나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경50855
• 주소: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 2층203호 (중곡동,연리지7)
• 감정가: 299,000,000원
• 최저가: 191,360,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경50855 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 2층203호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 191,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경50855 (3)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층203호

용도: 다세대주택 (공부상 일부 제2종근린생활시설(사무소) 기재)

감정가: 299,000,000원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 은OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.90㎡ (약 9.35평, 토지 지분율 3090)

건물면적 (전용면적): 48.78㎡ (약 14.75평, 건물 지분율 4878)

*본 물건은 다세대주택으로, 아파트에서 흔히 사용되는 분양면적은 별도 기재되어 있지 않습니다. 위 면적은 전용면적 기준입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 아차산역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 5호선 아차산역과 간선/지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 편리합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

3. 건물 및 이용 현황

3.1. 건물의 구조 및 상태

2018년 10월 22일에 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 지상 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 등입니다. 비교적 신축에 가까운 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

본 물건은 다세대주택 등으로 이용 중입니다. (단, 아래 '5.2. 특이 및 주의 사항' 필히 확인 요망)

위생설비, 급/배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등을 갖추고 있어 생활 편의시설은 잘 구비되어 있습니다.

4. 토지 및 공법 관계

4.1. 토지 현황 및 도로 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지 등으로 이용 중입니다. 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입에 어려움은 없습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77m~257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 권리 분석 및 특이 사항

5.1. 권리 관계 분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 은OOOOOOO입니다. 등기부상의 말소기준 권리 및 후순위 권리 관계는 보고서에 포함된 정보만으로는 확인할 수 없으므로, 매각물건명세서 및 등기부등본을 통한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 임대차 관계는 미상입니다.

5.2. 특이 및 주의 사항

본 물건의 가장 중요한 잠재적 리스크 요인입니다.

1. 내부 구조 변경 및 이용 현황 상의 문제 (불법 증축/개조):

- 본 호실(203호) 내부에 경계벽을 설치하여 **각 2개호의 주택으로 이용 중**입니다. (현관 표시 203호, 208호)

- 건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상에 **위반건축물 표시가 있음**이 명시되어 있습니다.

- 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다. (기호 1, 3, 4, 5, 8 중 본건이 포함된 것으로 추정)

2. 사건 특성:

- 중복병합사건 및 중복사건으로 진행 중입니다.

6. 상권 분석 및 생활 정보

6.1. 상권 분석

본건은 단독/다세대 주택이 밀집한 주거지대 내에 위치하며, 주요 상권은 남동측 아차산역 인근으로 형성되어 있습니다. 생활 밀착형 소규모 상권 위주로 구성되어 있으며, 역세권의 편의시설을 이용하기 용이합니다.

6.2. 생활 정보

지하철 5호선 아차산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 편리합니다. 주택가로서 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 접근성은 보통 이상으로 판단됩니다.

제공된 감정평가서 요약 내용에는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 정확한 확인을 위해서는 현장 임장 및 지도 검색이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반 건축물에 따른 리스크 (가장 심각한 리스크)

1. 이행강제금 부과 가능성: 건축물대장에 위반건축물로 명시되어 있어, 관할 관청으로부터 **이행강제금**이 지속적으로 부과될 수 있습니다.

2. 원상복구 명령: 불법 개조된 경계벽 철거 및 공부상 용도(사무소 또는 주택)로의 원상복구 명령이 내려질 수 있으며, 이는 낙찰자의 비용 부담으로 이어집니다.

3. 대출 제한: 위반 건축물로 인해 **경락 잔금 대출이 불가**하거나 크게 제한될 가능성이 높습니다.

7.2. 이용 현황 및 임대차 리스크

1. 다세대주택을 2개 호실로 나누어 사용 중인 점은 향후 매도 시 매수자를 찾는데 제약이 될 수 있으며, 임대차 시에도 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 임대차 관계가 미상이므로, **전입세대 열람 및 현장 조사를 통한 임차인 유무 및 대항력 확인**이 매우 중요합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 아차산역 인근의 양호한 입지 조건과 비교적 신축에 가까운 건물 연식을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나, **건축물대장 상의 '위반 건축물' 표기, 공부상 용도와 현황 사용 용도의 불일치, 그리고 1개 호실을 2개 호실로 분할 사용하고 있는 심각한 리스크**를 안고 있습니다. 이러한 법적, 행정적 리스크는 대출 제약과 이행강제금 부과 가능성으로 이어져 일반 투자자에게는 접근하기 어려운 물건입니다.

8.2. 투자 포인트

1. 위치적 강점: 지하철역 인근의 주거지로서, 기본 입지는 우수합니다.

2. **고위험 고수익 전략**: 심각한 리스크 요인으로 인해 1회 유찰 이후 상당한 가격 할인(저감률)이 예상됩니다. 위반 건축물 리스크를 감수하고 원상복구 비용 및 이행강제금을 고려한 **보수적인 입찰가 산정**이 필수입니다.

3. 투자자 프로파일: 이 물건은 위반 건축물 관련 **경험과 자본력(현금 매수 능력)**을 갖추었으며, 복잡한 법적 문제를 해결하고 시세 차익을 극대화하고자 하는 **전문 투자자**에게 적합합니다. 일반 주거 목적의 실수요자에게는 추천하지 않습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계