나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층204호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 2층204호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 213,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50855 (4)이며, 소재지는 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층204호입니다. 용도는 다세대주택(공부상 일부 제2종 근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택 이용)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 334,000,000원으로 평가되었습니다. 토지면적은 35.20㎡ (약 10.66평), 건물(전용)면적은 55.55㎡ (약 16.80평)입니다.

1.2. 권리 및 구조 분석

경매구분은 부동산 임의경매로 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하며, 채권자는 은OOOOOOO입니다. 본건은 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있습니다.

가장 주의해야 할 특이사항으로는, 첫째, 본건은 '각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용 중(현관표시 204호, 205호)'인 상태입니다. 둘째, '건축물대장 상 위반건축물 표시'가 있으며, 셋째, 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)이나 현황은 다세대주택으로 이용 중인 점입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 아차산역 및 간선/지선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다. 인접 도로상태는 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 아차산역 인근 주거지에 위치하며, 도보권 내에 아차산역 상권 및 간선 도로변 생활 편의 시설을 이용하기 용이합니다. 인근에는 중곡제일골목시장, 광성시장 등의 전통시장 상권도 분포하여 주거 편의성이 높은 편입니다. 다만, 본건 소재지 주변은 주거시설 밀집 지역으로 대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 상권에 가깝습니다. 검색 결과, 현재 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 잠재적 리스크 및 해결 방안

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '위반건축물' 및 '내부 경계벽 설치를 통한 2개호 이용'입니다.

1. 위반건축물: 건축물대장에 위반건축물 표시가 되어 있으므로, 이로 인해 이행강제금 부과 가능성이 상존하며, 주택 담보대출 시 제약이 있을 수 있습니다.

2. 내부 2개호 이용: 한 호실을 임의로 두 개의 주택으로 이용 중인 상태는 명백한 구조 변경 사항입니다. 이는 위반건축물 지정 사유일 가능성이 높으며, 주택임대차보호법상 임차인 관계가 복잡해질 소지가 있습니다. 현황상 204호와 205호의 임차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 공부상 용도 불일치: 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이나 현황은 다세대주택으로 이용 중인 점도 추후 용도 변경 또는 원상 복구 이슈로 작용할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 지하철역 접근성이 양호하고 주거 환경이 안정적인 입지적 장점을 가지나, 위반건축물 및 불법 구조 변경(내부 2개호 이용)이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이에 따라 입찰가를 산정할 때 해당 리스크 해소 비용(원상 복구, 이행강제금 등)을 충분히 반영해야 합니다.

투자 포인트:

1. 입지 우수성: 5호선 아차산역 인근의 비교적 양호한 교통 및 주거 환경.

2. 실사용 가치: 현황상 2개 호실로 이용 중이므로, 위반 사항 해소 후에도 소형 주택 2개로 활용(원상 복구 후 재임대 등)할 경우 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 법적 리스크 해소가 선행되어야 함)

3. 주변 시세 대비 저가 매수 기회: 중대한 리스크를 이유로 유찰될 가능성이 높아 시세 대비 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계