나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경50855 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철5호선 「아차산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상6층건 내 제2층 제201호 외 6개호로서
(사용승인일: 2018.10.22)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히, 다세대주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3),(4),(5),(8) 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 공히, 다세대주택으로 이용중인 것으로 확인되었으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-각 호 내부에 경계벽을 설치하여 각 2개호의 주택으로 이용중임 (현관표시 203호, 208호)
-건축물대장(표제부, 갑) 및 (전유부, 갑) 상 위반건축물표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 117-12, 연리지7 건물 내 제2층 제203호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경50855 (3)이며, 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다.

감정평가액은 299,000,000원이며, 토지 면적은 30.90㎡(약 9.35평), 건물 면적은 48.78㎡(약 14.76평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 은OOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2018년 10월 22일입니다.

건축물대장 상 위반건축물 표시가 있으며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 2개 호(현관표시 203호, 208호)로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 공부 상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제로는 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 지하철 5호선 '아차산역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(5호선: 아차산역)과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용 중입니다.

본건 서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 10월 26일 접수된 은평신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 약 50억 8천만원으로 매우 높게 나타나 있습니다.

임차인으로는 김재경 씨가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 580,000원, 전입일자 2022-08-23, 확정일자 2022-08-29입니다.

김재경 씨는 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 전부를 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택 및 다세대·연립주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대주택의 경우 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 평당 시세가 약 2,378만원에서 3,236만원까지 다양하게 분포하고 있습니다.

본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물(48.78㎡, 약 14.76평)로, 이러한 시세 범위를 고려할 때, 면적당 시세는 약 2,800만원/평 내외로 추정할 수 있습니다.

이를 평당 약 2,871만원으로 계산하면, 본건 면적(14.76평) 기준 약 4.24억 원의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 2.99억원은 이러한 추정 시세 대비 낮은 편으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 아차산역 인근으로 지하철 5호선 이용이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 식당 등이 있으며, 어린이대공원 이용이 편리한 위치입니다.

교육시설로는 중곡초, 용마초, 구남초, 건대부중, 광남중, 광진중, 대원외고, 건대사대부고 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장 상 위반건축물 표시가 있다는 점입니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 건축물 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

또한, 공부 상 용도와 실제 이용 현황(다세대주택)이 다르며, 각 호 내부에 경계벽을 설치하여 2개 호로 이용 중인 점은 불법 건축물에 해당할 가능성이 높아 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인(김 )이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

채권 총액이 매우 높아 유찰이 반복될 가능성이 있습니다.

본건은 대공방어협조구역에 포함되어 있어 특정 고도 이상의 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 위반건축물 등재 및 내부 구조 변경으로 인한 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

입지 자체는 지하철역 인근의 주거지역으로 무난한 편이나, 앞서 언급된 불법 건축물 이슈로 인해 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

높은 채권 총액은 유찰 가능성을 높이며, 이는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

매수인은 위반건축물 관련 제반 사항을 충분히 인지하고, 원상복구 비용, 이행강제금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태에 대한 기대치가 높습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 아차산역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 추가 유찰 가능성: 높은 채권 총액으로 인한 추가 유찰 시 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 사례를 볼 때, 본건(48.78㎡)과 유사한 규모의 건물은 4억 2천만원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

본건의 감정가 2.99억원은 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 위반건축물 등재 및 내부 구조 변경으로 인한 리스크를 감안하여, 시세의 80~85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 권장 입찰가는 310,000,000원에서 340,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 위반건축물 관련 현황을 직접 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.