나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [7] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 「아차산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제201호 외 6개호로서
(사용승인일: 2018.10.22)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히, 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3),(4),(5),(8) 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 공히, 다세대주택으로 이용중인 것으로 확인되었으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현관표시 303호, 308호
-건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음
-집합건축물대장 상 '제2종근린생활시설(사무실)'이나 현황조사결과 '주택'으로 이용중으로 확인(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50855 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층303호

건물 사용승인일: 2018.10.22

건물 용도(공부상): 제2종근린생활시설(사무실)

건물 용도(현황): 다세대주택 (내부 경계벽 설치로 2개 호 주택으로 이용 중)

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 48.78㎡ (약 14.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

감정가: 293,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 '아차산역' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 '아차산역' 및 간선·지선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

검색 결과, 해당 주소지 인근에는 다수의 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있으며, 대중교통 접근성이 양호합니다. 광진구는 지속적인 도시 재생 및 주택 정비 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인근에 유해 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김정민

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2020.05.11 / 2020.05.11

배당신고일자: 2023.08.16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서민지 (308호)

보증금: 30,000,000원

차임: 520,000원

전입/확정일자: 2021.10.13 / 2021.10.22

배당신고일자: 2023.08.16

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 내역 요약 (주요 권리)

* 소유권보존: 김희주 (2018.10.26)

* 근저당권: 은평신용협동조합 (2018.10.26, 말소기준권리)

* 강제경매: 이숙경 (2023.05.15, 말소)

* 압류: 서울특별시 (2023.06.14, 말소)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2023.10.06, 말소)

* 강제경매: 이진철 (2023.12.06, 말소)

* 임의경매: 은평신용협동조합 (2024.01.22, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024.06.04, 말소)

3.5. 채권 총액 (등기부상 합산)

등기부 채권 총액: 4,693,137,976원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 광진구 중곡동은 주거 밀집 지역으로, 다세대·연립주택이 주를 이루고 있습니다. '아차산역' 인근이라는 입지적 장점이 있습니다.

4.2. 용도 불일치 및 활용 가능성

집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무실)'로 등재되어 있으나, 실제로는 내부 경계벽을 설치하여 주택으로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이로, 향후 용도 변경 또는 원상 복구 등의 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 이러한 이용 형태가 주거 공간으로의 수요를 반영한다는 점도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아차산역을 중심으로 상업 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 대규모 공원(예: 아차산) 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물 표시가 있습니다. 이는 건축법규 위반 사항으로, 향후 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

등기부상 용도는 '제2종근린생활시설(사무실)'이나, 실제로는 '다세대주택'으로 이용 중이며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 2개 호의 주택으로 사용하고 있습니다. 이로 인해 추후 행정적 제재나 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

6.3. 중복 병합사건, 중복사건, 공동담보

사건에 '중복병합사건', '중복사건', '공동담보' 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 관련 서류 및 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 현관 표기 혼선 가능성

현관 표시에 303호와 308호가 함께 기재되어 있어, 출입구 표기상 혼선이 발생하거나 해당 호실의 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)에 속하며, '아차산역' 인근의 주거 지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 하지만 위반건축물 존재 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 현관 표기 혼선 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 문제점들은 향후 건물 가치 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 향후 활용 가능성이 높습니다.

* '아차산역' 역세권에 위치하여 직장인 및 학생 등 수요층 확보에 유리합니다.

* 주변 지역의 도시 개발 및 정비 사업 진행에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 현대빌라 (1993년식, 47.18㎡): 약 14,000만원 (약 300만원/㎡)

* 백악관village (2014년식, 54.13㎡): 약 47,000만원 (약 870만원/㎡)

* 삼성아트빌라 (2001년식, 62.54㎡): 약 45,000만원 (약 720만원/㎡)

본 건은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 면적은 48.78㎡입니다. 감정가는 293,000,000원으로, ㎡당 약 601만원 수준입니다. 신축 연도 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 위반건축물 및 용도 불일치 등의 리스크를 감안해야 합니다.

9.2. 최저매각가격 대비 고려 사항

최저매각가격은 감정가의 100%인 293,000,000원으로 추정됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건의 신축 연도(2018년)를 고려했을 때, 감정가는 시세 대비 보수적으로 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 위반건축물 및 용도 불일치라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

이는 감정가 대비 약 102% ~ 109% 수준으로, 신축 건물의 가치를 일부 반영하되 리스크를 고려한 보수적인 범위입니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 법률 자문을 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.