나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [7] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [7] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 3층303호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 187,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50855 (7)이며, 소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층303호 다세대주택 물건입니다. 감정가는 293,000,000원으로 산정되었습니다. 본 경매는 채권자 은OOOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

건물 면적은 전용면적 48.78㎡ (약 14.76평)이며, 제시외면적은 없습니다.

토지 면적은 30.90㎡ (약 9.35평)의 지분 매각입니다 (지분율 3090).

1.3. 특이사항 및 주의사항 (필수 확인)

본 물건은 법적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 건축물대장상 '위반건축물 표시'가 있습니다.

둘째, 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무실)'이나, 현황조사결과 '주택'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 관할 구청으로부터 이행강제금 부과 대상이 되거나 원상복구 명령이 내려질 수 있는 중대한 리스크입니다.

셋째, 현관 표시가 303호와 308호로 병기되어 있어, 호실 특정 및 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

넷째, 감정평가서에 따르면 본 호실은 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 달리 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 경계벽을 설치하여 2개 호의 주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 교통 및 주위 환경

본건은 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치하여 역세권과 준하는 입지입니다. 인근은 단독주택 및 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역 및 간선/지선 버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 양호합니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 평지붕 지상6층 건물 내 3층에 위치하며, 2018년 10월 22일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등이며, 새시창호가 설치되어 있습니다. 위생설비, 급/배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기 등이 구비되어 있어 이용에 편리합니다. 현재는 다세대주택(주거용)으로 이용 중입니다.

2.3. 토지의 형상 및 용도 지역

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 과밀억제권역 등 규제를 받습니다.

3. 권리분석 (경매 진행 정보)

3.1. 채권 및 진행 정보

본 건의 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 은OOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산 임의경매이며, 중복병합사건으로 진행되어 사건 취하/변경 가능성은 일반 사건 대비 다소 높을 수 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되나, 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 현장조사 및 입찰 전 철저히 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주요 상권은 아차산역 주변 상권을 이용할 수 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 생활에 필요한 근린생활시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 광진구 지역의 주거 수요는 꾸준하여 실수요자 위주의 거래가 활발한 지역입니다.

4.2. 생활 환경 및 혐오시설

주변은 단독 및 다세대 주택이 밀집한 전형적인 주거 지역으로 생활 소음 외 특별한 소음원이나 공해는 없을 것으로 판단됩니다. 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설(공원, 시장 등 일반 시설 제외)은 확인되지 않았으나, 최종적인 현장 답사를 통해 실제 환경을 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (최대 리스크)

본 물건의 가장 큰 리스크는 '위반건축물' 및 '용도변경 미이행'에 있습니다.

* **위반 건축물:** 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 매년 이행강제금 부과의 원인이 됩니다. 이행강제금 액수 및 부과 횟수를 관할 구청(광진구청)에 반드시 확인해야 합니다.

* **용도 불일치:** 공부상 용도는 '제2종 근린생활시설(사무소)'이나, 실제는 '주택'으로 이용 중입니다. 주택 임대 시 전세자금 대출 등 금융권 대출 실행에 제약이 있을 수 있으며, 주택 수 산정 및 취득세 등 세금 부분에서도 논란의 여지가 발생할 수 있습니다.

* **호실 불일치:** 현관표시 303호, 308호 병기 및 내부를 2개 호실로 나누어 사용한 점은 명도(이사) 진행 시 추가적인 협상 및 법적 다툼의 소지를 증가시킵니다.

5.2. 권리 및 기타 리스크

임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 및 법원 현황조사서를 통해 임차인의 진정한 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 아차산역 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 위반건축물 및 근린생활시설의 주택 이용이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 현황상 주거용으로 사용되어 주거 수요는 충분하나, 매입 후 대출 제약, 이행강제금, 용도변경 문제 등을 해결해야 하는 숙제가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

* **역세권 입지:** 5호선 아차산역 인근의 양호한 교통 여건과 주거 선호 지역이라는 장점이 있습니다.

* **감정가 대비 메리트:** 법적 리스크(위반건축물)로 인해 최초 감정가 자체가 보수적으로 책정되거나, 유찰 시 낙찰가율이 낮아질 수 있어, 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* **실수요 목적 가능:** 비록 법적 문제는 있으나, 현재 주택으로 사용되고 있어 소액으로 실제 주거 공간을 마련하고자 하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. (단, 이행강제금 부담 및 대출 제약 반드시 인지해야 함)

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계