나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2030 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2030 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경2030
• 주소: 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3, 2층201호 (중곡동,홀가하우스)
• 감정가: 908,000,000원
• 최저가: 581,120,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

서울동부지방법원 경매2계 2024타경2030 | 소재지: 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3, 2층201호 (중곡동,홀가하우스) | 감정가: 908,000,000원 | 최저가: 581,120,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경2030 (1)이며, 매각구분은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매입니다.

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 소재의 "홀가하우스" 2층 201호 근린생활시설이며, 감정가는 908,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 물건의 기본 정보

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 2층201호

용도: 근린생활시설

감정가: 908,000,000원

토지면적: 36.02㎡ (약 10.90평)

건물면적: 110.56㎡ (약 33.45평)

건물 구조 및 사용승인일: 철골조 (철근)콘크리트조 지하1층/지상12층건 내 2층 / 2021.10.08

채권자/소유자/채무자: 수OOO / 김OOOO / 김OO

1.3. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본건은 서울 광진구 중곡동 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 부동산, 주택(단독/다세대), 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 특히 지하철 5호선과 7호선 환승역인 "군자역"이 가까워 대중교통 이용은 매우 양호합니다.

도로 및 토지이용계획:

본 건물은 남측 노폭 약 3m 및 북동측 노폭 약 6m 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역(지구단위계획구역 포함)에 속하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

경매구분:

부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다.

매각대상:

토지 및 건물을 일괄 매각하므로, 낙찰자는 토지 지분과 건물 전체를 취득하게 됩니다.

특이사항:

현재까지 제공된 정보에는 임차인 관련 정보가 없어 임대차 관계는 미상입니다. 낙찰 전 필수적으로 현장조사 및 임차인 유무, 대항력 여부 등을 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

주변 환경:

주변에 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 유동 인구가 확보되는 지역입니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호합니다.

생활 편의시설:

반경 700m 내에 편의점 44개, 병원/약국 131개소, 경찰서 2개소 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 생활 인프라는 매우 풍부한 편입니다.

교육 시설:

"용마초등학교"가 인근에 소재합니다.

혐오시설 여부:

주변에는 유흥시설 및 성범죄자 수 등을 기반으로 산정하는 동네 안전 점수가 10점 만점에 4.5점으로, 서울 평균(4.29점) 대비 양호한 편입니다. 특수한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역 특성상 유흥 시설이 일부 존재할 가능성은 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 공사 진행 중:

감정실지조사 기준 시점(감정가 산정 시점) 당시 건물의 이용상태는 "근린생활시설로서, 기준시점 현재 내부공사가 진행 중인 상태"로 명시되어 있습니다. 이 점은 현황과 내부 구조 파악에 어려움을 줄 수 있으며, 잔여 공사 비용 발생 가능성을 내포합니다. 낙찰자는 내부공사 완료 여부 및 현황을 재확인해야 합니다.

용도 변경 리스크:

본건은 근린생활시설입니다. 주거용으로 이용할 경우, 관련 법규(주차 등)에 위반될 소지가 있으며, 추후 주거용 오피스텔 등으로 용도 변경을 시도할 시 인허가 문제가 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상:

임대관계가 미상으로, 명도 대상자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 반드시 확인하여 명도 난이도를 미리 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권:

5호선과 7호선 군자역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권 입지로, 교통 편의성이 매우 높아 잠재 수요가 풍부합니다.

신축 건물:

2021년 10월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 시설 관리가 용이하고 상품성이 높습니다.

넓은 면적:

건물 면적이 110.56㎡(약 33.45평)로, 일반적인 소형 근린생활시설 대비 넓은 면적을 제공하여 다양한 업종(사무실, 병의원 등)으로 활용도가 높습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 광진구의 우수한 교통 입지(더블 역세권)와 신축급 건물의 장점을 모두 갖춘 근린생활시설입니다. 일반상업지역 내 위치하여 상업 활동에 유리하며, 건물 면적이 넓어 활용도가 높습니다.

다만, 감정가 산정 시 내부공사가 진행 중이었던 점을 유의하여, 내부 현황 파악 및 잔여 공사 비용을 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다. 또한, 근린생활시설 용도이므로 주거용으로의 전용은 법적 리스크를 수반할 수 있습니다. 실수요자뿐만 아니라 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계