나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [10] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 6층602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [10] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 6층602호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 6층602호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 212,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50855 (10)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 6층602호

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물면적(전용): 29.98㎡ (약 9.07평)

구조: 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제6층 제602호 (2018.10.22 사용승인)

이용상태: 다세대주택 등으로 이용 중

1.3. 권리 관계 현황

소유자/채무자: 김OO

채권자: 은OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 건축물대장 상 위반건축물표시 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치하며, 역세권 이점을 갖춘 주거지 내 소형 주택입니다.

2.2. 교통 및 주위 환경

교통상황: 남동측 인근에 지하철 5호선 아차산역 및 간선/지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 본건까지 차량접근이 가능하여 제반교통여건은 보통 수준입니다.

주위환경: 단독주택 및 다세대, 연립주택 등이 밀집한 일반적인 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.

인접 도로: 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다. 매수인은 매각에 따라 소멸되는 권리(말소기준권리)를 파악하고, 이에 대항할 수 있는 임차인이 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로, 임차인의 유무 및 대항력 여부가 중요 분석 대상입니다.

3.2. 특이사항 및 리스크

위반건축물 리스크: 건축물대장 상 위반건축물 표시가 명시되어 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정조치가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

공부와의 차이 (용도): 기호(1), (3), (4), (5), (8)은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다 (본건 602호는 해당 기호에 명시되어 있지 않으나, 건물의 특성상 확인 필요). 용도 변경 미승인 상태에서의 주거 사용은 위반건축물 지정의 주된 사유일 수 있습니다.

호실 내부 구조: 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용 중인 것으로 보고되어 있습니다. 이는 현장 조사 시 실제 거주 형태와 호실 구분을 명확히 확인해야 하는 중요한 사항입니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

상권분석: 주거 밀집 지역의 특성상 대규모 상권은 아니지만, 아차산역 인근을 중심으로 기본적인 근린생활시설 및 편의시설이 형성되어 있어 생활 편의성은 보통입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있어 기본적인 주거 편의를 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 주변 여건

인근은 주택이 밀집된 주거지대로서, 본건 검색 결과 인근에 특별히 보고할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '위반건축물' 표기입니다. 이로 인해 대출 제한, 이행강제금 부과, 추후 매매 시 제약 등이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 이행강제금 규모, 원상복구 가능성 및 비용 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 5호선 아차산역 인근으로 임대수요가 꾸준한 역세권 소형 주택이며, 희소성이 높은 전용 9평대(약 29.98㎡)의 면적입니다.

가격 경쟁력: 위반건축물이라는 행정적 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

5.3. 최종 의견

본건은 역세권 입지라는 장점을 가졌으나, 위반건축물이라는 치명적인 행정적 리스크를 안고 있습니다. 단순히 가격만으로 접근하기보다는, 위반 사항의 내용(용도 변경, 무단 증축 등), 해소 가능성, 예상 이행강제금 규모 등을 전문가와 함께 분석한 후 입찰 여부를 결정하는 신중한 접근이 필요합니다. 리스크를 명확히 인지하고 그에 따른 비용을 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계