나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층201호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 2층201호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 126,720,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50855 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 은OOOOOOO입니다. 본 사건은 중복병합사건이자 중복사건으로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층201호이며, 용도는 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 198,000,000원으로 책정되었습니다.

건물 전용면적은 31.84제곱미터(약 9.63평)이며, 토지 지분면적은 20.20제곱미터(약 6.11평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 건물 중 2층에 위치하며, 사용승인일은 2018년 10월 22일입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치하며, 역세권 접근성이 양호합니다. 주위는 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 일반적인 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

남동측 인근에 지하철 5호선 아차산역 및 간선/지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 주변 도로

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 주상용건부지 등으로 이용 중입니다. 서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 차량 통행이 비교적 원활합니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 이해관계인

본건은 채권자 은OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자 겸 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무관계보다는 담보권 실행에 중점을 둔 사건입니다. 특이사항으로 중복병합사건 및 중복사건이므로 사건 진행 상황을 면밀히 관찰해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 후 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 추가로 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 명도 대상 및 비용을 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주거지 상권의 성격을 갖습니다. 아차산역 역세권 상권 및 인근 중곡제일골목시장 등 재래시장(정보검색 결과 참조)을 이용하기 편리하여 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 주거 수요가 꾸준한 지역으로 실수요 및 임대 수요 모두 확보가 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 환경

주변에는 학교, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 특별히 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주위환경은 감정평가서와 같이 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반 건축물 및 용도 변경 리스크 (매우 중요)

본건의 가장 큰 리스크는 건축물대장 상 '위반건축물 표시'가 있다는 점입니다. 또한 공부 상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 무단 용도변경에 해당하며, 향후 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

5.2. 주거 호수 분할 리스크

주의사항에 따르면, 본건 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택(현관 표시 201호, 206호)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 이는 원래 하나의 호실을 임의로 두 개의 독립적인 주거 공간으로 나눈 것으로, 위반건축물 지정 사유에 포함될 가능성이 높으며, 주택법 등의 규제를 위반했을 수 있습니다.

5.3. 금융권 대출 제한

위반 건축물 표시는 주택담보대출 실행에 중대한 제한을 가합니다. 일반적인 주택담보대출(LTV)을 기대하기 어려우며, 대출이 가능하더라도 매우 낮은 비율이거나 고금리의 조건이 적용될 수 있습니다. 잔금 납부를 위한 자금계획 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지는 신축급 다세대주택이라는 매력이 있으나, 중대한 법률적 리스크를 안고 있는 '특수물건'입니다. 특히, 위반 건축물 및 무단 용도변경(사무소->주택, 1개 호실->2개 호실 분할)은 낙찰 후 이행강제금 및 원상복구 명령의 위험이 있어 투자 난이도가 높습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점: 우수한 입지 조건

지하철 5호선 아차산역 인근으로 대중교통 접근성이 우수하며, 2018년 사용승인으로 비교적 신축입니다. 소형 평형 주택에 대한 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

7.2. 단점 및 해결 과제

가장 중요한 해결 과제는 위반 건축물 문제를 해소하는 것입니다. 만약 2개 호실 분할 상태를 유지할 경우 임대수익률을 높일 수는 있으나, 이행강제금 리스크를 감수해야 합니다. 안정적인 투자를 위해서는 원상복구(사무소 용도 또는 1개 호실 주택)를 고려하거나, 이행강제금 및 원상복구 비용까지 감안하여 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받아야 합니다.

7.3. 입찰 전략

일반 매매가 대비 낮은 유찰 시점까지 기다려 리스크 프리미엄을 확보해야 합니다. 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 대항력 유무와 무단 분할에 따른 점유 상태를 정확히 확인하는 것이 핵심입니다. 대출이 어렵다는 점을 감안하여 자기 자본 비중을 높여 입찰하는 것을 권장합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계