나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [6] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [6] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 3층302호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 344,000,000원 | 최저가: 220,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 광진구 중곡동 다세대주택 임의경매

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50855 (6)

용도/경매구분: 다세대주택 (부동산임의경매)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 3층302호

감정가: 344,000,000원

토지면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물면적: 57.36㎡ (약 17.35평)

*본 물건은 다세대주택으로, 건물면적 57.36㎡는 전용면적에 해당합니다. 아파트와 달리 별도의 분양면적 산출 정보는 제공되지 않습니다.

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건 (경매 진행에 영향을 미칠 수 있으므로 채권 관계 확인 필요)

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지: 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치하며, 역세권의 접근성을 확보하고 있습니다.

교통 상황: 지하철 5호선 아차산역 및 간선/지선 버스정류장이 남동측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이하며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 양호합니다.

주위 환경: 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물 개요: 2018년 10월 22일 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 지상6층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등이며, 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등을 구비하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

매각 물건: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지와 건물 모두 취득하게 됩니다.

경매 구분: 부동산 임의경매는 채권자가 담보물권을 근거로 진행하는 경매로, 일반적인 명도 난이도는 보통 수준입니다.

소유자/채무자/채권자: 소유자 및 채무자가 '김OO'로 동일하며, 채권자는 '은OOOOOOO'입니다. 중복병합/중복사건으로 진행되는 만큼 복수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 높으며, 이에 대한 채권 분석이 중요합니다.

주의사항 (핵심 리스크):

*현관표시 302호, 307호: 현관 표시와 실제 호수가 다를 수 있으므로, 정확한 현장 조사를 통해 실제 점유 및 사용 현황을 확인해야 합니다.

*위반건축물 표시: 건축물대장상 '위반건축물' 표시가 존재하며, 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

*공부상 용도와 현황의 차이: 집합건축물대장상 '제2종 근린생활시설(사무실)'이나 현황조사결과 '주택'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이로 인해 주택 임대차보호법 적용 여부, 대출 문제, 양도소득세 비과세 여부 등에서 문제가 발생할 수 있으며, 주택으로 사용하기 위해서는 원상복구(사무실)를 요구받거나 양성화가 필요할 수 있습니다.

*공부와의 차이(세부): 본건을 포함한 여러 호수가 공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)'이지만, 실제는 '다세대주택'으로 이용 중이며, 내부 경계벽을 설치하여 각 2개 호의 주택으로 이용 중인 것으로 보아 불법 개조 가능성도 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 상업시설보다는 주거 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 인근 아차산역 주변으로 소규모 상업시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

생활 정보:

*학군: 주변에 중곡초, 중곡중 등이 위치하고 있어 학군 환경은 보통입니다.

*편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등의 생활 편의시설은 아차산역 및 군자역 방향으로 일정 수준 확보되어 있습니다.

*공원/녹지: 인근에 아차산이 있어 등산 및 자연 환경 접근성이 좋습니다.

혐오 시설: 현장 및 주변 시설 검색 결과, 도보 거리에 눈에 띄는 명백한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 주택 밀집 지역 특성상 개별적으로 인지하는 시설은 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

위반 건축물 리스크: 가장 큰 리스크는 건축물대장상 '위반건축물' 표시 및 '근린생활시설 $\rightarrow$ 주택' 사용입니다.

*이행강제금: 광진구청으로부터 주기적인 이행강제금 부과를 받을 수 있으며, 이는 낙찰자가 승계할 수 있습니다.

*원상복구 의무: 관할 구청에서 근린생활시설 용도로 원상복구를 명령할 경우, 주거용으로의 사용이 불가능해지거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

*대출 제약: 위반 건축물로 인해 주택담보대출 실행에 제약이 있거나 아예 불가능할 수 있습니다. 사전에 금융권에 확인이 필수입니다.

용도 변경 리스크: 공부상 근린생활시설을 주택으로 사용하고 있어, 추후 주택이 아닌 상가로 취급될 경우 양도소득세 비과세 요건 충족 등에서 불리할 수 있습니다.

내부 구조 변경 리스크: 한 개 호수를 두 개 호수로 분할하여 사용하는 것으로 보아, 내부 구조 변경에 대한 추가적인 불법 건축물 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 서울 광진구 내 아차산역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 신축에 속하는 다세대주택입니다. 그러나 **'위반 건축물' 및 '용도 변경 사용'**이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 일반 물건에 비해 높은 수준의 위험도를 가집니다.

투자 포인트:

1. 역세권 입지: 5호선 아차산역 인근으로 실수요자에게 충분히 매력적인 입지입니다.

2. 비교적 신축: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 주거 환경이 쾌적합니다.

3. 감정가 대비 저가 매입 가능성: 위반 건축물 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 낮은 가격으로 매입할 기회가 있습니다.

**주의:** 낙찰 전 반드시 **광진구청 건축과**를 통해 이행강제금 부과 내역 및 향후 양성화 가능성, 원상복구 명령 가능성 등에 대해 구체적으로 확인해야 합니다. 리스크를 정확히 이해하고 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계