에 위치하여 관련 산업단지 종사자 및 유동인구를 배후로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 공장 등이 밀집해 있습니다.

4. 상권분석

4.2. 임대/매매 시세 분석

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(가산센트럴푸르지오시티) 14층 오피스텔의 경우 2026년 1월 21일에 120,000,000원 (17.69㎡, 17.62㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 고려할 때, 본건의 감정가는 146,000,000원으로, 최근 거래 사례와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

* 다만, 2026년 5월 7일에 95,000,000원에 거래된 사례는 다른 지역(인천 연수구)으로 표기되어 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 시세 변동성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 가산동주민센터 등 관공서가 인접해 있습니다.

* 이마트, 홈플러스 등 대형 마트 및 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.2. 교육시설

* 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 인근 학교와의 관계 및 교육청의 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

* 구분지상권 (2020년 7월 8일 등기)을 매수인이 인수해야 하므로, 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 정 씨의 보증금 145,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임차인이 있을 경우 명도에 대한 추가 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 다양한 규제사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 최근 실거래가 수준과 유사하게 책정되었으나, 구분지상권 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 특히 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 달라지므로, 배당 결과 예측 및 잔액 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근의 신축 오피스텔로 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 준공 후 5년이 경과하지 않은 신축급 건물로, 내부 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 최근 실거래가를 기반으로 합리적인 감정가 책정이 이루어진 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 146,000,000원

* 매각으로 인수하는 권리: 구분지상권, 대항력 있는 임차인 보증금 (최대 145,000,000원)

* 최근 실거래가: 120,000,000원 (17.62㎡~17.69㎡ 기준)

* 분석:

* 최근 실거래가 120,000,000원을 기준으로, 인수되는 임차인 보증금(최대 145,000,000원)을 고려하면, 낙찰가가 120,000,000원 이하로 결정되어야 실질적인 이익을 기대할 수 있습니다.

* 또한, 매각으로 인수되는 구분지상권도 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 본 건의 경우, 감정가 146,000,000원 대비 인수되는 임차인 보증금이 상당한 비중을 차지하므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제될 경우, 120,000,000원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 그러나 배당 부족으로 보증금 잔액을 인수해야 한다면, 실제 총 부담액은 (낙찰가 + 인수 보증금 잔액 + 구분지상권 가치)가 되므로, 입찰가는 더욱 보수적으로 접근해야 합니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* *주의: 위 예상 입찰가는 현재 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 배당 결과, 현장 조사, 법원 경매 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.