나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2030 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하는 홀가하우스
제2층 제201호로서, 주위는 상업용부동산, 업무용부동산, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린
생활시설, 오피스텔 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재
하는 등 대중 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골조 (철근)콘크리트조 지하1층/지상12층건 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2021.10.08)

외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅, 일부 타일 및 자체 인테리어 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설로서, 기준시점 현재 내부공사가 진행중인 상태임.
(후면 별첨 "내부구조도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 자루형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남측 방향으로 노폭 약 3m 내외 및 북동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 중곡동 158-31
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(2) 중곡동 158-36
도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되
는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비,
본건 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하
였는 바, 경매진행시 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정실지조사 기준시점 당시 내부공사 진행중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 광진구 중곡동 158-31번지 소재 "홀가하우스" 2층 201호의 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경2030 (1)이며, 채권자는 수협은행(수OOO)입니다.

본 건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 908,000,000원입니다.

토지 면적은 36.02㎡ (약 10.9평)이며, 건물 면적은 110.56㎡ (약 33.4평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철골조 (철근)콘크리트조 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제2층 제201호이며, 2021년 10월 8일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

주위 환경으로는 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 서측 인근에 위치하며, 상업용부동산, 업무용부동산, 주택, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태로는 본 건물 남측 방향으로 노폭 약 3m 내외, 북동측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1, 채권액 780,000,000원)입니다.

등기부 상 주요 내역은 다음과 같습니다.

* 2021년 11월 9일: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 김수경 외 1명)

* 2022년 1월 25일: 근저당권 (권리자: 수협은행, 채권액 780,000,000원) - 말소기준권리

* 2023년 5월 8일: 근저당권 (권리자: 이금영, 채권액 330,000,000원)

* 2024년 4월 3일: 2번 이관용지분 가압류 (권리자: 곽정숙, 채권액 733,527,270원)

* 2024년 6월 5일: 2번 이관용지분 압류 (권리자: 서울시 광진구)

* 2024년 7월 17일: 임의경매개시결정 (권리자: 수협은행, 채권액 780,000,000원) - 본 경매 사건

* 2025년 8월 11일: 2번 이관용지분 압류 (권리자: 성동세무서장)

등기부채권 총액은 1,843,527,270원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 서울특별시 광진구 중곡동 지역은 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

본 건물 "홀가하우스"는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건은 그중 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

인근에는 용마초등학교와 같은 교육시설이 있고, 군자역(5, 7호선)을 통한 대중교통 접근성이 우수하여 지역 주민 및 유동 인구의 수요를 흡수할 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

본 건 인근에는 용마초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

지하철 5호선 및 7호선 군자역이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

주변이 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정실지조사 기준시점 당시(2026년 3월 15일) 내부 공사가 진행 중이었던 점은 주의가 필요합니다. 현재 공사가 완료되었는지, 완료되었다면 공사 상태는 어떠한지 확인이 필요하며, 이는 잔금 납부 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수하는 보증금이 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 경우 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 상가 건물로, 역세권(군자역)에 인접하여 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 비교적 잘 갖춰진 입지를 가지고 있습니다.

건물은 근린상가와 오피스텔이 복합된 건물이며, 본건은 근린상가로 활용 중입니다.

내부 공사 진행 중 상태 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. (인수 보증금 0원)

향후 임대 수익 또는 직접 사용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 5, 7호선 군자역 이용이 편리하여 직주근접 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 복합 상권: 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요가 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 908,000,000원입니다.

예상 입찰가는 본건의 현황(내부 공사 진행 중), 시장 상황, 경쟁 물건, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.