나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경130266 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "화곡역(지하철 5호선)"이
소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제6층 제603호로서,
( 사용승일일: 2019.07.22. )

-외벽: 석재 붙임 마감 등,
-창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기설비 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 6필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설·업무시설·공동주
택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로 및 남측
으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경130266 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제6층 제603호

용도: 오피스텔

감정가: 365,000,000원

토지면적: 18.20㎡ (약 5.51평)

토지 지분: 18.2㎡ (약 5.51평)

건물면적: 45.20㎡ (약 13.67평)

건물 지분: 45.2㎡ (약 13.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 엔에스타운

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물

사용승인일: 2019년 07월 22일

본건 위치: 제6층 제603호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 6필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 환경

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치해 있습니다.

지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본 건 북측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 서울남부지방법원 2024타경130266 강제경매개시결정 (접수일자: 2024-08-08)

기타 권리:

* 소유권보존: 김남호 (2019-07-26)

* 소유권이전: 김남희 (2019-12-13)

* 주택임차권: 최필규 (2023-10-10 등기, 2019-09-16 전입) - 말소: 인수

* 압류: 김포세무서장 (2025-09-04)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최필규

* 대항력: 있음 (2019-09-16 전입)

* 보증금: 283,000,000원 (270,000,000원 + 2021.09.07 13,000,000원 증액)

* 확정일자: 2019-08-16

* 배당신고일자: 2023-10-10

* 차임: 0원

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수 조건)

3.3. 특이사항 요약

선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인이 있으며, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 283,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. (물건명세서 참고)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 건은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 상권에 위치하고 있습니다.

화곡역 인근으로 지하철 및 버스 등 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 "화원중학교"가 인접해 있으며, 근린생활시설 이용이 용이하여 기본적인 생활 편의시설은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최필규 씨의 보증금 283,000,000원 인수 가능성입니다.

명시적으로 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서에는 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 상당한 금액을 추가로 부담할 가능성이 있습니다.

5.2. 도시계획 및 규제

* 중요시설물보호지구(공항): 항공기 운항 및 공항 안전과 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

* 수평표면구역: 공항 주변 구역으로, 고도 제한 등 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설 보호와 관련된 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제가 적용됩니다.

5.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 해당 채무와 관련된 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

우수한 교통 편의성과 생활 인프라를 갖추고 있어 잠재적인 임대 가치가 있다고 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 283,000,000원을 최악의 경우 인수해야 하는 중대한 권리관계 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 배당 예상 결과 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 화곡역 인근 역세권 오피스텔로, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2019년 준공)으로 관리가 용이합니다.

* 부동산 강제경매로 진행되어, 시장가 대비 저가 취득 가능성이 존재합니다. (단, 권리관계 리스크 충분히 반영 필요)

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일한 건물(엔에스타운) 내 유사 면적(전용 45.2㎡)의 물건이 2025년 5월 29일에 290,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 365,000,000원으로, 최근 거래가 대비 높은 편입니다.

8.2. 감정가 대비 분석

최근 매매가 290,000,000원과 감정가 365,000,000원 사이의 시세 변동성이 존재합니다.

만약 대항력 있는 임차인의 보증금 283,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 하는 경우, 입찰 가격은 매우 신중하게 접근해야 합니다.

8.3. 예상 입찰가 제시

상기 권리관계 리스크(임차인 보증금 인수 가능성)와 최근 거래가(290,000,000원)를 고려하여, 보증금 인수 위험이 없다고 가정할 경우 (즉, 보증금이 배당으로 전액 변제된다는 전제하에) 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

주의: 이는 보증금 인수 위험이 없다는 가정하에 제시된 금액입니다. 만약 보증금 인수 의무가 발생할 경우, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 대폭 낮추거나, 본 건 투자를 재고해야 합니다. 실제 입찰 전 반드시 법원의 배당표 확정 및 임차인과의 협의 등 최종적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.