나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [8] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [8] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 3층304호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 346,000,000원 | 최저가: 221,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50855 (8)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 346,000,000원으로 책정되었습니다.

본건의 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 은OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층304호이며, 용도는 다세대주택입니다.

토지면적은 35.20㎡ (약 10.65평)이며, 건물면적(전용면적)은 55.55㎡ (약 16.80평)입니다.

사용승인일은 2018.10.22.로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

2. 최고의 입지

2.1. 교통 접근성 및 주변 환경

본건은 지하철 5호선 '아차산역' 북서측 인근에 위치하여 역세권 접근성이 양호합니다.

남동측 인근에 지하철역 및 간선/지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 이상으로 판단됩니다.

3. 입지 조건

3.1. 주거 환경 및 토지 이용

인근은 단독주택 및 다세대/연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 전형적인 서울 도심의 주거지입니다.

주위환경은 감정평가서상 '보통'으로 기재되어 있으며, 인접 도로 대비 등고평탄한 토지입니다.

3.2. 도로 및 토지 이용계획

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 '도시지역', '제2종일반주거지역'으로 향후 개발 및 재산권 행사 측면에서 유리한 위치를 점하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 유형 및 사건 현황

본건은 임의경매로 진행 중이며, '중복병합사건', '중복사건'의 특이사항이 있어 채권 관계가 다소 복잡할 수 있으나, 매각에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

4.2. 공부와 현황의 불일치 (핵심 리스크)

가장 중요하게 검토해야 할 사항은 두 가지입니다.

첫째, '건축물대장 상 위반건축물 표시 있음'으로 향후 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

둘째, 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 현황은 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

4.3. 내부 구조의 불법 변경

'각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용 중임 (현관표시 304호, 305호)'이라는 치명적인 주의사항이 있습니다.

이는 내부를 불법적으로 분할하여 임대수익을 극대화하려는 목적으로 보이나, 원상복구 명령 대상이 되거나, 이로 인해 위반건축물로 등재된 것일 가능성이 높습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 편의시설

본건은 주거지대에 위치하나, 아차산역 인근의 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 및 근린상권 이용에는 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

주변은 주거지로서 감정평가서에 언급된 혐오시설은 없으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트조 평지붕 지상6층 건물 내 3층에 위치하며, 사용승인일이 2018년으로 건물 상태는 양호할 것으로 보입니다.

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 주거에 필요한 기본적인 설비를 모두 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물로 인한 리스크

건축물대장상 '위반건축물' 표시는 경매 취득 후 가장 큰 부담으로 작용합니다.

광진구청으로부터 원상복구 명령 및 미이행 시 '이행강제금'이 부과될 수 있습니다.

낙찰자는 이행강제금의 수준을 파악하고, 불법 증축/변경 부분을 원상복구할 비용 및 기간을 감안해야 합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

현관이 304호, 305호 두 개로 분할되어 사용 중이므로, 임대차 관계는 최소 2개의 호실로 존재할 가능성이 높습니다.

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으므로, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 명확한 분석 및 명도 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 아차산역 역세권에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 입지적 측면에서는 우수합니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있으나, '위반 건축물' 및 '내부 분할'이라는 중대한 법적/행정적 리스크를 안고 있는 물건입니다.

리스크에 대한 철저한 사전 조사(이행강제금, 원상복구 비용)와 명확한 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심입니다.

7.2. 투자 포인트

1. **우수한 교통 환경:** 지하철 5호선 아차산역 인근의 역세권 주거지입니다.

2. **신축급 건물:** 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호합니다.

3. **높은 임대수익률 잠재력:** (주의) 불법적으로 2개 호실로 분할되어 있어 원상복구 전까지는 높은 임대수익을 기대할 수 있으나, 원상복구 의무 이행이 필요합니다.

**결론:** 리스크를 명확히 인지하고 그 비용을 보수적으로 산정한 후, 감정가 대비 충분히 낮은 가격에 입찰해야 하는 '고위험-고수익' 물건입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계