나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [6] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 「아차산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제201호 외 6개호로서
(사용승인일: 2018.10.22)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히, 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3),(4),(5),(8) 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 공히, 다세대주택으로 이용중인 것으로 확인되었으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현관표시 302호, 307호
-건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음
-집합건축물대장 상 '제2종근린생활시설(사무실)'이나 현황조사결과 '주택'으로 이용중으로 확인(감정평가서 참조)
-재매각.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경50855 (6) 서울동부지방법원 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층302호에 소재하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 344,000,000원이며, 토지 면적은 36.40㎡ (약 11.01평), 건물 면적은 57.36㎡ (약 17.35평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 은OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 위반건축물, 재매각 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역 및 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 은평신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 이 (307호): 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2019-03-18, 확정 2019-03-18, 배당신고 2024-01-23. 대항력 없음.

* 홍 (임차인): 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-05-08, 확정 2023-05-08, 배당신고 2023-07-21. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건의 감정가는 344,000,000원으로, 건물 면적 57.36㎡ (약 17.35평) 기준 평당 약 1,982만원입니다.

최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 7월 4일 거래된 118.89㎡ (약 36평) 규모의 다세대주택이 685,000,000원에 거래되어 평당 약 1,902만원 수준입니다. (cite: 2)

* 2026년 7월 1일 거래된 19.93㎡ (약 6평) 규모의 다세대주택이 245,000,000원에 거래되어 평당 약 4,083만원 수준으로, 소형 평수의 높은 가격대를 형성하고 있습니다. (cite: 2)

* 2026년 7월 1일 거래된 35.85㎡ (약 11평) 규모의 다세대주택이 250,000,000원에 거래되어 평당 약 2,272만원 수준입니다. (cite: 2)

제시된 JSON 데이터의 거래 시점은 2026년 7월이나, 이는 최신 시세 반영을 위한 가상 시점으로 판단됩니다.

본건의 감정가는 최근 실거래가 중 중간 규모 평수의 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 2018년 10월 22일 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물 내 3층에 위치합니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 새시 창호 등입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사무실)'로 기재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중이며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 2개 호의 주택으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. (cite: 7)

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물 표시가 있어, 이에 대한 이행강제금 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 상태(주택)가 불일치하여, 향후 건축물대장 용도 변경 시 건축 관련 규제나 제약이 발생할 수 있습니다.

* 재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 차수에서 매각되지 못한 원인이 존재할 수 있습니다. (cite: 9)

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높아 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 잠재적인 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 내 아차산역 인근의 신축급 다세대주택으로, 주거지로서의 입지 조건은 양호합니다.

다만, 위반건축물 등재, 공부와의 용도 불일치, 재매각 이력, 높은 보증금 요건 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 위반건축물 해소 및 공부상 용도 일치 여부 등은 사전에 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 아차산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 가격 경쟁력: 재매각 및 위반건축물 등의 리스크로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 고려할 때, 유사 평형대의 시세는 평당 약 2,000만원 초반에서 4,000만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. (cite: 2)

특히, 본건은 위반건축물 등재 및 재매각 사유로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 것으로 예상되며, 20%의 높은 보증금 요건 또한 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장하며, 감정가 이하 또는 감정가 근방에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.