나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 「아차산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제201호 외 6개호로서
(사용승인일: 2018.10.22)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히, 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3),(4),(5),(8) 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 공히, 다세대주택으로 이용중인 것으로 확인되었으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임(현관표시 204호, 205호)
-건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경50855 (4)

서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층204호

다세대주택

감정가: 334,000,000원

토지면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

건물면적: 55.55㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조, 지상 6층 중 2층 204호 (사용승인일 2018.10.22)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 광진구 중곡동, 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택 및 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 아차산역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018.10.26 접수된 은평신용협동조합의 근저당권입니다.

말소될 권리: 본건 건물 등기부 요약에 기재된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 심희주

보증금: 25,000,000원, 차임: 480,000원

전입일자: 2022-03-11, 확정일자: 2022-03-10

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 30,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2019-05-23, 확정일자: 2019-05-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 중곡동 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 건물들의 거래 사례를 통해 시세를 파악할 수 있습니다.

최근 매매 정보(2026년 3월 기준):

* 현대빌라 (1993년식, 47.18㎡): 140,000,000원 (약 2,967,000원/㎡)

* 백악관village (2014년식, 54.13㎡): 470,000,000원 (약 8,683,000원/㎡)

* 삼성아트빌라 (2001년식, 62.54㎡): 450,000,000원 (약 7,195,000원/㎡)

본건(55.55㎡)의 감정가는 334,000,000원(약 6,010,000원/㎡)입니다. 이는 비교적 신축(2018년 준공)임을 감안할 때, 최근 매매 사례 중 백악관village의 사례와 비교했을 때 상대적으로 낮은 편에 속합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 아차산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역입니다.

편의시설: 인근 주거 지역 내에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 건축물대장에 위반건축물 표시가 되어 있습니다. 이는 추후 건물 철거, 이행강제금 부과, 증축·개축·대수선 금지, 매매 시 제한 등 재산권 행사에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

내부 불법 개조: 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 달리 내부 경계벽을 설치하여 2개 호의 주택으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이 역시 건축법 위반에 해당하여 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

중복병합사건: 다수의 사건이 병합되어 진행된 건으로, 복잡한 권리관계가 있었음을 시사합니다. 다만, 본건은 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 법적 부담은 없습니다.

혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 지하철역 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 등기부상 인수되는 권리 부담이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

그러나 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있고, 내부 공간이 불법적으로 구획되어 주택으로 이용되고 있다는 점은 매우 중대한 하자로 평가됩니다. 이러한 위반 사항은 향후 건물 가치 하락, 법적 제재, 재산권 행사 제한 등의 직접적인 위험 요인이 될 수 있습니다.

감정가는 334,000,000원이지만, 최근 유사한 조건의 신축 건물 매매가 470,000,000원인 점을 감안하면 시장 가치는 더 높을 수 있으나, 위반 사항으로 인한 가치 하락을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 수요가 적습니다.

* 우수한 입지: 지하철 5호선 아차산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다.

* 권리상 안전: 인수되는 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 334,000,000원

비교 사례 분석: 본건과 유사한 규모(54.13㎡)의 신축 빌라(2014년식)가 2026년 3월 470,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산하면 본건(55.55㎡)의 정상적인 시장 가치는 약 480,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 위반건축물 및 내부 불법 개조라는 중대한 하자를 안고 있어, 이러한 요인으로 인한 가치 하락분을 반영해야 합니다.

이에 따라, 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 예상 입찰가는 390,000,000원 내외로 산정됩니다.

이 가격은 감정가의 약 116.7% 수준으로, 경쟁적인 입찰 상황과 향후 발생 가능한 법규 위반 해소 비용을 감안한 보수적인 접근입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 위반 건축물 해소 방안 및 관련 비용을 철저히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.