나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [8] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 「아차산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제201호 외 6개호로서
(사용승인일: 2018.10.22)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히, 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3),(4),(5),(8) 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 공히, 다세대주택으로 이용중인 것으로 확인되었으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임 (현관표시 304호, 305호)
-건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50855 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층304호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2018.10.22

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 346,000,000원

토지면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

토지지분: 35.2㎡ (약 10.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.55㎡ (약 16.80평)

건물지분: 55.55㎡ (약 16.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 총 등기부채권액은 5,083,137,976원입니다.

말소기준권리는 2018.10.26 접수된 은평신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 외 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 5호선 '아차산역' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 아차산역 및 간선·지선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 차

보증금: 25,000,000원

차임: 460,000원

전입일자: 2022-03-17

배당신고일자: 2024-06-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

* 임차인: 최 (305호)

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2022-05-02

배당신고일자: 2024-05-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수사항 없음.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

명시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

그 외 인수되는 권리사항은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다세대 및 연립주택이 밀집한 전형적인 주거지역에 속해 있습니다.

4.2. 상권 현황

주변 상권은 지하철 5호선 아차산역을 중심으로 형성된 지역 상권을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 5호선 아차산역 및 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다. 아차산역 주변 상업시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 다세대, 연립주택이 혼재된 주거지대로서 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 용도 불일치

건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물 표시가 있습니다.

공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 추후 건축 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

6.2. 내부 이용 현황

각 호 내부에 경계벽을 설치하여 2개 호씩(현관표시 304호, 305호) 주택으로 이용 중입니다. 이는 공부상 분리되지 않은 하나의 호실을 내부적으로 분할하여 사용하는 것으로, 원상복구 또는 추가적인 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 사용승인일은 2018년이나, 주변 매매 정보의 건축 연도가 상이한 경우가 있어 대상 물건의 정확한 상태 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 지하철 5호선 아차산역 역세권에 자리하고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 위반건축물 표기와 공부상 용도 불일치, 내부 임의 분할 사용 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 상황입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 관련 비용 및 복구 가능성을 신중하게 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 아차산역 인근 역세권 입지.

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 인수 부담이 없는 권리 관계.

* 주거 밀집 지역으로 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,000,000원입니다.

주변 시세 정보(json) 및 물건의 특이사항(위반건축물, 내부 분할 이용 등)을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 해소 및 복구 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없다는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 27,000만원 ~ 30,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

리스크를 고려한 적정 입찰가로 277,000,000원 (2억 7천 7백만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.